01 Le parc de logements
Le parc comprend 324 logements dont 134 résidences principales, 165 résidences secondaires et 25 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 134 | 41,4 % |
| Résidences secondaires | 165 | 50,9 % |
| Logements vacants | 25 | 7,7 % |
Parmi les 324 logements du parc, 41 % assurent la fonction de résidence principale, contre 51 % de secondaires et 8 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 35 | 26,3 % |
| 1919-1945 | 30 | 22,6 % |
| 1946-1970 | 25 | 18,8 % |
| 1971-1990 | 21 | 15,8 % |
| 1991-2005 | 11 | 8,3 % |
| 2006-2019 | 11 | 8,3 % |
La période avant 1919 concentre 26 % du parc, tandis que 26 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 12 | 9,0 % |
| 3 pièces | 31 | 23,1 % |
| 4 pièces | 44 | 32,8 % |
| 5 pièces ou plus | 47 | 35,1 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,2 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (35 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 314 | 312 | 324 |
| Rés. principales | 136 | 129 | 134 |
| Rés. secondaires | 127 | 159 | 165 |
| Vacants | 51 | 24 | 25 |
Aullène (184 hab., à 16 km) présente 12,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 86 | 64,2 % |
| Locataires (privé) | 20 | 14,9 % |
| Locataires HLM | 11 | 8,2 % |
| Logés gratuitement | 17 | 12,7 % |
Visualisation des quatre statuts — 64,2 % de propriétaires occupants, 23,1 % de locataires et 8 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 9 | 6,7 % |
| Fioul | 3 | 2,2 % |
| Électricité | 31 | 23,1 % |
| Gaz bouteille | 6 | 4,5 % |
| Autre (bois…) | 85 | 63,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (63 %), 23 % pour électricité et 7 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 12 |
| 2 à 4 ans | 22 |
| 5 à 9 ans | 12 |
| 10 ans ou plus | 88 |
| Total ménages | 134 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 23 |
| Sous-occupation modérée | 38 |
| Sous-occupation accentuée | 42 |
| Suroccupation modérée | 3 |
| Suroccupation accentuée | 1 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 24 | 17,9 % |
| 1 voiture | 75 | 56,0 % |
| 2 voitures ou plus | 35 | 26,1 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 18 % sans voiture, 56 % à une voiture et 26 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 39,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 210 | 182 | 0 | 28 |
| 1975 | 235 | 194 | 13 | 28 |
| 1982 | 193 | 128 | 60 | 5 |
| 1990 | 258 | 116 | 126 | 16 |
| 1999 | 215 | 105 | 107 | 3 |
| 2006 | 282 | 128 | 117 | 37 |
| 2011 | 314 | 136 | 127 | 51 |
| 2016 | 312 | 129 | 159 | 24 |
| 2022 | 324 | 134 | 165 | 25 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 210 à 324 logements, soit +54 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 72 | 64 | 66 | 74 | 75 | 38 |
| Dont vacants > 2 ans | 58 | 54 | 49 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 5 | 55,6 % |
| Classe D | 1 | 11,1 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 2 | 22,2 % |
| Classe G | 1 | 11,1 % |
La classe C domine avec 56 % des diagnostics, et 56 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 3 | 33,3 % |
| Classe C | 6 | 66,7 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (67 %), 100 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 413 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 342 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 190 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 413 kWh/m²/an, contre 141 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 272 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 3 | 2 |
| Classe D | 1 | 0 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 1 |
Les maisons affichent une classe dominante C (238 kWh/m²/an), les appartements C (228) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 5 |
| T4 | 2 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Cozzano (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Cozzano se distingue par une forte proportion de résidences secondaires: 165 logements sur 324 (50,9 %), contre 134 résidences principales. Le pavillonnaire l'emporte largement (78,1 %), le collectif assurant 21,9 % du parc. Le cadre local de Cozzano est au cœur de l'arrière-pays corse, en montagne, à 837 m d'altitude, à une trentaine de kilomètres du littoral oriental corse (37 km).
Avec 64,2 % de propriétaires et 23,1 % de locataires, Cozzano se range du côté des communes à majorité propriétaire. Le logement social occupe une place de 8,2 % dans le parc de résidences principales.
La part du bâti d'avant 1919 atteint 26,3 %, un niveau nettement supérieur à la moyenne des communes françaises. Bilan DPE plus tendu — C en classe dominante et 234 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 33,3 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Le chauffage principal est dominé par autres sources (bois notamment) (63,4 % des résidences principales).
Croissance modérée du parc de Cozzano entre 2016 et 2022 (+3,8 %). La motorisation des ménages est classique: 17,9 % sans voiture et 26,1 % avec deux voitures ou plus.
Cozzano appartient au tissu au cœur de l'arrière-pays corse, repère pour lire son marché résidentiel. Cozzano est en montagne, à 837 m d'altitude, à une trentaine de kilomètres du littoral oriental corse (37 km), autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Verdict
➤ Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 2,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 19,9 %
- ✓ Correction des prix récente
- ✓ Prix accessibles au regard des revenus locaux
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix parmi les plus abordables du Corse-du-Sud (5ᵉ rang le moins élevé)
- Correction récente des prix : -75,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Cozzano
Se loger ici coûte peu au regard des revenus locaux : 2,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². Les ménages du secteur peuvent acheter sans s'endetter longtemps.
Le rendement locatif brut estimé atteint 19,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Cozzano
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Cozzano s'établit à 675 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Cozzano fait partie du quart des communes les moins chères du Corse-du-Sud.
33,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 23,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 19,9 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Cozzano Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Cozzano
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2024, le prix médian passe de 684 €/m² à 675 €/m² (-1,3 %), pour 2 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 72 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 675 € | 675 € |
| Prix moyen/m² | 675 € | |
| Surface médiane | – | 72 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 684 € |
| 2022 | 3 | 2 750 € |
| 2024 | 2 | 675 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
42 logements autorisés cumulés, 30 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Cozzano (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 14 logements autorisés à à Cozzano, dont 0 en 2025 (+133 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Cozzano
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Cozzano
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (23,20 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Performance énergétique du parc à Cozzano
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 9 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Cozzano: la classe C domine, 33,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Cozzano
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S'installer à Cozzano : cadre de vie et logement
Cozzano, commune de 282 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 1 250 m d'altitude et arrosée par 1 260 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 27 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Cozzano
Cozzano et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Cozzano
Composition du parc immobilier à Cozzano
324 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (78,3 %) et collectif (21,7 %).
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Cozzano
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 133 logements).
- Avant 1919 26,3 % 35 logts
- 1919-1945 22,6 % 30 logts
- 1946-1970 18,8 % 25 logts
- 1971-1990 15,8 % 21 logts
- 1991-2005 8,3 % 11 logts
- 2006-2019 8,3 % 11 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Cozzano
27 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Cozzano
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Cozzano
Pour une maison de 72 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
48 600 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cozzano
Quel est le prix de l'immobilier à Cozzano ?
Le prix médian au m² à Cozzano est de 675 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 72 m² (surface médiane locale), compter environ 49 000 €.
Comment Cozzano se situe-t-elle dans le Corse-du-Sud ?
Cozzano figure parmi les communes les plus abordables du Corse-du-Sud : 113ᵉ rang sur 117, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Cozzano ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Cozzano est de 19,9 % (loyer de 11,2 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier de Cozzano est-il énergétiquement dégradé ?
33,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante C). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Cozzano
Cozzano est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché de Cozzano est parmi les moins tendus du secteur — prix médian 675 €/m² en 2026, en retrait de la médiane départementale. Dans Corse-du-Sud, Cozzano se classe parmi les 3 % de communes les plus accessibles (5e rang le moins cher sur 117).
Sur la période 2021-2024, le prix médian de Cozzano varie peu (-1,3 %). Sur l'ensemble de la période, 11 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -75,5 % — un retournement à surveiller.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 675 €/m² pour une surface médiane de 72 m². Rapporté au revenu médian de Cozzano, un logement de 72 m² (48 600 €) représente 2,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,8 € (appartements) et 11,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (19,9 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le parc local comporte 50,9 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Construction neuve active à Cozzano: l'équivalent de 3 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Cozzano est au cœur de l'arrière-pays corse. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral oriental corse (37 km), en montagne, à 837 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.