Faut-il investir à Montaud en 2026 ?
Situé à moins de 20 km de Montpellier, Montaud bénéficie de l'attractivité de la métropole tout en conservant son caractère villageois. Avec une population stable et un parc immobilier majoritairement récent, la commune attire des acheteurs en quête de calme. Faut-il pour autant investir en 2026 ?
Avec un prix médian à 5 179 €/m², Montaud surclasse ses voisines de 20 à 38 %, un écart qui interroge sur sa valorisation.
Verdict
➤ Marché résidentiel de prestige, à réserver à une stratégie de plus-value à long terme, hors locatif classique.
Points clés
- ✓ Hausse annuelle de +20,2 % : dynamique soutenue
- ✓ Parc énergétique performant : 1,4 % de passoires seulement
- ✓ Intégration à Montpellier Métropole : attractivité économique
- ⚠ Rendement locatif faible : 2,8 % brut seulement
- ⚠ Transactions rares : liquidité limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 5 179 €/m², Montaud dépasse largement la moyenne nationale des villages français.
- Supérieure de plus de 20 % aux communes voisines similaires, Montaud affiche un premium notable.
- Rendement locatif brut inférieur de moitié aux grandes métropoles, pour un prix au m² équivalent à leur première couronne.
Analyse du marché immobilier à Montaud
Le marché immobilier de Montaud affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Montaud
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est tendu, favorisant les vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est tendu, favorisant les vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat locale, risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée : les prix dépassent la capacité d'achat locale, risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
1,8
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorable
Opportunité locative faible : la demande locative est limitée, rendement brut insuffisant.
Indice d'Opportunité Locative
Peu favorableOpportunité locative faible : la demande locative est limitée, rendement brut insuffisant.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : potentiel saisonnier limité, marché résidentiel principal.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : potentiel saisonnier limité, marché résidentiel principal.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5179,0 — Percentile dept : 99/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 98/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 20/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 27/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 78,0 — Percentile dept : 48/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,6 — Percentile dept : 3/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 71,0 — Percentile dept : 93/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 2,6 — Percentile dept : 33/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 21,5 — Percentile dept : 21/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 20/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,7 — Percentile dept : 27/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5179,0 — Percentile dept : 1/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 20/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 41/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 78,0 — Percentile dept : 52/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montaud : opportunités et risques
Investir à Montaud en 2026 relève d'une stratégie de plus-value à long terme, non d'un rendement locatif immédiat. Le rendement brut de 2,8 % pour les maisons, déjà faible, serait encore réduit par une taxe foncière à 39,13 % et les charges de gestion, pour un net estimé à 1,7 %. La faiblesse de l'IOL (1,8/10) confirme l'absence de demande locative soutenue, un marché porté par l'achat résidentiel.
L'opportunité réside donc dans la sélection d'un bien rare ou à potentiel (rénovation, agrandissement), en misant sur la pérennité de l'attractivité montpelliéraine. La construction neuve limitée (44 logements autorisés sur 5 ans) préserve une relative rareté de l'offre. Il faut néanmoins intégrer le risque de correction après la forte hausse de 2024, et la faible liquidité du marché qui pourrait compliquer une revente rapide.
Pour un investisseur, la clé sera l'expertise locale pour identifier les biens sous-évalués et négocier. La proximité de l'aéroport et de la gare TGV (à moins de 20 km) constitue un argument pérenne pour la valorisation, mais ne compense pas à elle seule la faiblesse des indicateurs locatifs. Il s'agit d'un pari sur l'effet de levier territorial de Montpellier, avec un horizon d'au moins 10 ans.
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Données du marché immobilier à Montaud
DVF, loyers, permis, analyse expertL'analyse des transactions DVF révèle un marché en surchauffe évidente : le prix médian a franchi la barre des 5 000 €/m² en 2024, une première pour la commune. Cette appréciation de plus de 50 % depuis 2020 s'explique largement par l'effet d'aubaine de la proximité montpelliéraine, à moins de 20 km, attirant des ménages en quête d'un cadre de vie plus vert. Néanmoins, le volume de transactions, qui s'effondre à 6 ventes annuelles, indique une liquidité préoccupante et un marché qui pourrait avoir atteint un plafond de valorisation.
Le parc immobilier, composé à 92 % de maisons et avec seulement 3,9 % de résidences secondaires, confirme un profil résidentiel permanent et familial. La part minoritaire de logements neufs (23 % construits après 2006) et la faible proportion de passoires thermiques (1,4 %) sont des atouts structurels, limitant le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience. Toutefois, l'indice de vieillissement élevé (144,6) et le taux de vacance (5,8 %) modèrent l'optimisme sur la dynamique de la demande locale.
Enfin, l'intégration à Montpellier Méditerranée Métropole est un atout majeur, mais elle expose aussi Montaud aux fluctuations du marché métropolitain. La correction récente observée sur Montpellier pourrait, avec un temps de latence, se répercuter sur cette commune périurbaine, d'autant que son premium par rapport aux voisines (jusqu'à +38 %) paraît vulnérable.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montaud Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Montaud ont bondi de plus de 50 %, passant de 3 433 €/m² en 2020 à 5 179 €/m² en 2024, selon la DGFiP. L'année 2024 marque un pic avec une hausse annuelle de 20,2 %, nettement supérieure à l'évolution observée dans les communes voisines comme Saint-Bauzille-de-Montmel (+5 % environ sur la même période). Cette envolée interroge sur la soutenabilité de la valorisation, d'autant que le volume de transactions s'est effondré à 6 ventes en 2024. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire suggère un marché potentiellement surévalué, où la prudence s'impose face à un risque de correction.
Évolution du marché immobilier de Montaud
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Montaud évolue de -24,3 %, passant de 3 623 à 2 743 €/m²; 5 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières, basées sur les données DVF 2024 et de loyers, révèlent un effort conséquent. Pour acquérir une maison type de 140 m² à 725 060 €, un emprunt sur 20 ans à 3,5 % générerait une mensualité d'environ 3 500 €. Le loyer médian estimé de 1 722 €/mois ne couvrirait que la moitié de cette charge, laissant un effort résiduel net d'environ 1 780 € par mois. Le rendement brut de 2,8 % est faible et serait encore érodé par la taxe foncière (39,13 %) et les frais de gestion. Cet écart important entre la charge de crédit et le revenu locatif questionne la viabilité d'un montage locatif classique sans apport initial très substantiel.
Acheter vs Louer — maison 112 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 5 |
| Prix médian/m² | 2 743 € | 2 743 € |
| Prix moyen/m² | 2 999 € | |
| Surface médiane | – | 112 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 15 | 3 623 € |
| 2022 | 9 | 4 428 € |
| 2023 | 3 | 2 635 € |
| 2024 | 4 | 4 530 € |
| 2025 | 5 | 2 743 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Montaud, d'après les données SITADEL, montre une accélération récente avec 44 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance à la hausse de +52 % par rapport à la période précédente. Cette activité, concentrée sur 15 logements en 2024, répond à une pression démographique modérée (+0,7 % sur 5 ans) et à l'attractivité résidentielle de la périphérie montpelliéraine. Toutefois, dans un marché déjà tendu par des prix élevés et un faible turnover, cette nouvelle offre pourrait, à terme, exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien si la demande ne suit pas. Elle indique aussi une urbanisation maîtrisée, préservant le caractère villageois.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 194 logements ont été autorisés et 104 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 54 %.
Construction neuve à Montaud (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Montaud totalise 53 logements sur 5 ans, soit +152 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Le volume de construction neuve est un signal fort : 44 logements autorisés sur 5 ans, avec une tendance en hausse de 52 % par rapport à la période précédente. Cela confirme l'attractivité de Montaud et répond à une demande solide. Cette nouvelle offre, si elle reste mesurée, ne devrait pas créer de surproduction, mais contribuer à moderniser le parc et à soutenir l'activité économique locale. Pour un vendeur, c'est le signe d'un marché dynamique ; pour un acheteur, cela ouvre des possibilités de neuf.
Fourchettes de loyers à Montaud
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montaud
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,13 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net d'un investissement locatif à Montaud est inférieur au rendement brut affiché. Il faut notamment déduire la taxe foncière, qui s'élève à 39,13 % sur le bâti. Pour une maison type, cela représente plusieurs centaines d'euros par an. S'ajoutent les frais de gestion, d'assurance, les éventuels travaux et une provision pour vacance locative, même si le taux de logements vacants y est modéré (5,8 %). Ces charges réelles expliquent l'écart entre un rendement brut de 2,8 % et un net approximatif de 1,7 %.
Performance énergétique du parc à Montaud
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 78 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Montaud est C, avec 2,6 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est correcte, avec une classe dominante C (139 kWh/m²/an). Seulement 1,4 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G). Ce faible taux limite le risque réglementaire immédiat lié à la loi Climat, mais un bien classé E, D voire C devra tout de même faire l'objet de travaux de rénovation pour rester louable et vendable à horizon 2034. Pour un acheteur, c'est un signe de parc globalement entretenu.
Calculateur de rendement à Montaud
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Montaud
Pour une maison de 140 m² à Montaud (surface type pour atteindre le prix total médian), comptez environ 725 060 € à l'achat. Au loyer médian de 12,3 €/m², cela génère 1 722 € de revenu locatif mensuel. Le rendement brut s'établit à 2,8 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, assurance), l'effort net mensuel peut être négatif les premières années d'un crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Montaud
- Négliger la taxe foncière élevée (39,13 %).
- Surestimer le loyer perçu sur un marché peu locatif.
- Oublier de provisionner pour des travaux de mise aux normes.
- Ne pas vérifier le zonage du PPR Inondation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Montaud, bien que moins soumis au tourisme que le littoral, suit le rythme classique de la métropole montpelliéraine. Les périodes les plus actives sont le printemps et le début de l'automne. Vendre au printemps permet de profiter de l'arrivée des acheteurs avant l'été. Acheter en fin d'année peut parfois offrir des opportunités, mais l'offre est plus rare. Pensez à l'échéance de la taxe foncière, payable en septembre, pour vos calculs de trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Montaud compte 1 monument historique protégé.
- 72 diagnostics DPE ont été réalisés sur le parc.
- L'indice de vieillissement de la population est de 144,6.
S'installer à Montaud : cadre de vie et logement
S'installer à Montaud, c'est opter pour un cadre villageois préservé à une vingtaine de minutes en voiture de l'hypercentre de Montpellier. La commune offre un panel de 32 équipements de proximité, dont des commerces, services et équipements sportifs, suffisants pour le quotidien. La connectivité numérique est correcte (73,8 % de très haut débit), un atout pour les télétravailleurs.
Néanmoins, le profil démographique vieillissant (indice de vieillissement à 144,6) et la faible part de moins de 30 ans (30,7 %) dessinent une commune calme, moins adaptée aux jeunes familles en quête d'animation. Il est essentiel de noter la présence d'un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, impliquant des contraintes constructives et des assurances spécifiques pour certains secteurs. Le climat méditerranéen (14,7 °C de moyenne) et la faible sismicité complètent un cadre de vie agréable, mais à bien étudier en amont de tout projet.
Carte du marché immobilier à Montaud
Montaud et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Montaud
462 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Montaud est composé très majoritairement de maisons (91,9 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Montaud est très majoritairement composé de maisons individuelles (91,9 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (78,5 %). Cela traduit un marché résidentiel stable et ancré, où la pression locative est faible. La part très réduite de résidences secondaires (3,9 %) et de logements sociaux (3 %) confirme un profil de village familial, intégré à la métropole Montpellier Méditerranée. L'acheteur typique est donc un ménage cherchant à devenir propriétaire de sa maison principale.
Ancienneté du parc à Montaud
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 411 logements).
- Avant 1919 11,2 % 46 logts
- 1919-1945 2,9 % 12 logts
- 1946-1970 8,8 % 36 logts
- 1971-1990 23,8 % 98 logts
- 1991-2005 30,2 % 124 logts
- 2006-2019 23,1 % 95 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montaud
32 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montaud
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Montaud est concerné par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, cohérent avec les 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le risque radon sont classés comme faibles. Tout projet d'achat doit impérativement intégrer une consultation du zonage du PPR en mairie, car il peut imposer des contraintes constructives spécifiques ou des obligations d'assurance. Ces éléments sont à vérifier lors de la visite et avant l'offre.
Cas pratique : un achat type à Montaud
Pour acquérir une maison familiale de 140 m² à Montaud au prix médian de 725 060 €, il faut débourser environ 55 000 € de frais de notaire. Cela représente plus de 27 années du revenu médian local (26 620 €). Avec un apport de 10 % (72 500 €), la mensualité crédit s'élèverait à environ 3 450 € sur 20 ans (taux estimé à 3,5 %).
Erreurs à éviter quand on achète à Montaud
- Omettre de consulter le PPR Inondation en mairie.
- Se fier uniquement au prix au m², négligeant l'état du bien.
- Sous-estimer les frais de rénovation sur un bien ancien.
- Négocier sans connaître la dynamique haussière du marché.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Montaud : passer à l'action
L'analyse des données pose un diagnostic clair : un marché cher et peu rentable à court terme. Pour transformer cette analyse en décision éclairée, une connaissance fine du terrain et des opportunités locales est indispensable.
Les données révèlent un marché cher et peu rentable ; l'expertise locale est cruciale pour éviter les pièges.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montaud
Quel est le prix immobilier moyen à Montaud ?
Le prix médian des maisons à Montaud s'élève à 5 179 €/m² en 2024, selon les données DVF. Pour une maison type de 140 m², le coût total avoisine les 725 000 €.
Montaud est-elle plus chère que ses communes voisines ?
Oui, Montaud est significativement plus chère. Son prix au m² est 20 à 38 % supérieur à celui de communes comparables comme Galargues (3 194 €/m²) ou Saint-Bauzille-de-Montmel (3 424 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Montaud ?
Le rendement locatif brut est faible, à 2,8 % pour les maisons. Compte tenu de la taxe foncière et des charges, le rendement net estimé est d'environ 1,7 %, ce qui est insuffisant pour un investissement locatif classique.
Quels sont les risques naturels à Montaud ?
Montaud est concernée par un PPR Inondation. La commune a connu 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondation. La sismicité et le radon sont classés faibles.
Montaud est-elle bien desservie par les transports ?
La commune bénéficie d'une bonne accessibilité routière. La gare TGV de Montpellier est à 17,4 km et l'aéroport Montpellier-Méditerranée à 19,2 km, offrant des liaisons rapides vers les grandes métropoles.
Marché immobilier des communes voisines
Montaud affiche un prix au m² 38 % plus élevé que Galargues, pour des indicateurs démographiques et économiques similaires, indiquant un écart de valorisation qui pourrait se résorber à la baisse.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montaud.
Communes limitrophes de Montaud
Montaud est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
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Résumé
Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 743 €/m² à Montaud contre 3 485 €/m² pour l'Hérault. La commune figure parmi les 3 % les plus chères de l'Hérault au mètre carré.
Le prix médian de Montaud recule de -24,3 % entre 2021 et 2025. 36 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Variation récente (12 mois): -39,4 %.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Montaud à un niveau significatif — 2 743 €/m² en médiane. Le bien médian (112 m² à 307 216 €) équivaut à 11,5 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Montaud avoisinent 12,2 €/m² pour les appartements et 12,3 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,4 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (3,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 53 logements autorisés, soit 11/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 60 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Montaud est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. La géographie joue son rôle: la commune est dans la plaine, à une altitude de 114 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).