01 Le parc de logements
Le parc comprend 193 logements dont 66 résidences principales, 121 résidences secondaires et 6 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 66 | 34,2 % |
| Résidences secondaires | 121 | 62,7 % |
| Logements vacants | 6 | 3,1 % |
Parmi les 193 logements du parc, 34 % assurent la fonction de résidence principale, contre 63 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 3 | 4,6 % |
| 1919-1945 | 10 | 15,4 % |
| 1946-1970 | 19 | 29,2 % |
| 1971-1990 | 23 | 35,4 % |
| 1991-2005 | 8 | 12,3 % |
| 2006-2019 | 2 | 3,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 35 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 6 | 9,2 % |
| 3 pièces | 18 | 27,7 % |
| 4 pièces | 23 | 35,4 % |
| 5 pièces ou plus | 18 | 27,7 % |
Le parc compte 3,9 pièces en moyenne par logement, avec 28 % de logements de cinq pièces ou plus et 9 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 187 | 198 | 193 |
| Rés. principales | 85 | 76 | 66 |
| Rés. secondaires | 100 | 118 | 121 |
| Vacants | 3 | 4 | 6 |
À 9 km, Ciamannacce (129 hab.) enregistre 40,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 54 | 81,8 % |
| Locataires (privé) | 2 | 3,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 10 | 15,2 % |
La répartition du parc occupé: 81,5 % de propriétaires, 3,1 % de locataires, dont 0 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Électricité | 34 | 52,3 % |
| Gaz bouteille | 4 | 6,2 % |
| Autre (bois…) | 27 | 41,5 % |
Répartition des modes de chauffage: 52 % au électricité, 42 % pour autres sources (bois notamment), 6 % pour gaz bouteille.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 7 |
| 2 à 4 ans | 2 |
| 5 à 9 ans | 10 |
| 10 ans ou plus | 46 |
| Total ménages | 66 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 7 |
| Sous-occupation modérée | 20 |
| Sous-occupation accentuée | 25 |
| Suroccupation modérée | 1 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 17 | 25,8 % |
| 1 voiture | 26 | 39,4 % |
| 2 voitures ou plus | 22 | 33,3 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 26 % sans, 39 % à une voiture, 33 % multi-motorisés. Par ailleurs, 33,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 121 | 121 | 0 | 0 |
| 1975 | 160 | 148 | 0 | 12 |
| 1982 | 165 | 124 | 41 | 0 |
| 1990 | 165 | 89 | 76 | 0 |
| 1999 | 167 | 90 | 77 | 0 |
| 2006 | 190 | 98 | 90 | 2 |
| 2011 | 187 | 85 | 100 | 3 |
| 2016 | 198 | 76 | 118 | 4 |
| 2022 | 193 | 66 | 121 | 6 |
Trajectoire de long terme: 121 logements en 1968, 193 en 2022 (+60 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 51 | 55 | 49 | 54 | 56 | 21 |
| Dont vacants > 2 ans | 32 | 31 | 35 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 33,3 % |
| Classe G | 2 | 66,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: G en tête (67 %), 0 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 2 | 66,7 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 33,3 % |
Émissions CO₂: 67 % des logements relèvent de la classe C, 67 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 507 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 507 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 507 kWh/m²/an (avant 1948).
Le parc de logements structure le marché immobilier de San-Gavino-di-Fiumorbo (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- San-Gavino-di-Fiumorbo se classe 1e commune ayant le plus de passoires thermiques de France. (sur 34 738 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc de San-Gavino-di-Fiumorbo se distingue par une forte proportion de résidences secondaires: 121 logements sur 193 (62,7 %), contre 66 résidences principales. Une typologie quasi monomorphe — 95,3 % de maisons, le collectif y est très marginal. San-Gavino-di-Fiumorbo est caractéristique des communes corses de l'intérieur, à 12 m d'altitude, sur un relief peu marqué, dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 27 km environ.
La détention de son logement domine très largement à San-Gavino-di-Fiumorbo (81,5 % de propriétaires).
Le parc de San-Gavino-di-Fiumorbo combine un noyau ancien (4,5 %) et une couronne plus récente (3,0 % après 2006). Côté DPE, de San-Gavino-di-Fiumorbo, le parc fait moins bien que le repère national: G et 507 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 100,0 %. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (52,3 %).
Le parc de San-Gavino-di-Fiumorbo se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages de San-Gavino-di-Fiumorbo traduit un profil urbain: 25,8 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: San-Gavino-di-Fiumorbo est caractéristique des communes corses de l'intérieur. Le décor géographique — à 12 m d'altitude, sur un relief peu marqué, dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 27 km environ — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de San-Gavino-di-Fiumorbo a bondi de +59,0 % en un an, signal rare sur une commune de 99 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 23,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Corse (139ᵉ rang sur 203 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Fragilité économique locale marquée — vigilance sur la demande de long terme
Analyse du marché immobilier à San-Gavino-di-Fiumorbo
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 23,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à San-Gavino-di-Fiumorbo
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à San-Gavino-di-Fiumorbo s'établit à 1 558 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
100,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 20,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 8,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de San-Gavino-di-Fiumorbo Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de San-Gavino-di-Fiumorbo
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de San-Gavino-di-Fiumorbo évolue de +59,0 %, passant de 980 à 1 558 €/m²; 3 ventes ont été enregistrées en 2023.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 25 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements parmi les 3 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 2 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 558 € | 1 603 € | 600 € |
| Prix moyen/m² | 1 269 € | ||
| Surface médiane | – | 65 m² | 25 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 3 | 980 € |
| 2023 | 3 | 1 558 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 10 autorisations et 2 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 20 %.
Construction neuve à San-Gavino-di-Fiumorbo (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à San-Gavino-di-Fiumorbo totalise 2 logements sur 5 ans, soit 0 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à San-Gavino-di-Fiumorbo
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à San-Gavino-di-Fiumorbo
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (20,59 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à San-Gavino-di-Fiumorbo
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à San-Gavino-di-Fiumorbo est G, avec 100,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à San-Gavino-di-Fiumorbo
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à San-Gavino-di-Fiumorbo : cadre de vie et logement
San-Gavino-di-Fiumorbo compte 99 habitants, à 1 026 m d'altitude. Le climat local affiche 16,7 °C de moyenne annuelle et 799 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 8 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à San-Gavino-di-Fiumorbo
San-Gavino-di-Fiumorbo et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à San-Gavino-di-Fiumorbo
Composition du parc immobilier à San-Gavino-di-Fiumorbo
193 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à San-Gavino-di-Fiumorbo est composé très majoritairement de maisons (95,8 %), profil résidentiel familial typique.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à San-Gavino-di-Fiumorbo
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 66 logements).
- Avant 1919 4,5 % 3 logts
- 1919-1945 15,2 % 10 logts
- 1946-1970 28,8 % 19 logts
- 1971-1990 34,8 % 23 logts
- 1991-2005 12,1 % 8 logts
- 2006-2019 3,0 % 2 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à San-Gavino-di-Fiumorbo
8 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à San-Gavino-di-Fiumorbo
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à San-Gavino-di-Fiumorbo
Pour une maison de 65 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
101 270 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à San-Gavino-di-Fiumorbo
Quel est le prix de l'immobilier à San-Gavino-di-Fiumorbo ?
Le prix médian au m² à San-Gavino-di-Fiumorbo est de 1 558 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 65 m² (surface médiane locale), compter environ 104 000 €.
Comment San-Gavino-di-Fiumorbo se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
San-Gavino-di-Fiumorbo se situe au 139ᵉ rang du Haute-Corse sur 203 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à San-Gavino-di-Fiumorbo ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à San-Gavino-di-Fiumorbo est de 8,4 % (loyer de 11,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de San-Gavino-di-Fiumorbo est-il énergétiquement dégradé ?
100,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante G). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de San-Gavino-di-Fiumorbo
San-Gavino-di-Fiumorbo est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût du m² à San-Gavino-di-Fiumorbo est contenu: 1 558 € en médiane sur 3 transactions, un niveau -37,0 % comparé à la médiane nationale.
Forte valorisation observée: le m² médian de San-Gavino-di-Fiumorbo gagne +59,0 % sur la période 2021-2023. 6 transactions au total sur la fenêtre 2021-2023, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +59,0 % sur le prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à San-Gavino-di-Fiumorbo — maisons à 1 603 €/m² pour 65 m² en surface médiane, appartements à 600 €/m² pour 25 m². Rapporté au revenu médian de San-Gavino-di-Fiumorbo, un logement de 65 m² (104 195 €) représente 5,6 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de San-Gavino-di-Fiumorbo avoisinent 11,8 €/m² pour les appartements et 11,2 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 23,7 % pour un appartement (8,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. La proportion de résidences secondaires (62,7 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
La production neuve est quasi inexistante (2 logements autorisés sur 5 ans): tension foncière ou saturation d'urbanisation possible. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 100 % des autorisations de la période).
Côté contexte, San-Gavino-di-Fiumorbo est caractéristique des communes corses de l'intérieur, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. San-Gavino-di-Fiumorbo est dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 27 km environ, à 12 m d'altitude, sur un relief peu marqué, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.