Le marché immobilier de Murviel-Lès-Montpellier affiche une correction significative en 2024 (-15,5 %) après le pic de 2023. Selon les données DVF, cette baisse ramène les prix au niveau de 2020, sur un volume de transactions historiquement bas (8 ventes en 2024). Le marché, très majoritairement composé de maisons, reste porté par la dynamique métropolitaine de Montpellier.
Faut-il investir à Murviel-lès-Montpellier en 2026 ?
Intégrée à Montpellier Méditerranée Métropole, Murviel-Lès-Montpellier bénéficie d'une croissance démographique soutenue et d'une situation géographique privilégiée. Son marché immobilier, après un cycle haussier marqué, connaît une correction en 2024. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
La commune affiche une attractivité territoriale solide (6,6/10) mais une opportunité locative limitée, poussant l'investissement vers la plus-value après une correction de 15,5 %.
Verdict
➤ Investissement orienté vers la plus-value à moyen terme, avec une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Points clés
- ✓ Correction récente de -15,5 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 6,6/10)
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+10,8 % en 5 ans)
- ⚠ Rendement locatif net faible (2,7 % pour les maisons)
- ⚠ Opportunité locative limitée (IOL 3,1/10)
- ⚠ Dépendance à l'économie montpelliéraine
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 305 €/m², Murviel-Lès-Montpellier se situe au-dessus de la moyenne nationale, reflétant son ancrage dans une métropole dynamique.
- Le prix au m² y est inférieur de 18% à celui de Montpellier intra-muros, mais dépasse de 22% celui de communes rurales voisines comme Le Pouget.
- Son rendement locatif brut de 4,7% pour les maisons reste compétitif face au littoral héraultais surfréquenté.
Données du marché immobilier à Murviel-lès-Montpellier
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Murviel-Lès-Montpellier, analysé via les données DVF, présente un profil contrasté. D'un côté, la correction de -15,5 % en 2024 offre une fenêtre d'entrée après plusieurs années de hausse. D'un autre, le volume de transactions s'est effondré à 8 ventes seulement sur l'année, signe d'une liquidité très réduite et d'un marché en attente. Ce repli suit une période faste, le prix médian ayant progressé de près de 10 % entre 2020 et 2023.
La structure du parc, avec 90,1 % de maisons et une surface médiane vendue de 118 m², dessine un marché familial et ancré. La très faible part de logements vacants (4,3 %) et de résidences secondaires (3,0 %) confirme ce caractère résidentiel permanent, peu exposé aux aléas du tourisme mais aussi moins liquide qu'un marché mixte. L'ancienneté du parc, avec près d'un quart des logements construits après 2006, indique un territoire en développement, ce qui peut soutenir l'attractivité.
Néanmoins, cette analyse doit être pondérée par la dépendance économique à Montpellier, à moins de 12 km. La santé du marché local est intrinsèquement liée à celle de la métropole, et la faible connectivité numérique (score de 5/100) peut freiner l'arrivée de nouveaux télétravailleurs, une clientèle pourtant cruciale pour les communes périurbaines.
Aperçu par typologie à Murviel-lès-Montpellier
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Murviel-lès-Montpellier
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Murviel-lès-Montpellier
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Murviel-lès-Montpellier (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La construction neuve à Murviel-Lès-Montpellier est en forte hausse, avec 157 logements autorisés sur 5 ans et une tendance à +227 % par rapport à la période précédente. Ce volume important, pour une commune de 2 075 habitants, indique une forte attractivité résidentielle confirmée par les promoteurs. Cela peut répondre à une demande pressante, mais à moyen terme, une concentration de mises en vente neuves pourrait exercer une pression concurrentielle à la baisse sur les prix de l'ancien, surtout si les taux restent élevés. C'est un indicateur de vitalité, mais aussi de future offre accrue.
Fourchettes de loyers à Murviel-lès-Montpellier
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Murviel-lès-Montpellier
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,45 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net signifie retrancher tous les coûts récurrents. À Murviel-Lès-Montpellier, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 46,45 %, un poste significatif. Ajoutez la provision pour vacance locative (le taux de vacants local est de 4,3 %), les frais de gestion, les charges de copropriété si applicable et l'épargne pour travaux. Pour une maison, cela fait chuter le rendement brut de 4,7 % à un net d'environ 2,7 %. Cette marge doit couvrir votre risque et votre temps de gestion.
Performance énergétique du parc à Murviel-lès-Montpellier
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 223 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier local présente une performance énergétique relativement bonne, avec une classe C dominante et seulement 3,6 % de passoires thermiques (F/G), selon 223 diagnostics. Ce chiffre, inférieur à la moyenne nationale, limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat et Résilience imposera progressivement des travaux de rénovation pour tous les logements les moins performants. Acheter un bien classé D ou pire à Murviel-Lès-Montpellier nécessitera donc un budget travaux à anticiper pour respecter les futures obligations de 2028 et 2034.
Calculateur de rendement à Murviel-lès-Montpellier
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Murviel-lès-Montpellier
Pour une maison type de 118 m² (surface déduite du prix total médian de 374 886 € et du prix au m²), l'investisseur peut espérer un loyer mensuel d'environ 1 486 € (12,6 €/m²). Avec un crédit représentant 80 % du prix, sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance serait d'environ 1 850 €. L'effort résiduel mensuel est donc négatif, nécessitant une trésorerie d'appoint jusqu'à la prochaine réévaluation du loyer ou la fin de la période de taux élevé.
Erreurs à éviter quand on investit à Murviel-lès-Montpellier
- Négliger la taxe foncière élevée (46,45 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer le loyer dans un marché où le revenu médian est de 25 830 €.
- Oublier de provisionner pour les travaux dans un parc où 14 % des logements sont antérieurs à 1945.
- Ne pas vérifier le classement en zone inondable (PPR) avant l'achat.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Murviel-Lès-Montpellier suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec plus de biens mis en vente et de visiteurs. L'automne (septembre-octobre) connaît un second souffle avant la trêve hivernale. Pour un acheteur, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs plus pressés. Notons que l'échéance de la taxe foncière en octobre peut aussi motiver certaines ventes en été pour éviter son paiement.
Le saviez-vous ?
- Murviel abrite 2 monuments historiques protégés, dont un site archéologique gallo-romain.
- La commune dispose de 81 équipements de proximité pour seulement 2 075 habitants.
- Le score numérique de la commune est très faible, à 5/100, malgré un déploiement fibre en cours.
S'installer à Murviel-lès-Montpellier : cadre de vie et logement
S'installer à Murviel-Lès-Montpellier, c'est opter pour un cadre de vie périurbain au calme, tout en conservant un accès rapide aux emplois et services de Montpellier, située à une quinzaine de minutes. La commune offre un niveau d'équipements correct pour sa taille avec 81 services et commerces recensés par l'INSEE, dont 16 établissements de santé, ce qui limite la dépendance à la ville centre pour le quotidien.
Le profil démographique, avec un âge médian de 42,8 ans et 33,2 % de moins de 30 ans, indique une population active et familiale, renforcée par la présence de deux écoles. Il convient toutefois de noter la présence de deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs (inondation et incendie), qui peuvent imposer des contraintes constructives ou assurancielles sur certains secteurs. La connectivité numérique, avec un taux de couverture fibre de 45 %, reste un point faible à considérer pour les adeptes du télétravail.
Carte du marché immobilier à Murviel-lès-Montpellier
Murviel-Lès-Montpellier et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Murviel-lès-Montpellier
854 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc de Murviel-Lès-Montpellier est très majoritairement constitué de maisons individuelles (90,1 %), signe d'un habitat pavillonnaire et familial. Le taux de propriétaires-occupants est très élevé à 83,3 %, ce qui indique un marché résidentiel stable et ancré, avec peu de rotation. La part minuscule de résidences secondaires (3,0 %) confirme que la commune n'est pas une destination de villégiature massive. Ce contexte dessine un marché d'achat centré sur les besoins en logement principal, où la concurrence peut être forte pour les biens bien entretenus, mais où la pression des investisseurs purs est limitée.
Ancienneté du parc à Murviel-lès-Montpellier
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 692 logements).
- Avant 1919 11,0 % 76 logts
- 1919-1945 3,0 % 21 logts
- 1946-1970 4,9 % 34 logts
- 1971-1990 26,6 % 184 logts
- 1991-2005 31,1 % 215 logts
- 2006-2019 23,4 % 162 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Murviel-lès-Montpellier
81 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Murviel-lès-Montpellier
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Brue PPRN Approuvé approuvé le 08/03/2002
- PPRIF Murviel_les_Montpellier PPRN Approuvé approuvé le 30/01/2008
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Murviel-Lès-Montpellier est soumise à des Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs pour les inondations et les incendies (PPRIF). La commune a enregistré 9 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés faibles. Ces données, publiques sur Géorisques, sont cruciales : elles influent sur l'assurabilité du bien, les primes d'assurance, et peuvent imposer des contraintes constructives ou des travaux de mise en conformité. Une vérification en mairie du zonage précis du bien visé est une étape indispensable avant tout compromis.
Cas pratique : un achat type à Murviel-lès-Montpellier
Pour une maison familiale médiane de 118 m² à Murviel-Lès-Montpellier, le budget d'acquisition est d'environ 374 886 €. Cela représente l'équivalent de 14,5 années du revenu médian local (25 830 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 000 €, à mettre en regard du budget des ménages murviellois.
Erreurs à éviter quand on achète à Murviel-lès-Montpellier
- Oublier de vérifier le DPE et le coût des travaux de rénovation énergétique.
- Négliger la consultation du plan de prévention des risques (PPR) en mairie.
- Surévaluer son budget sans compter les frais de notaire (environ 8 %).
- Choisir un bien sans considérer la faible desserte en transports en commun.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Murviel-lès-Montpellier : passer à l'action
L'analyse des données DVF et INSEE révèle un potentiel, mais le succès d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, et compréhension des micro-secteurs. Une expertise locale est indispensable pour saisir les opportunités dans cette fenêtre de correction.
Les données posent un diagnostic, mais l'opportunité réelle se joue au niveau de la rue et du bien. Une expertise locale est cruciale.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Murviel-Lès-Montpellier grâce aux dernières transactions DVF et à une analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Murviel-lès-Montpellier
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Murviel-Lès-Montpellier ?
Selon les données DVF 2024, le prix médian global est de 3 305 € par mètre carré. Pour une maison type de 118 m², le prix total médian s'élève à environ 375 000 €.
Est-ce que le prix de l'immobilier baisse à Murviel-Lès-Montpellier ?
Oui, les données montrent une correction de -15,5 % en 2024, ramenant le prix médian au niveau de 2020. Cette baisse intervient après plusieurs années de hausse et s'accompagne d'un très faible volume de transactions.
Murviel-Lès-Montpellier est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, elle est plus accessible que certaines communes similaires. Son prix au m² est inférieur de 22 % à celui de Combaillaux (4 046 €/m²) et de 23 % à celui des Matelles (4 068 €/m²).
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut pour les maisons est estimé à 4,7 %, mais le rendement net, après charges et taxe foncière, tombe à environ 2,7 %. Le marché locatif annuel est considéré comme étroit.
Quels sont les risques naturels à Murviel-Lès-Montpellier ?
La commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) actifs : un pour les inondations (PPRi Brue) et un pour les incendies (PPRIF). 9 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² 22 % inférieur à celui de Combaillaux pour des indicateurs similaires, Murviel-Lès-Montpellier présente un écart de valorisation offrant une marge de plus-value attractive à moyen terme.
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Communes limitrophes de Murviel-lès-Montpellier
Murviel-Lès-Montpellier est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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