Saint-Maurice présente un profil locatif contrasté. Le rendement brut estimé pour les appartements atteint 5,1 % (loyer : 25,8 €/m²/mois), supérieur à celui des maisons (3,2 %). Toutefois, après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière à 37,51 %), le rendement net tombe à environ 3,2 %. L'investissement s'adresse à des profils avertis, dans un marché locatif porté par la jeunesse de la population (37,2 % de moins de 30 ans) mais où le chômage (10,6 %) pèse sur la solvabilité.
Indices immobiliers de Saint-Maurice
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
8,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobilière très élevée : le marché est tendu, les biens partent vite, la négociation est difficile.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobilière très élevée : le marché est tendu, les biens partent vite, la négociation est difficile.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité faible : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, adaptée à un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique immobilière élevée : potentiel pour de la location saisonnière ou de courte durée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique immobilière élevée : potentiel pour de la location saisonnière ou de courte durée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Saint-Maurice ?
L'investissement locatif à Saint-Maurice trouve son principal intérêt dans le segment des appartements, avec un rendement brut de 5,1 % selon la carte des loyers du Ministère. Ce chiffre, supérieur à la moyenne francilienne, est soutenu par une demande locative solide dans une commune oð 60 % des ménages sont locataires. La présence de deux gares à proximité immédiate et d'une offre de services très complète (206 services et 100 équipements de santé) renforce l'attractivité pour les jeunes actifs, cœur de cible locative.
Il convient néanmoins d'intégrer des charges significatives qui grèvent le rendement net, estimé autour de 3,2 %. La taxe foncière, à 37,51 %, représente à elle seule environ un mois de loyer. De plus, 10,2 % du parc est classé en passoire thermique (F/G), imposant à terme des travaux de rénovation pour rester dans la lice locative. L'investisseur devra donc sélectionner des biens déjà aux normes ou budgéter une envelope de travaux.
La stratégie de plus-value à court terme semble hasardeuse compte tenu de la correction en cours. En revanche, la faible construction neuve (-31 % d'autorisations) et la dynamique démographique positive suggèrent un retour à la hausse des prix à moyen terme, une fois la phase de correction absorbée. L'investissement est donc à envisager avec un horizon de 5 à 10 ans, en visant la combinaison d'un cash-flow modeste et d'une appréciation future du capital.
Profil locatif à Saint-Maurice
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les étudiants, attirés par la proximité des transports et la densité de services (454 équipements). Les familles sont un second bassin, mais elles sont moins présentes dans un parc comptant seulement 6,4 % de maisons. Le taux de chômage local de 10,6 % implique de vérifier scrupuleusement les dossiers des candidats locataires. La faible part de résidences secondaires (4,9 %) limite la saisonnalité, orientant vers de la location longue durée.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de type T2, correspondant à la surface médiane vendue (53 m²) et adaptés aux célibataires ou couples. Les studios peuvent aussi trouver preneurs. Le parc est ancien (18,6 % d'avant 1945), donc attentif au DPE : 10,2 % sont des passoires (classes F/G), un risque réglementaire majeur. Le neuf est rare (4 % du parc post-2006) et les autorisations de construire reculent (-31 %), limitant l'offre de produits récents.
Quelles zones cibler à Saint-Maurice ?
La valeur locative est homogène sur ce territoire exigu de 1 km². La proximité immédiate de la gare de Maisons-Alfort - Alfortville (1,8 km) et des commerces (59 équipements) constitue le principal levier de valorisation et de réduction de la vacance locative. Aucune zone en développement majeur n'est identifiée, le renouvellement urbain restant limité. La présence de trois monuments historiques peut offrir un cachet à certains îlots.
Performance énergétique du parc à Saint-Maurice
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 191 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Maurice: la classe C domine, 10,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante (219 kWh/m²/an), supérieure à la moyenne nationale. Seulement 10,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux faible qui réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Néanmoins, pour tout achat, vérifiez le DPE : les biens classés E ou pire devront être rénovés d'ici 2034 pour rester louables.
Construction neuve à Saint-Maurice (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 206 logements autorisés à à Saint-Maurice, dont 106 en 2024 (-31 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 206 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance à la baisse (-31 %). Ce faible volume de construction neuve, sur une commune déjà très dense, indique une offre nouvelle très limitée. Cela soutient les prix de l'ancien à moyen terme, en évitant la sur-offre, mais peut aussi accentuer les tensions sur le logement social (24 % du parc).
Fourchettes de loyers à Saint-Maurice
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Maurice
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,51 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut chute significativement une fois les charges réelles déduites. À Saint-Maurice, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,51 %, un poste majeur. Pour un appartement, le passage de 5,1 % brut à environ 3,2 % net inclut aussi les frais de gestion (environ 8 %), la provision pour travaux (copropriétés anciennes) et un taux de vacance estimé à 7 %. Cette mue est cruciale pour votre trésorerie.
Calculateur de rendement à Saint-Maurice
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Saint-Maurice ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Saint-Maurice
Pour un appartement type de 53 m² (d'après le prix total médian), comptez environ 323 459 €. Avec un loyer à 25,8 €/m², cela génère 1 367 €/mois, soit un rendement brut de 5,1 %. Après charges (taxe foncière, gestion), le revenu net locatif mensuel tombe autour de 860 €, nécessitant un complément pour couvrir une mensualité de crédit standard.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Maurice
- Oublier la taxe foncière à 37,51 % dans le calcul net.
- Négliger le taux de vacance local de 7 %.
- Surévaluer les loyers face à l'offre existante.
- Ne pas provisionner pour travaux en copropriété ancienne.
Le saviez-vous ?
- Superficie de seulement 1 km², l'une des plus petites communes d'Île-de-France.
- Altitude moyenne de 46 m, proche du niveau de la Seine.
- Score numérique de 9/100 malgré un bon déploiement fibre.
Risques à connaître avant d'investir à Saint-Maurice
Le risque de vacance est réel avec un taux de logements vacants de 7 %. La dépendance à l'économie locale, avec un taux de chômage supérieur à 10 %, affecte la solvabilité des locataires. La vétusté partielle du parc expose à des travaux de rénovation énergétique, urgents pour les 10,2 % de passoires. Enfin, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI), une donnée à intégrer dans l'assurance et l'évaluation du bien.
Simulation financière — appartement type 53 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité de crédit au loyer perçu, révélant votre effort résiduel mensuel. À Saint-Maurice, avec un prix médian de 6 103 €/m² pour un appartement, l'effort est souvent positif, le loyer moyen de 25,8 €/m² couvrant une partie du crédit. Pour un investisseur, un effort résiduel inférieur à 200 € est un signal de bonne adéquation. Ce calcul doit intégrer un taux d'intérêt réaliste et la fiscalité pour évaluer la vraie rentabilité nette de votre projet.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut de 5,1 % pour les appartements
- Correction de -5,8 % : point d'entrée potentiel
- Opportunité locative élevée (IOL 6,2/10)
− Points d'attention
- Accessibilité faible : prix déconnectés du revenu local
- Marché très tendu (IPI 8,5/10) : négociation difficile
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un petit appartement bien placé et en bon état énergétique pour atteindre un rendement net de 3 %. À éviter : les maisons, moins rentables, et les biens énergivores, dont la valeur va se dégrader.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Saint-Maurice
- Rendement brut appartement : 5,1 %, net environ 3,2 %.
- Taxe foncière élevée : 37,51 % sur le bâti.
- Taux de vacance du parc : 7,0 %.
- Loyer moyen appartement : 25,8 €/m².
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Saint-Maurice
Est-il rentable d'investir à Saint-Maurice ?
Le rendement brut des appartements (5,1%) est correct en région parisienne, mais le net (environ 3,2%) est modéré après charges. La rentabilité dépend du prix d'achat et de l'état du bien.
Quel loyer moyen par m² à Saint-Maurice ?
Le loyer estimé pour un appartement est de 25,8 €/m²/mois, selon la carte des loyers de l'État. Pour un T2 de 53 m², cela représente un loyer mensuel d'environ 1 367 €.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance (7% des logements sont vacants), le besoin de rénovation énergétique (10,2% de passoires) et la taxe foncière élevée (37,51%).
Vous envisagez d'investir à Saint-Maurice ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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