4 angles pour comprendre le marché immobilier à Chilly-Mazarin
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Faut-il investir à Chilly-Mazarin en 2026 ?
En lisière de l'opération d'intérêt national Paris-Saclay, Chilly-Mazarin combine une desserte ferroviaire directe et une démographie jeune. Cette dynamique contraste avec un marché immobilier très orienté vers la location et une accessibilité financière mise à mal. Est-ce une opportunité pour l'investisseur en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,4 % pour les appartements, Chilly-Mazarin se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le potentiel revenu, malgré une accessibilité très contrainte.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler strictement les appartements en locatif annuel, en acceptant un marché volatil et une faible liquidité potentielle à la revente.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif (7,4 %)
- ✓ Prix médian inférieur aux voisines (-29 % vs Juvisy)
- ✓ Dynamique démographique positive (+4,8 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI : 1,6/10)
- ⚠ Volatilité des prix après le pic 2022
- ⚠ Solvabilité locale limitée (14,5 années de revenu)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian est inférieur de 6,5 % à la moyenne nationale estimée (environ 3 500 €/m²).
- Chilly-Mazarin affiche un prix au mètre carré inférieur de 18 % à la moyenne départementale de l'Essonne.
- Son rendement locatif brut dépasse de plus du double celui des grandes métropoles comme Paris (environ 3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Chilly-Mazarin
Le marché immobilier de Chilly-Mazarin affiche une pression notable (IPI 5,9/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 8,3 %.
Indices immobiliers de Chilly-Mazarin
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,9
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (5,9/10) : le marché est actif et concurrentiel, limitant les marges de négociation importantes.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (5,9/10) : le marché est actif et concurrentiel, limitant les marges de négociation importantes.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,3/10) : la demande locative est soutenue, favorisant une bonne rotation et des délais de vacance réduits.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,3/10) : la demande locative est soutenue, favorisant une bonne rotation et des délais de vacance réduits.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique faible (3,4/10) : la commune n'est pas une destination touristique, excluant pratiquement la stratégie de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique faible (3,4/10) : la commune n'est pas une destination touristique, excluant pratiquement la stratégie de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3018,7 — Percentile dept : 40/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 82/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 58/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3407,2 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 18/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 52,1 — Percentile dept : 12/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,0 — Percentile dept : 15/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,2 — Percentile dept : 89/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 42/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,9 — Percentile dept : 58/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 48/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3018,7 — Percentile dept : 60/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 42/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 48/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 57/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3407,2 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Chilly-Mazarin : cadre de vie et logement
Acheter à Chilly-Mazarin, c'est opter pour une ville francilienne de plus de 20 000 habitants, au caractère résidentiel marqué mais bénéficiant d'une desserte ferroviaire directe. Avec un âge médian de 36,7 ans, la commune attire une population jeune. Le prix d'entrée pour un appartement type de 64 m² est d'environ 184 000€, soit l'équivalent de 8 années de revenu médian local. Un cadre de vie à étudier sous tous ses angles.
Tout savoir pour acheter et vivre à Chilly-MazarinInvestir à Chilly-Mazarin : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux donne le cadre. Identifier le bon bien au bon prix, évaluer son état au regard de la loi Climat, requiert une expertise hyperlocale que seul un professionnel du secteur peut fournir.
Ces indicateurs tracent une voie, mais chaque rue, chaque immeuble a sa propre réalité économique.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Chilly-Mazarin
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Chilly-Mazarin ?
Le prix médian global était de 3 271 €/m² en 2024, selon les données DGFiP. Il faut distinguer les appartements (2 879 €/m²) des maisons (4 042 €/m²), ces dernières étant beaucoup plus rares sur le marché.
Chilly-Mazarin est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Chilly-Mazarin est significativement moins chère. Son prix médian est inférieur de 29 % à celui de Juvisy-sur-Orge (4 219 €/m²) et de 16 % à celui de Villeneuve-Le-Roi (3 793 €/m²), selon les comparaisons 2024.
Est-ce un bon endroit pour un investissement locatif ?
Le rendement locatif brut des appartements y est élevé (7,4 %), soutenu par une bonne desserte en transports. C'est une piste pertinente pour la location annuelle, à condition de sélectionner un bien économe en énergie pour maîtriser les charges.
Quels sont les quartiers à privilégier à Chilly-Mazarin ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux à proximité immédiate de la gare SNCF, pour la connexion à Paris, et les zones récentes bénéficiant d'une meilleure performance énergétique. La commune est de taille réduite, limitant les écarts de dynamique entre quartiers.
Comment a évolué le prix de l'immobilier à Chilly-Mazarin ?
Le marché a connu une forte hausse jusqu'en 2022 (3 254 €/m²), une correction en 2023, puis une reprise à 3 271 €/m² en 2024. Cette volatilité nécessite une analyse fine au moment de l'achat.
Marché immobilier des communes voisines
Chilly-Mazarin présente un écart de valorisation de 29 % par rapport à Juvisy-sur-Orge, pour des indicateurs de transport et d'équipements comparables, offrant un effet de levier significatif à l'achat pour l'investisseur visant le rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Chilly-Mazarin.
Communes limitrophes de Chilly-Mazarin
Chilly-Mazarin est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Chilly-Mazarin s'établit à 2 656 € sur 233 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Essonne (3 280 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le prix médian de Chilly-Mazarin varie peu (+0,7 %). 1 422 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,8 %.
Marché à dominante collective à Chilly-Mazarin: 82,0 % d'appartements dans les transactions, à 2 561 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Chilly-Mazarin, un logement de 88 m² (335 368 €) représente 14,5 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Chilly-Mazarin avoisinent 17,6 €/m² pour les appartements et 17,0 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,3 % pour un appartement (5,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 1,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Chilly-Mazarin: l'équivalent de 99 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des logements collectifs (93 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Chilly-Mazarin est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Chilly-Mazarin est dans la plaine, à une altitude de 78 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.