Le prix médian de l'immobilier à Saintes s'établit à 2 235 €/m² en 2024 selon les données DVF. Cette ville de Charente-Maritime, avec plus de 25 000 habitants, présente un marché actif (486 ventes) en léger repli de 0,9 % sur un an. Son parc, composé à 57,5 % de maisons, s'adresse à une majorité de propriétaires (49,9 %).
Comment se porte le marché immobilier à Saintes
Avec un prix médian global en retrait de 0,9 % sur un an, Saintes affiche une certaine stabilité. La fourchette de prix reste large, de 1 786 à 2 998 €/m², signe d'une offre diversifiée. Les appartements, plus rares (184 ventes), sont valorisés à 2 460 €/m² contre 2 197 €/m² pour les maisons (302 ventes). Cette différence s'explique par des surfaces médianes distinctes : 45 m² contre 90 m². La construction neuve est dynamique (+108 % d'autorisations sur 5 ans), ce qui pourrait influencer l'équilibre offre/demande.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La légère correction des prix au m² sur un an (-0,9 %) s'inscrit dans un contexte national de retour à l'équilibre après une période de forte hausse. Elle ne remet pas en cause la solidité du marché saintais, porté par des indicateurs démographiques stables (+0,9 % sur 5 ans) et une offre neuve dynamique. Cette phase de stabilisation peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, avec moins de pression concurrentielle. Pour un vendeur, elle exige un prix de vente réaliste et justifié, sous peine de voir le bien rester en vitrine. Le timing est donc favorable à une transaction négociée.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Saintes
Le marché est dominé par la vente de maisons individuelles (62 % des transactions DVF 2024), reflet d'un parc composé à près de 58 % de maisons. Les appartements représentent 38 % des ventes. Le taux de résidences secondaires est très faible (2,5 %), indiquant un marché essentiellement occupé par des résidents principaux. L'acheteur type est donc un ménage local ou régional, avec un revenu médian de 21 770 €, recherchant une résidence principale.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt équilibré, avec un taux de logements vacants modéré (8,8 %) et un volume de transactions soutenu. Les délais de vente peuvent être influencés par l'état énergétique du parc, dominé par la classe D (191 kWh/m²/an). Néanmoins, avec 25 monuments historiques et une desserte ferroviaire, la ville conserve une attractivité qui limite les baises prononcées. Saintes est donc un marché accessible, ni tendu ni en surchauffe.
Dernières ventes enregistrées à Saintes
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Saintes
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saintes
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saintes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saintes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saintes totalise 838 logements sur 5 ans, soit +108 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve à Saintes est soutenue, avec 838 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en forte hausse (+108 %). Ce volume, porté par la Communauté d'Agglomération, répond à une demande réelle et confirme l'attractivité résidentielle du territoire. Il ne indique pas un risque de sur-offre à court terme, car il compense en partie le vieillissement du parc (28,4 % construit avant 1945). Pour l'acheteur, cela élargit le choix. Pour le vendeur d'un bien ancien, cela renforce la nécessité de valoriser un bien bien entretenu ou rénové face à la concurrence du neuf.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier saintais suit une saisonnalité classique. Le printemps (avril-juin) est la période la plus active, portée par les beaux jours et les projets de rentrée scolaire. L'automne (septembre-octobre) connaît un second souffle avant la trêve hivernale. Vendre au printemps peut maximiser la visibilité. Acheter en fin d'année (novembre-décembre) permet parfois de négocier, les vendeurs étant plus pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut motiver certains vendeurs à conclure avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Saintes compte 25 monuments historiques protégés, dont l'Arc de Germanicus.
- L'âge médian de la population est de 51,2 ans, supérieur à la moyenne nationale.
- La fibre optique est disponible pour 85,5 % des logements saintais.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Saintes
- Prix médian au m² à 2 235 €, en légère correction de -0,9 % sur un an.
- Un appartement type coûte environ 110 700 €, une maison 197 730 €.
- La taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,7 % du taux de base.
- 838 logements neufs autorisés en 5 ans, signal d'une attractivité confirmée.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Saintes
Quel est le prix au m² à Saintes en 2024 ?
Le prix médian global à Saintes est de 2 235 €/m² selon DVF 2024. Il varie de 1 786 €/m² pour le premier quartile à 2 998 €/m² pour le troisième quartile, selon le type de bien et son état.
Le prix immobilier à Saintes est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en léger recul de 0,9 % sur un an, témoignant d'une période de stabilisation. Cette tendance s'inscrit dans un contexte national de modération après des années de forte croissance.
Quelle fourchette de prix pour une maison à Saintes ?
Le prix médian d'une maison à Saintes est de 2 197 €/m², pour une surface médiane de 90 m². Une transaction typique représente donc un budget d'environ 197 730 €, hors frais.
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