Le prix médian de Salies-de-Béarn s'établit à 2 336 €/m² en 2024, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles des Pyrénées-Atlantiques. La fourchette centrale des ventes s'étale de 1 734 à 3 285 €/m², signe d'un marché hétérogène où la localisation et l'état du bien pèsent lourd.
Forte valorisation observée: le m² médian de Salies-de-Béarn gagne +55,7 % sur la période 2020-2024. Au total, 679 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (72,3 % des transactions, 2 336 €/m²) et les appartements (27,7 %, 2 320 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Salies-de-Béarn, un logement de 110 m² (256 960 €) représente 12,0 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,5 €/m² pour un appartement et 9,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,4 % — dans la moyenne française. Le parc de Salies-de-Béarn compte 14,6 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (46 logements autorisés entre 2020 et 2024). Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (65 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Salies-de-Béarn est au cœur du tissu communal basco-béarnais. Le cadre géographique (en plaine, à 98 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
Faut-il investir à Salies-de-Béarn en 2026 ?
Prix médian au m² à 2 336 € à Salies-de-Béarn, dans un marché de 94 transactions annuelles.
Verdict
➤ investissement pertinent avec sélection rigoureuse
Points clés
- ✓ Marché locatif porteur
- ✓ Territoire très attractif
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Atlantiques (159ᵉ rang sur 527 communes)
- Opportunité locative forte (IOL 7,1)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
Analyse du marché immobilier à Salies-de-Béarn
Le marché de Salies-de-Béarn est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 7,1/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,4 %.
Indices immobiliers de Salies-de-Béarn
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,2
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessiblePeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,1
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Marché locatif très dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableMarché locatif très dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Salies-de-Béarn : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à Salies-de-Béarn
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Salies-de-Béarn s'établit à 2 336 €, sur la base de 94 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 734 € à 3 285 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 33,8 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Aperçu par typologie à Salies-de-Béarn
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Salies-de-Béarn
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Salies-de-Béarn
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Salies-de-Béarn (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Salies-de-Béarn: 46 logements autorisés sur 5 ans, 4 pour la dernière année (+35 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Salies-de-Béarn
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Salies-de-Béarn
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (33,83 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Salies-de-Béarn
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 214 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Salies-de-Béarn: majorité classée D, part de passoires thermiques à 11,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Salies-de-Béarn
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Salies-de-Béarn : cadre de vie et logement
Salies-de-Béarn compte 4 742 habitants, à 98 m d'altitude.
Le territoire abrite 9 monuments historiques protégés, 21 appellations d'origine rattachées au terroir local et 286 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Salies-de-Béarn
Salies-de-Béarn et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Salies-de-Béarn
3 271 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 63,8 % de maisons, 36,2 % d'appartements sur un total de 3 271 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Salies-de-Béarn
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 345 logements).
- Avant 1919 21,7 % 510 logts
- 1919-1945 10,4 % 243 logts
- 1946-1970 19,2 % 451 logts
- 1971-1990 23,6 % 553 logts
- 1991-2005 13,3 % 312 logts
- 2006-2019 11,8 % 276 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Salies-de-Béarn
286 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Salies-de-Béarn
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi - SALIES DE BEARN PPRN Approuvé approuvé le 10/03/2022
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Salies-de-Béarn : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Salies-de-Béarn
Quel est le prix de l'immobilier à Salies-de-Béarn ?
Le prix médian au m² à Salies-de-Béarn est de 2 336 € (données DVF, 94 transactions). Pour une maison de 110 m² (surface médiane locale), compter environ 257 000 €.
Comment Salies-de-Béarn se situe-t-elle dans le Pyrénées-Atlantiques ?
Salies-de-Béarn se situe au 159ᵉ rang du Pyrénées-Atlantiques sur 527 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Salies-de-Béarn ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Salies-de-Béarn est de 4,7 % (loyer de 9,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Quels risques naturels à Salies-de-Béarn ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
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