Acheter à Saint-Maurice, c'est choisir une petite ville ultra-urbaine et dense (14 506 hab/km²) du Val-de-Marne, au cadre de vie animé et bien doté en services. Avec un prix médian de 6 250 €/m², le marché est plus accessible que dans certaines communes voisines comme Verrières-Le-Buisson (5 163 €/m²). La population est jeune (âge médian 38,6 ans) et la commune bénéficie d'une bonne desserte en transports. Un choix à étudier pour les acheteurs recherchant la proximité parisienne.
Carte du marché immobilier à Saint-Maurice
Saint-Maurice et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Saint-Maurice
7 492 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (93,6 %) sur un total de 7 492 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc immobilier très dense et majoritairement locatif, avec seulement 40,1 % de propriétaires occupants. La part des maisons individuelles est marginale (6,4 %), confirmant un marché dominé par l'appartement en collectif. Le taux de logements vacants (7 %) et de résidences secondaires (4,9 %) reste modéré, indiquant une demande locative stable portée par la proximité de Paris et les gares.
Évolution démographique à Saint-Maurice
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Saint-Maurice
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Saint-Maurice
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 24,1 %
- Retraités 18,2 %
- Professions intermédiaires 17,9 %
- Autres sans activité professionnelle 16,2 %
- Employés 14,9 %
- Ouvriers 5,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,5 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Saint-Maurice
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Saint-Maurice
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 551 logements).
- Avant 1919 11,0 % 722 logts
- 1919-1945 7,6 % 498 logts
- 1946-1970 17,6 % 1 153 logts
- 1971-1990 39,4 % 2 581 logts
- 1991-2005 20,4 % 1 334 logts
- 2006-2019 4,0 % 264 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saint-Maurice
454 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Saint-Maurice
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Saint-Maurice
Pour une maison type de 132 m² (d'après le prix total médian), l'investissement est d'environ 1 155 660 €. Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % entraîne une mensualité proche de 6 000 €. Cela représente environ 25 ans du revenu médian local, indiquant un marché réservé aux foyers aux revenus élevés ou aux héritages.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Maurice
- Omettre de vérifier le zonage du PPR inondation.
- Acheter un bien classé F/G sans budget rénovation.
- Négliger les charges de copropriété dans son budget.
- Se fier au prix au m² moyen sans visiter le quartier.
Le saviez-vous ?
- Superficie de seulement 1 km², l'une des plus petites communes d'Île-de-France.
- Altitude moyenne de 46 m, proche du niveau de la Seine.
- Score numérique de 9/100 malgré un bon déploiement fibre.
Performance énergétique du parc à Saint-Maurice
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 191 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Saint-Maurice: la classe C domine, 10,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc est plutôt performant avec une classe C dominante (219 kWh/m²/an), supérieure à la moyenne nationale. Seulement 10,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux faible qui réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Néanmoins, pour tout achat, vérifiez le DPE : les biens classés E ou pire devront être rénovés d'ici 2034 pour rester louables.
Risques naturels et géorisques à Saint-Maurice
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRMT 94 "Anciennes Carrières" PPRN Prescrit
- PPRI Marne et Seine PPRN Approuvé approuvé le 12/11/2007
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Saint-Maurice est exposé à deux risques naturels principaux couverts par des PPR : inondation (PPRI Marne et Seine) et mouvements de terrain liés aux anciennes carrières (PPRMT). La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter le plan de prévention en mairie est essentiel avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance spécifiques.
Cadre de vie à Saint-Maurice
Le climat est tempéré (12,3°C de moyenne) avec des précipitations modérées (668 mm/an). Saint-Maurice offre une palette complète de services du quotidien : 59 commerces, 100 équipements de santé et 16 structures sportives. La connectivité est excellente (fibre à 87,4%). La commune est historiquement marquée par la présence de 3 monuments protégés. Les transports sont un atout avec la gare de Maisons-Alfort - Alfortville à 1,8 km, et l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux à 10,7 km. Attention toutefois aux risques naturels : la ville est concernée par un PPRI (inondation) et d'anciennes carrières.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 53 m², prévoyez un budget médian de 323 000 € (6 103 €/m²). Une maison de 132 m² requiert environ 1 155 000 € (8 755 €/m²). Le marché étant à l'avantage des acheteurs (prix en baisse de 5,8%), des négociations sont possibles. Les délais de vente peuvent être plus longs en raison d'un taux de vacance de 7% et d'une offre qui, bien que limitée par un faible renouvellement du parc, rencontre une demande sélective. Le revenu médian local étant de 28 510 €, l'accession pour un appartement type nécessite 11,3 années de revenus.
À qui s'adresse Saint-Maurice ?
Saint-Maurice s'adresse prioritairement aux jeunes actifs et aux célibataires cherchant un pied-à-terre bien connecté en proche banlieue. Les familles pourront être attirées par les 9 établissements scolaires, mais devront composer avec la rareté des maisons (6,4% du parc) et la densité. Les retraités (20,7% de 60 ans et plus) y trouveront tous les services de santé et de proximité. La commune est moins adaptée à ceux qui recherchent le calme d'un village ou la propriété d'une maison avec jardin.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Densité élevée de services et de commerces (454 équipements)
- Très bonne accessibilité via gare proche et autoroutes
- Parc immobilier majoritairement en bon état énergétique (classe C dominante)
- Population jeune et dynamique (37,2% de moins de 30 ans)
- Fibre optique déployée à 87,4% du territoire
− À prendre en compte
- Forte densité (14 506 hab/km²) et peu d'espaces verts
- Exposition à des risques d'inondation (PPRI Marne et Seine)
- Marché des maisons très restreint et très onéreux
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Saint-Maurice est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Saint-Maurice
- Climat tempéré, 12,3 °C de moyenne annuelle.
- Parc performant : seulement 10,2 % de passoires.
- 40,1 % de propriétaires, marché locatif dominant.
- 3 monuments historiques protégés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Saint-Maurice
Quel budget prévoir pour acheter à Saint-Maurice ?
Le budget médian pour un appartement est de 323 000 € (53 m² à 6 103 €/m²). Pour une maison, il faut compter environ 1,15 M€ pour 132 m². Les prix ont baissé de 5,8% en un an.
Saint-Maurice est-elle adaptée aux familles ?
Oui pour les services (9 écoles) mais non pour l'habitat : seulement 6,4% des logements sont des maisons. La forte densité (14 506 hab/km²) peut aussi être un frein.
Quels sont les risques naturels à Saint-Maurice ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRI) de la Marne et de la Seine, et par un plan sur d'anciennes carrières. 6 arrêtés catastrophes naturelles ont été pris.
Vous envisagez d'acheter à Saint-Maurice ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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