Acheter à Versailles, c'est acquérir un bien dans une ville au patrimoine exceptionnel, où l'immobilier se négocie en médiane à 6 851 €/m². Ville de 84 095 habitants, elle allie densité urbaine (3 234 hab/km²) et vastes espaces verts comme le Parc de Versailles. L'âge médian de 38,9 ans et la présence de 93 écoles en font un pôle familial attractif, malgré un revenu médian local de 33 780 € qui rend l'accession à la propriété exigeante.
Carte du marché immobilier à Versailles
Versailles et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Versailles
43 088 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (89,5 %) sur un total de 43 088 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est très majoritairement composé d'appartements (près de 90 %), ce qui est classique pour une ville de cette densité. La part des propriétaires occupants (43,1 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif et d'une population mobile, peut-être liée à la fonction publique ou aux entreprises du secteur. Seulement 4,8 % de résidences secondaires indiquent une vocation principalement résidentielle et utilitaire. Le taux de logements vacants (8,3 %) est à surveiller, il peut signaler des biens en attente de renovation ou des difficultés de vente dans certains segments.
Évolution démographique à Versailles
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Versailles
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Versailles
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 26,4 %
- Retraités 21,7 %
- Autres sans activité professionnelle 19,0 %
- Professions intermédiaires 13,7 %
- Employés 13,0 %
- Ouvriers 3,6 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,6 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Versailles
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Versailles
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 37 317 logements).
- Avant 1919 25,1 % 9 378 logts
- 1919-1945 9,5 % 3 534 logts
- 1946-1970 27,3 % 10 174 logts
- 1971-1990 26,4 % 9 864 logts
- 1991-2005 7,2 % 2 702 logts
- 2006-2019 4,5 % 1 665 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Versailles
3 399 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Versailles
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Versailles
Une maison familiale de 125 m², au prix médian de 9 062 €/m², coûte environ 1 132 750 €. Cela représente l'équivalent de plus de 33 années du revenu médian local (33 780 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 25 ans, la mensualité hors assurance avoisinerait les 5 400 €. Un tel achat est réservé aux ménages à très hauts revenus ou aux successions.
Erreurs à éviter quand on achète à Versailles
- Se fier seulement au prix au m², qui varie du simple au double.
- Omettre de vérifier les charges de copropriété dans l'ancien.
- Négocier sans connaître le DPE, élément clé de valorisation.
- Oublier que 8,3 % des logements sont vacants, signe de possible négociation.
Le saviez-vous ?
- Versailles compte 124 monuments historiques protégés.
- La fibre est déployée pour 90,6 % des logements (score numérique 9/100).
- L'âge médian des habitants est de 38,9 ans, inférieur à la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Versailles
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 25 287 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Versailles: la classe D domine, 16,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante D et une consommation moyenne de 243 kWh/m²/an révèlent un parc ancien, avec des performances améliorables. Le risque réglementaire est réel : 16,1 % du parc est classé F ou G (passoires). Ces logements seront progressivement interdits à la location (2028 pour les pires, 2034 pour la classe E). Pour un acheteur, cela implique de budgéter des travaux de rénovation ou de viser un bien déjà rénové. À l'inverse, un bien performant (classe A, B, C) bénéficiera d'une valorisation et d'une attractivité locative accrues.
Risques naturels et géorisques à Versailles
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une exposition très faible aux risques naturels majeurs. La sismicité est classée 1 sur 5 (très faible) et le potentiel radon est faible. Cependant, 12 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, principalement pour des inondations ou coulées de boue. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) disponible en mairie pour connaître d'éventuelles contraintes constructives ou d'assurance sur la parcelle qui vous intéresse. Cette vigilance est standard pour tout achat immobilier.
Cadre de vie à Versailles
Le climat est tempéré, avec une moyenne annuelle de 11,3°C et 655 mm de précipitations. La ville est un nœud de transport majeur : la gare Versailles Château Rive Gauche est à 0,1 km du centre, offrant des liaisons rapides vers Paris, et l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux est à 11,2 km. Les 3 399 équipements (commerces, santé, services) assurent une autonomie complète. Le cadre de vie est marqué par l'histoire, avec 124 monuments protégés, mais aussi par une offre culturelle et sportive dense (127 équipements). La connectivité est excellente (fibre à 90,6 %). Toutefois, la densité peut générer une sensation de saturation, et les risques naturels, bien que très faibles (sismicité, radon), sont présents avec 12 arrêtés de catastrophe naturelle historiques.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 60 m², il faut prévoir environ 400 000 € (6 667 €/m²). Une maison de 125 m² dépasse le million d'euros (9 062 €/m²). Ces prix placent Versailles au-dessus de Nanterre (6 604 €/m²) mais en deçà d'Issy-les-Moulineaux (9 134 €/m²). Le délai de vente peut s'allonger pour les biens les plus chers ou énergivores (classe D dominante, 243 kWh/m²/an). Avec un revenu médian local, l'achat d'un appartement type nécessite 11,8 ans d'épargne, une perspective décourageante pour de nombreux primo-accédants.
À qui s'adresse Versailles ?
La commune s'adresse principalement aux ménages aisés, souvent bi-actifs, travaillant à Paris ou dans le pôle d'emploi local (taux d'emploi de 70,1 %). Les familles sont attirées par la qualité scolaire et les espaces verts. Les retraités aisés y trouvent un cadre culturel riche. En revanche, les budgets modestes ou les primo-accédants sans apport conséquent seront orientés vers le parc social (20 % des logements) ou vers des communes voisines moins chères.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel avec 124 monuments protégés.
- Desserte ferroviaire et transports excellents, à 20 minutes de Paris.
- Équipements et services très complets (3 399 au total).
- Cadre de vie vert, avec le Parc de Versailles et de nombreux squares.
- Éducation de qualité avec 93 établissements scolaires.
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevés, surtout pour les maisons.
- Densité urbaine forte (3 234 hab/km²), pouvant générer de la congestion.
- Parc de logements ancien (34,6 % d'avant 1945) avec des contraintes DPE.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Versailles est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Versailles
- Climat tempéré : 11,3 °C de moyenne et 655 mm de pluie par an.
- Parc immobilier composé à 90 % d'appartements.
- 16,1 % du parc est une passoire thermique (classe F ou G).
- Très faible exposition aux risques sismiques et au radon.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Versailles
Quel budget prévoir pour acheter un appartement à Versailles ?
Le prix médian d'un appartement est de 6 667 €/m². Pour un T2 type de 60 m², comptez environ 400 000 €. Les budgets d'entrée de gamme démarrent vers 5 500 €/m².
Versailles est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville compte 93 établissements scolaires et un indice de jeunesse élevé (38,8 % de moins de 30 ans). Toutefois, l'achat d'une maison, privilégiée par les familles, demande un budget très conséquent (médiane 1,13 M€).
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Versailles ?
Avantages : cadre patrimonial unique, excellente desserte, services complets. Inconvénients : coût de l'immobilier très élevé, densité urbaine importante et parc de logements souvent ancien.
Vous envisagez d'acheter à Versailles ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
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