4 angles pour comprendre le marché immobilier à Deuil-la-Barre
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Faut-il investir à Deuil-la-Barre en 2026 ?
À 10 km au nord de Paris, Deuil-La-Barre bénéficie d'une desserte ferroviaire exceptionnelle et d'un tissu économique actif, avec un taux de chômage (9,6 %) inférieur à la moyenne nationale. La commune affiche une attractivité résidentielle forte, mais son marché immobilier vient de subir une correction significative en 2024. Faut-il y voir une opportunité d'investissement ?
Avec un rendement locatif brut de 6,7 % et une correction récente de 8,2 %, Deuil-La-Barre offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines mieux côtées.
Verdict
➤ Investir ici impose de viser le rendement locatif en appartement, avec une sélection rigoureuse pour éviter les passoires thermiques et profiter de la baisse.
Points clés
- ✓ Correction de -8,2 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut élevé (6,7 %)
- ✓ Desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 0,7 km)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acquéreurs
- ⚠ Parc ancien avec risque de rénovation accru
- ⚠ Liquidité à la revente potentiellement limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 26 % à la moyenne francilienne, mais supérieur de 48 % à la moyenne nationale.
- Dans le Val-d'Oise, son prix médian est 10 % inférieur à la moyenne des communes comparables comme Sannois ou Eaubonne.
- Rendement locatif brut (6,7 %) nettement supérieur à celui de Paris intra-muros (environ 3 %).
Analyse du marché immobilier à Deuil-la-Barre
Le marché immobilier de Deuil-la-Barre affiche une pression notable (IPI 6,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Deuil-la-Barre
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,4/10) : le marché est dynamique avec une demande soutenue, mais l'offre est limitée.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,4/10) : le marché est dynamique avec une demande soutenue, mais l'offre est limitée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui pousse à une demande locative externe.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat des ménages locaux, ce qui pousse à une demande locative externe.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité modérée (4,6/10) : le rendement brut est correct, mais le net est réduit par les charges et une taxe foncière à 46,67 %.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité modérée (4,6/10) : le rendement brut est correct, mais le net est réduit par les charges et une taxe foncière à 46,67 %.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,4/10) : la location saisonnière n'est pas un levier, privilégiez la location annuelle classique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,4/10) : la location saisonnière n'est pas un levier, privilégiez la location annuelle classique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3776,2 — Percentile dept : 77/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 81/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 63/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5774,8 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,6 — Percentile dept : 19/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 53,3 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 15,7 — Percentile dept : 22/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,4 — Percentile dept : 81/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 63/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3776,2 — Percentile dept : 23/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 9/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 89/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5774,8 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Deuil-la-Barre : cadre de vie et logement
Posée à moins de 11 km de la gare du Nord, Deuil-La-Barre attire les Franciliens en quête d'un compromis entre accessibilité et prix modérés. La commune, dense (5 775 hab./km²), offre un cadre urbain doté de 856 équipements et d'une gare en son centre. L'âge médian de 39 ans reflète une population active et familiale.
Tout savoir pour acheter et vivre à Deuil-la-BarreInvestir à Deuil-la-Barre : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites donnent une photographie du marché, mais elles ne suffisent pas pour choisir le bon bien. Pour transformer cette analyse en achat rentable, une connaissance fine des quartiers et du parc immobilier local est indispensable.
Vous avez les données. Voici ce qu'elles signifient concrètement pour votre projet à Deuil-La-Barre.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF 2024)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Deuil-la-Barre
Quel est le prix immobilier moyen à Deuil-La-Barre ?
En 2024, le prix médian du mètre carré est de 3 715 €, avec une fourchette centrale comprise entre 3 079 et 4 336 €/m² pour 50 % des transactions. Le prix moyen, lui, s'élève à 4 162 €/m².
Deuil-La-Barre est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Deuil-La-Barre est moins chère que plusieurs communes comparables du Val-d'Oise. Son prix médian est inférieur de 10 % à celui de Sannois (4 071 €/m²) et de 22 % à celui d'Eaubonne (4 520 €/m²). En revanche, elle est légèrement plus chère que Gonesse (3 182 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Deuil-La-Barre ?
Le rendement locatif brut médian pour un appartement est de 6,7 %, ce qui correspond à un loyer de 19,6 €/m²/mois. Après déduction des charges et de la taxe foncière (46,67 %), le rendement net estimé est d'environ 3,9 %.
Est-ce le bon moment pour investir à Deuil-La-Barre ?
Le marché a connu une correction de 8,2 % en 2024, créant une fenêtre d'opportunité pour les investisseurs visant le rendement locatif. Cependant, la sélection du bien est cruciale pour éviter les passoires thermiques, qui représentent 13,4 % du parc.
Quels sont les atouts du cadre de vie à Deuil-La-Barre ?
La commune bénéficie d'une desserte ferroviaire exceptionnelle (gare à 0,7 km), de 856 équipements de proximité et d'une connectivité fibre optimale (97,3 %). Son profil démographique est jeune, avec un âge médian de 39 ans.
Marché immobilier des communes voisines
Deuil-La-Barre affiche un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Eaubonne (+22 %) ou Cormeilles-en-Parisis (+22 %), tout en offrant des indicateurs de transports et d'équipements similaires, ce qui crée un potentiel d'effet de levier intéressant pour un investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Deuil-la-Barre.
Communes limitrophes de Deuil-la-Barre
Deuil-la-Barre est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Deuil-la-Barre s'échange à 3 646 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale.
Repli du prix médian: -8,1 % entre 2021 et 2025 à Deuil-la-Barre. Au total, 1 569 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 4 407 €/m² (surface médiane 81 m²) et celui des appartements à 3 397 €/m² (61 m²). Le bien médian (81 m² à 356 967 €) équivaut à 14,3 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 19,6 €/m² pour un appartement et 17,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,9 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (0,7 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 606 logements autorisés, soit 121/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (88 % des autorisations sur 2021-2025).
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Deuil-la-Barre est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Deuil-la-Barre est en contexte de plaine (altitude moyenne: 49 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.