Le marché immobilier de Saint-Mandé affiche un prix médian de 8 571 €/m² sur l'ensemble des 305 transactions enregistrées en 2024 (source DGFiP). Cette valeur, en repli de 6 % sur un an, place la commune parmi les plus chères du Val-de-Marne, loin devant des voisines comme Chilly-Mazarin (4 042 €/m²). La lecture du marché nécessite de distinguer l'appartement, majoritaire, de la maison, plus rare.
Comment se porte le marché immobilier à Saint-Mandé
Le recul des prix de 6 % en un an, observé par la base DVF, suggère un marché en correction après des années de forte hausse. La fourchette interquartile (7 500 - 9 867 €/m²) reste toutefois élevée, signe d'une valeur ancrée. Le parc, composé à 97 % d'appartements (source INSEE), explique le volume de transactions (300 ventes). Les maisons, représentant seulement 3 % du parc, voient leur prix médian s'établir à 10 417 €/m² pour 195 m² médians. La baisse démographique (-5,3 % en 5 ans) pourrait peser sur la demande future.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 6 % sur un an du prix médian, après des années de forte hausse, marque probablement une correction. Elle peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, dans une commune au indicateurs solides (revenu médian élevé, faible chômage à 8 %). Le timing pour vendre reste délicat ; une mise en marché nécessite un prix réaliste, reflétant cette nouvelle dynamique. La tendance à la baisse pourrait se stabiliser avec le faible volume de construction neuve.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saint-Mandé
Le marché est très majoritairement tourné vers la revente d'appartements anciens : 45 % du parc date d'avant 1945. Seulement 5 % des logements ont été construits après 2006. Les acquéreurs sont essentiellement des propriétaires-occupants, la part de résidences secondaires étant minime (3,7 %). Avec 9 % de logements vacants, l'offre n'est pas sous tension extrême, ce qui laisse du temps à la négociation. Le revenu médian local (36 180 €) implique 13 ans d'épargne pour acquérir un appartement type de 55 m².
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche légèrement en faveur de l'acheteur, la baisse des prix et le taux de vacance (9 %) offrant une marge de manœuvre. Néanmoins, la rareté des maisons maintient une forte valorisation pour ce segment. La vente peut être plus longue qu'en période de vive tension, d'autant que 26 % du parc est classé en passoires thermiques (DPE F/G), un critère de plus en plus rédhibitoire. La proximité immédiate de Paris et la desserte par la gare de Bercy (2,7 km) restent des atouts structurels pour la valeur.
Vacance longue durée à Saint-Mandé
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Saint-Mandé (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saint-Mandé totalise 314 logements sur 5 ans, soit +3 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Seulement 297 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à +5 %. Ce faible volume, dans une commune déjà dense et presque entièrement construite (1 km²), limite le risque de sur-offre. La construction neuve reste un produit de niche, souvent haut de gamme, qui ne concurrence pas directement le parc existant. Cela confirme l'attractivité résidentielle de Saint-Mandé mais aussi la rareté foncière.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Saint-Mandé suit le rythme francilien : une reprise nette en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. L'automne (septembre-octobre) constitue une seconde période favorable, avant un ralentissement hivernal. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant une rentrée scolaire sur place.
Le saviez-vous ?
- Saint-Mandé ne compte qu'un seul monument historique protégé.
- 91,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La dette communale s'élève à 981 € par habitant.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saint-Mandé
- Prix médian au m² : 8 571 €, en baisse de 6 % sur un an.
- Écart maison/appartement : +22 % pour les maisons (10 417 €/m²).
- Coût total médian d'un appartement : 471 405 €.
- Taux de chômage local de 8 %, 2e plus bas du Val-de-Marne.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saint-Mandé
Quel est le prix au m² à Saint-Mandé ?
Le prix médian au m² à Saint-Mandé est de 8 571 €, selon les données DVF 2024. Il fluctue entre 7 500 €/m² pour le premier quartile et 9 867 €/m² pour le troisième quartile.
Le prix immobilier à Saint-Mandé est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 6 % sur un an, indiquant un marché en correction. Cette tendance est à confirmer sur les prochains trimestres dans un contexte national de hausse des taux.
Combien coûte une maison à Saint-Mandé ?
Une maison coûte en médiane 10 417 €/m² à Saint-Mandé. Pour une surface médiane de 195 m², le budget médian approche les 2 millions d'euros. Seules 5 transactions ont été enregistrées en 2024.
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