Estimer correctement son bien à Saint-Maurice est crucial pour vendre au juste prix dans un marché en baisse de 5,8 %.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
Estimer votre bien à Saint-Maurice
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
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Le marché à Saint-Maurice en chiffres
Estimation indicative d'une maison à Saint-Maurice
Pour une maison de 148 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
882 820 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Le marché immobilier à Saint-Maurice
Le marché immobilier de Saint-Maurice est caractérisé par une forte hétérogénéité des prix, comme le montre la fourchette interquartile de 3 993 à 7 554 €/m² (DVF 2024). Cette dispersion s'explique par la diversité du parc : immeubles anciens, quelques maisons rares, et par la localisation dans cette commune de seulement 1 km². La tendance est à la baisse (-5,8 % sur un an), mais les appartements bien situés près de la gare conservent une valeur solide. Avec 122 transactions annuelles et un taux de vacance de 7 %, la concurrence entre vendeurs est réelle. Une estimation doit donc intégrer finement l'état énergétique (10,2 % de passoires), la surface exacte et la vue sur les 3 monuments historiques éventuels.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en correction comme celui de Saint-Maurice, une estimation trop haute conduit à une stagnation prolongée du bien, tandis qu'une sous-évaluation fait perdre plusieurs milliers d'euros. Les données DVF indiquent que le prix médian des appartements est de 6 103 €/m², mais ce chiffre masque des écarts considérables. Seule une analyse comparative fine, prenant en compte la rénovation récente, la qualité de la copropriété et l'exposition aux risques naturels (PPRI), permet de fixer un prix de vente réaliste et attractif. Cette précision est d'autant plus cruciale que le volume de transactions est modeste (122 par an), limitant les occasions de rectifier le tir rapidement.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Maurice ?
À Saint-Maurice, la valeur dépend d'abord de la proximité des transports (gare d'Alfortville à 1,8 km) et des commerces (59 équipements recensés). Pour un appartement, l'étage avec ascenseur et la vue dégagée ajoutent une prime. L'état et le DPE sont devenus critiques : un bien rénové (classe B ou A) se vend avec une décote moindre. La surface du jardin pour une maison influence fortement le prix au m², au-delà de la simple surface habitable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché de Saint-Maurice est micro-localisé. Un professionnel local connaît la valeur différentielle entre une rue calme et une artère passante, l'impact d'une copropriété bien gérée, ou l'attractivité d'une vue sur le Bois de Vincennes. Son estimation, fondée sur des ventes réelles non encore publiées, permet de positionner le bien au juste prix et d'attirer des acheteurs sérieux, accélérant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix moyen du m² sans pondération.
- Ignorer l'impact d'un DPE médiocre sur la valorisation.
- Ne pas comparer avec des biens vendus récemment.
- Oublier de valoriser une proximité avec une gare.
Le saviez-vous ?
- Superficie de seulement 1 km², l'une des plus petites communes d'Île-de-France.
- Altitude moyenne de 46 m, proche du niveau de la Seine.
- Score numérique de 9/100 malgré un bon déploiement fibre.
À retenir avant d'estimer votre bien à Saint-Maurice
- Marché en correction (-5,8 %), négociation possible.
- Peu de constructions neuves (206 sur 5 ans).
- Proximité gare Alfortville à 1,8 km, facteur clé.
- DPE critique pour la valeur future.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Saint-Maurice
Comment estimer son bien à Saint-Maurice gratuitement ?
Utilisez un outil professionnel qui croise les données DVF (prix réels de vente) avec les caractéristiques précises de votre logement : surface, type, année de construction, état et localisation.
Combien vaut une maison à Saint-Maurice ?
La valeur médiane d'une maison est de 8 755 €/m². Pour une surface de 132 m² (médiane), cela représente environ 1 155 000 €. La rareté (6 ventes/an) rend chaque bien unique.
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert connaît les micro-différences de valeur dans cette commune dense de 1 km² et peut ajuster le prix selon la proximité des services, des transports et les risques (PPRI).