01 Le parc de logements
Le parc comprend 458 logements dont 353 résidences principales, 99 résidences secondaires et 5 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 353 | 77,1 % |
| Résidences secondaires | 99 | 21,6 % |
| Logements vacants | 5 | 1,1 % |
Parmi les 458 logements du parc, 77 % assurent la fonction de résidence principale, contre 22 % de secondaires et 1 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 6 | 1,7 % |
| 1919-1945 | 7 | 2,0 % |
| 1946-1970 | 88 | 25,4 % |
| 1971-1990 | 149 | 43,1 % |
| 1991-2005 | 42 | 12,1 % |
| 2006-2019 | 54 | 15,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 43 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 2 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 10 | 2,8 % |
| 2 pièces | 40 | 11,3 % |
| 3 pièces | 122 | 34,5 % |
| 4 pièces | 116 | 32,8 % |
| 5 pièces ou plus | 66 | 18,6 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 19 % du parc, contre 14 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,6 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 421 | 439 | 458 |
| Rés. principales | 286 | 314 | 353 |
| Rés. secondaires | 112 | 104 | 99 |
| Vacants | 23 | 22 | 5 |
En comparaison, Monte (à 24 km) enregistre 35,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 182 | 51,6 % |
| Locataires (privé) | 147 | 41,6 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 24 | 6,8 % |
Visualisation des quatre statuts — 51,5 % de propriétaires occupants, 41,8 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,6 % |
| Fioul | 5 | 1,4 % |
| Électricité | 215 | 60,9 % |
| Gaz bouteille | 9 | 2,5 % |
| Autre (bois…) | 122 | 34,6 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (61 %), suivi par autres sources (bois notamment) (35 %) et gaz bouteille (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 |
| 2 à 4 ans | 83 |
| 5 à 9 ans | 72 |
| 10 ans ou plus | 188 |
| Total ménages | 353 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 91 |
| Sous-occupation modérée | 113 |
| Sous-occupation accentuée | 70 |
| Suroccupation modérée | 35 |
| Suroccupation accentuée | 4 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 38 | 10,8 % |
| 1 voiture | 193 | 54,7 % |
| 2 voitures ou plus | 123 | 34,8 % |
Équipement automobile des ménages: 11 % sans voiture, 55 % avec une voiture et 35 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 90,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 100 | 88 | 8 | 4 |
| 1975 | 160 | 142 | 8 | 10 |
| 1982 | 256 | 144 | 93 | 19 |
| 1990 | 287 | 200 | 87 | 0 |
| 1999 | 314 | 236 | 67 | 11 |
| 2006 | 373 | 251 | 107 | 15 |
| 2011 | 421 | 286 | 112 | 23 |
| 2016 | 439 | 314 | 104 | 22 |
| 2022 | 458 | 353 | 99 | 5 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 100 à 458 logements, soit +358 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 78 | 84 | 99 | 103 | 104 | 69 |
| Dont vacants > 2 ans | 42 | 44 | 55 | 56 | 55 | 55 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 5,9 % |
| Classe B | 2 | 5,9 % |
| Classe C | 12 | 35,3 % |
| Classe D | 12 | 35,3 % |
| Classe E | 3 | 8,8 % |
| Classe F | 1 | 2,9 % |
| Classe G | 2 | 5,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (35 %), 47 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 26,5 % |
| Classe B | 19 | 55,9 % |
| Classe C | 5 | 14,7 % |
| Classe D | 1 | 2,9 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 56 %, 97 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 243 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 249 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 192 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 199 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 166 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 249 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 166 pour le bâti 2001-2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1 |
| Classe B | 0 | 2 |
| Classe C | 8 | 4 |
| Classe D | 5 | 7 |
| Classe E | 2 | 1 |
| Classe F | 1 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (218 kWh/m²/an) et appartements en classe D (182).
Le parc de logements structure le marché immobilier de San-Giuliano (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le millésime INSEE 2022 fait état de 458 logements de San-Giuliano, dont 77,1 % en résidence principale, 21,6 % en secondaire, 1,1 % vacants. Le pavillonnaire l'emporte largement (69,0 %), le collectif assurant 31,0 % du parc. Côté cadre local, San-Giuliano est au cœur de l'arrière-pays corse, en plaine, à 65 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 24 km environ.
San-Giuliano affiche un profil mixte — 51,5 % de propriétaires et 41,8 % de locataires.
Près d'15,6 % du parc de San-Giuliano a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Le parc de San-Giuliano cadre avec la moyenne française: C en classe dominante, 202 kWh/m²/an. Le électricité est la première source de chauffage du parc (60,9 %).
San-Giuliano affiche une croissance de son parc de +4,3 % depuis 2016. La motorisation des ménages est classique: 10,8 % sans voiture et 34,8 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est au cœur de l'arrière-pays corse — un ancrage qui colore le parc. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 65 m d'altitude, dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 24 km environ, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Petit marché de 9 transactions par an : les prix à San-Giuliano reflètent d'abord l'état du bien plus que la tension du secteur.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,8 %
- ⚠ 9,5 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Corse (74ᵉ rang sur 203 communes)
Analyse du marché immobilier à San-Giuliano
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à San-Giuliano
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à San-Giuliano s'établit à 2 859 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 27,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de San-Giuliano Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de San-Giuliano
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 2 859 €/m² de prix médian pour 9 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -2,1 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 79 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
77,8 % de maisons et 22,2 % d'appartements parmi les 9 transactions enregistrées.
77,8 % maisons, 22,2 % appartements sur 9 ventes: le collectif pèse 22,2 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 7 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 859 € | 2 859 € | 4 133 € |
| Prix moyen/m² | 3 578 € | ||
| Surface médiane | – | 77 m² | 79 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 2 920 € |
| 2022 | 2 | 3 550 € |
| 2023 | 1 | 1 976 € |
| 2024 | 3 | 2 725 € |
| 2025 | 9 | 2 859 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 22 autorisations et 20 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 91 %.
Vacance longue durée à San-Giuliano
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à San-Giuliano (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul SITADEL 5 ans: 0 logements autorisés à à San-Giuliano (0 en 2025).
Fourchettes de loyers à San-Giuliano
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à San-Giuliano
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (27,93 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,7 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à San-Giuliano
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 34 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à San-Giuliano: la classe C domine, 8,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à San-Giuliano
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à San-Giuliano : cadre de vie et logement
San-Giuliano, commune de 812 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 49 m d'altitude et baignée dans un climat doux (17,2 °C annuels).
Le territoire abrite 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 45 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à San-Giuliano
San-Giuliano et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à San-Giuliano
Composition du parc immobilier à San-Giuliano
458 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (69,9 %) et collectif (30,1 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à San-Giuliano
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 347 logements).
- Avant 1919 1,7 % 6 logts
- 1919-1945 2,0 % 7 logts
- 1946-1970 25,4 % 88 logts
- 1971-1990 42,9 % 149 logts
- 1991-2005 12,1 % 42 logts
- 2006-2019 15,6 % 54 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à San-Giuliano
45 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à San-Giuliano
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à San-Giuliano
Pour une maison de 77 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
220 143 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à San-Giuliano
Quel est le prix de l'immobilier à San-Giuliano ?
Le prix médian au m² à San-Giuliano est de 2 859 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 77 m² (surface médiane locale), compter environ 220 000 €.
Comment San-Giuliano se situe-t-elle dans le Haute-Corse ?
San-Giuliano se situe au 74ᵉ rang du Haute-Corse sur 203 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à San-Giuliano ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à San-Giuliano est de 4,8 % (loyer de 11,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à San-Giuliano.
Communes limitrophes de San-Giuliano
San-Giuliano est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 9 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 859 €/m² à San-Giuliano, niveau conforme à la médiane départementale.
Sur la période 2021-2025, le prix médian de San-Giuliano varie peu (-2,1 %). Sur l'ensemble de la période, 20 transactions sont recensées par les données DVF. Évolution annuelle récente: +4,9 %.
Le marché penche nettement côté maisons (77,8 %), vendues autour de 2 859 €/m² pour des surfaces médianes de 77 m². Rapporté au revenu médian de San-Giuliano, un logement de 77 m² (220 143 €) représente 10,4 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,6 € (appartements) et 11,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rendement brut calculé: environ 3,7 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 21,6 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — San-Giuliano est au cœur de l'arrière-pays corse. San-Giuliano est dans l'arrière-pays du littoral oriental corse, à 24 km environ, en plaine, à 65 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab) et carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.