4 angles pour comprendre le marché immobilier à Montgeron
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Faut-il investir à Montgeron en 2026 ?
Ville résidentielle de l'Essonne, Montgeron jouit d'une desserte ferroviaire directe et d'une proximité avec l'aéroport d'Orly. Son parc immobilier, majoritairement constitué de maisons individuelles, a connu une nette appréciation jusqu'en 2022 avant un récent reflux. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict découle d'un équilibre subtil entre rendement locatif et risques territoriaux.
Malgré une correction de -4,8 % et un rendement brut de 5,3 %, la faible accessibilité locale freine l'élan.
Verdict
➤ Investir ici demande un capital conséquent et une stratégie de rendement à moyen terme, réservée aux portefeuilles solides.
Points clés
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut compétitif (5,3 %)
- ✓ Proximité directe de l'aéroport d'Orly (6,2 km)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (0,9/10)
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (6,9/10)
- ⚠ Mensualité de crédit lourde à absorber localement
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian proche de la moyenne nationale, malgré une tendance récente à la baisse.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale pour le revenu des habitants.
- Rendement locatif brut supérieur à celui de l'hyper-centre parisien.
Analyse du marché immobilier à Montgeron
Le marché immobilier de Montgeron affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Montgeron
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché reste actif, signe d'une demande soutenue malgré la correction des prix.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché reste actif, signe d'une demande soutenue malgré la correction des prix.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique : le prix d'une maison type représente 12,5 années de revenu médian, verrouillant l'accès à la propriété pour les locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique : le prix d'une maison type représente 12,5 années de revenu médian, verrouillant l'accès à la propriété pour les locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : le rendement brut est correct, mais il sera fortement amputé par la taxe foncière à 44,41 % et la gestion.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : le rendement brut est correct, mais il sera fortement amputé par la taxe foncière à 44,41 % et la gestion.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique négligeable : aucune stratégie de location saisonnière n'est pertinente sur ce segment.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique négligeable : aucune stratégie de location saisonnière n'est pertinente sur ce segment.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3988,2 — Percentile dept : 90/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 96/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 45/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2183,8 — Percentile dept : 84/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,9 — Percentile dept : 4/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,5 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,2 — Percentile dept : 10/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 38,5 — Percentile dept : 86/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 10/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 45/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3988,2 — Percentile dept : 10/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 10/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 67/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2183,8 — Percentile dept : 16/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Montgeron : cadre de vie et logement
Acheter à Montgeron, c'est opter pour une ville moyenne de l'Essonne au caractère résidentiel affirmé, où les maisons individuelles composent plus de la moitié du paysage. Avec un prix médian de 3 991 €/m², l'accès à la propriété y est plus accessible qu'à Paris intra-muros, mais demande un budget conséquent au regard du revenu médian local (25 500 €). La commune, dotée de 3 monuments historiques et d'une gare en centre-ville, offre un cadre de vie équilibré aux Franciliens cherchant à concilier tranquillité et accessibilité.
Tout savoir pour acheter et vivre à MontgeronInvestir à Montgeron : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites fournissent une photographie du marché. Passer à l'action efficacement nécessite de décrypter la réalité des quartiers et la qualité des biens, savoir que seul un professionnel implanté depuis longtemps peut offrir.
L'analyse des transactions réelles pose un diagnostic. Sa traduction en opportunité concrète exige une connaissance fine des rues et des copropriétés.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montgeron
Quel est le prix de l'immobilier à Montgeron ?
Le prix médian à Montgeron est de 3 991 €/m² en 2024. Pour une maison de 80 m², il faut compter environ 318 320 €, et 199 950 € pour un appartement de 50 m².
Le marché est-il en baisse à Montgeron ?
Oui, les prix ont amorcé une correction de -4,8 % entre 2023 et 2024, revenant au niveau de 2020. Le prix médian a reculé de 8 % depuis le pic de 2022.
Est-ce intéressant d'investir en location à Montgeron ?
Le rendement locatif brut est correct (5,3 %), mais le rendement net estimé n'est que de 3,1 % après charges. L'investissement est réservé à ceux qui peuvent supporter un effort financier mensuel après le loyer perçu.
Montgeron est-elle bien desservie par les transports ?
Très bien desservie : la gare de Montgeron - Crosne est à moins de 10 minutes à pied du centre, et l'aéroport Paris-Orly est à seulement 6,2 km, accessible en voiture.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Montgeron ?
Deux risques principaux : les inondations (la commune est couverte par deux PPRi) et la performance énergétique du parc (12,3 % de passoires thermiques). Une étude préalable est essentielle.
Marché immobilier des communes voisines
Montgeron présente un écart de valorisation attractif face à Juvisy-sur-Orge (+6 %) ou Orly (+11 %), offrant un effet de levier supérieur pour des indicateurs de transport et d'équipements comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montgeron.
Communes limitrophes de Montgeron
Montgeron est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Montgeron atteint 3 702 € sur 256 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Dans l'Essonne, Montgeron appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².
Le prix médian au m² à Montgeron diminue de -9,6 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 350 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (55,1 % des transactions, 3 784 €/m²) et les appartements (44,9 %, 3 636 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Montgeron, un logement de 90 m² (340 560 €) représente 13,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,8 € (appartements) et 17,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,9 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Dynamique de construction peu soutenue: 52 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 58 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Montgeron s'interprète dans un contexte plus large — Montgeron est dans les paysages contrastés de la grande couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 70 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).