01 Le parc de logements
Le parc comprend 58 logements dont 25 résidences principales, 28 résidences secondaires et 5 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 25 | 43,1 % |
| Résidences secondaires | 28 | 48,3 % |
| Logements vacants | 5 | 8,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 43 % d'habitat permanent, 48 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 58.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 9 | 36,0 % |
| 1919-1945 | 1 | 4,0 % |
| 1946-1970 | 4 | 16,0 % |
| 1971-1990 | 6 | 24,0 % |
| 1991-2005 | 2 | 8,0 % |
| 2006-2019 | 3 | 12,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 36 % des logements relèvent de la période avant 1919, le segment d'avant 1919 restant à 36 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 2 | 8,0 % |
| 3 pièces | 4 | 16,0 % |
| 4 pièces | 5 | 20,0 % |
| 5 pièces ou plus | 14 | 56,0 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 56 % de logements de cinq pièces ou plus et 8 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 55 | 61 | 58 |
| Rés. principales | 28 | 31 | 25 |
| Rés. secondaires | 20 | 24 | 28 |
| Vacants | 7 | 5 | 5 |
À titre de comparaison : 20,3 % de part de propriétaires à Pioggiola, à 21 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 22 | 88,0 % |
| Locataires (privé) | 2 | 8,0 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 1 | 4,0 % |
Visualisation des quatre statuts — 88,0 % de propriétaires occupants, 8,0 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 1 | 4,0 % |
| Électricité | 9 | 36,0 % |
| Gaz bouteille | 1 | 4,0 % |
| Autre (bois…) | 14 | 56,0 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 56 %. électricité pèse 36 %, fioul 4 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 |
| 2 à 4 ans | 4 |
| 5 à 9 ans | 3 |
| 10 ans ou plus | 17 |
| Total ménages | 25 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 4 |
| Sous-occupation modérée | 5 |
| Sous-occupation accentuée | 7 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 28,0 % |
| 1 voiture | 11 | 44,0 % |
| 2 voitures ou plus | 7 | 28,0 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 28 % sans voiture, 44 % à une voiture et 28 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 36,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 43 | 32 | 0 | 11 |
| 1975 | 58 | 38 | 11 | 9 |
| 1982 | 50 | 36 | 13 | 1 |
| 1990 | 55 | 21 | 27 | 7 |
| 1999 | 48 | 27 | 21 | 0 |
| 2006 | 51 | 25 | 21 | 5 |
| 2011 | 55 | 28 | 20 | 7 |
| 2016 | 61 | 31 | 24 | 5 |
| 2022 | 58 | 25 | 28 | 5 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 43 logements, le total atteint 58 en 2022 (+35 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 17 | 19 | 19 | 14 | 19 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 33,3 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 4 | 66,7 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 67 % des logements et 100 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 100,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 0 | 0,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (100 %), et 100 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 140 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 41 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 140 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 41 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 2 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 4 | 0 |
| Classe D | 0 | 0 |
| Classe E | 0 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (140), appartements classés A (41), en kWh/m²/an.
Analyse du marché immobilier à San-Gavino-di-Tenda
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de San-Gavino-di-Tenda
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
3,3
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Marché risqué pour le locatif.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableMarché risqué pour le locatif.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 12,0 — Percentile dept : 7/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 48,3 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 62/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
- Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 48,3 — Percentile dept : 37/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,6 — Percentile dept : 90/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 99/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à San-Gavino-di-Tenda : opportunités et risques
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Données du marché immobilier à San-Gavino-di-Tenda
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à San-Gavino-di-Tenda s'établit à 6 525 €, sur la base de 2 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). San-Gavino-di-Tenda fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Corse.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 24,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (1,8 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de San-Gavino-di-Tenda Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de San-Gavino-di-Tenda
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2022→2025: 7 258 €/m² → 6 525 €/m² (-10,1 %), volume annuel actuel 2 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 80 m²
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 2 | 2 |
| Prix médian/m² | 6 525 € | 6 525 € |
| Prix moyen/m² | 6 525 € | |
| Surface médiane | – | 80 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2022 | 1 | 7 258 € |
| 2024 | 1 | 333 € |
| 2025 | 2 | 6 525 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 20 autorisations pour 16 démarrages effectifs.
Construction neuve à San-Gavino-di-Tenda (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 5 logements autorisés à à San-Gavino-di-Tenda, dont 0 en 2025 (+25 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à San-Gavino-di-Tenda
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à San-Gavino-di-Tenda
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (24,30 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,5 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à San-Gavino-di-Tenda
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à San-Gavino-di-Tenda: la classe C domine, 0,0 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à San-Gavino-di-Tenda
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à San-Gavino-di-Tenda : cadre de vie et logement
San-Gavino-di-Tenda, commune de 64 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 417 m d'altitude.
Le territoire abrite 15 appellations d'origine rattachées au terroir local et 2 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à San-Gavino-di-Tenda
San-Gavino-di-Tenda et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à San-Gavino-di-Tenda
Composition du parc immobilier à San-Gavino-di-Tenda
58 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 86,2 % du parc à San-Gavino-di-Tenda, 13,8 % en collectif.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à San-Gavino-di-Tenda
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 25 logements).
- Avant 1919 36,0 % 9 logts
- 1919-1945 4,0 % 1 logts
- 1946-1970 16,0 % 4 logts
- 1971-1990 24,0 % 6 logts
- 1991-2005 8,0 % 2 logts
- 2006-2019 12,0 % 3 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à San-Gavino-di-Tenda
2 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à San-Gavino-di-Tenda
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à San-Gavino-di-Tenda
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
522 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir à San-Gavino-di-Tenda : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à San-Gavino-di-Tenda
Quel est le prix de l'immobilier à San-Gavino-di-Tenda ?
Le prix médian au m² à San-Gavino-di-Tenda est de 6 525 € (données DVF, 2 transactions). Pour une maison de 80 m² (surface médiane locale), compter environ 522 000 €.
Comment San-Gavino-di-Tenda se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
San-Gavino-di-Tenda figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Corse : 198ᵉ rang sur 199, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à San-Gavino-di-Tenda ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à San-Gavino-di-Tenda est de 1,8 % (loyer de 9,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à San-Gavino-di-Tenda prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Résumé
Les transactions DVF 2026 à San-Gavino-di-Tenda font ressortir un médian à 6 525 €/m², très au-dessus de la médiane départementale. Sur 199 communes classées dans l'Haute-Corse, San-Gavino-di-Tenda figure parmi les 1 % les moins chères au m².
Le prix médian au m² à San-Gavino-di-Tenda diminue de -10,1 % sur cinq ans (2022-2025). Sur l'ensemble de la période, 4 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +1859,5 % sur le prix médian.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 6 525 €/m² pour une surface médiane de 80 m².
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,7 € (appartements) et 9,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 1,8 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Le parc local comporte 48,3 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Les flux de permis restent élevés: 5 logements autorisés et 6 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles groupées (environ 60 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: San-Gavino-di-Tenda est une commune corse de l'intérieur. La géographie joue son rôle: la commune est à une altitude moyenne de 510 m, sur un relief marqué.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).