4 angles pour comprendre le marché immobilier à Issy-les-Moulineaux
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Faut-il investir à Issy-les-Moulineaux en 2026 ?
En bordure immédiate de Paris, Issy-Les-Moulineaux incarne la ville dense et connectée de la métropole du Grand Paris. Son marché immobilier, historiquement premium, traverse une phase de correction après les années de flambée. L'analyse des transactions 2024 permet de déterminer si cette dynamique ouvre une fenêtre pour l'investisseur averti.
Avec un prix médian en baisse de 7,8 % en un an, cette commune des Hauts-de-Seine offre une fenêtre d'opportunité dans un marché traditionnellement très fermé.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie de rendement à moyen terme, en acceptant une faible liquidité et un effort financier initial important.
Points clés
- ✓ Correction récente de 7,8 % : fenêtre d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut correct de 4,5 %
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 7,5/10)
- ⚠ Accessibilité très faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Par immobilier ancien : 18% construit avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian se situe dans le top 10 % des communes les plus chères de France.
- Se positionne dans le top quart des communes du département pour le revenu médian des ménages.
- Prix inférieur de plus de 25 % à ceux de Paris intra-muros, pour une connectivité excellente.
Analyse du marché immobilier à Issy-les-Moulineaux
Le marché immobilier d'Issy-les-Moulineaux affiche une pression notable (IPI 7,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Issy-les-Moulineaux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : les biens partent vite, négociation serrée en faveur du vendeur.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : les biens partent vite, négociation serrée en faveur du vendeur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible : le marché est porté par des acquéreurs extérieurs, la solvabilité locale est limitée.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible : le marché est porté par des acquéreurs extérieurs, la solvabilité locale est limitée.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas par les prix.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas par les prix.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée : potentiel pour de la location courte durée, notamment professionnelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée : potentiel pour de la location courte durée, notamment professionnelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 7502,2 — Percentile dept : 91/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 15,6 — Percentile dept : 69/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,9 — Percentile dept : 23/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 16917,3 — Percentile dept : 83/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 15,6 — Percentile dept : 31/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 35,6 — Percentile dept : 29/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,5 — Percentile dept : 46/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 58,5 — Percentile dept : 74/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,9 — Percentile dept : 23/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 83/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 7502,2 — Percentile dept : 9/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 91/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 83/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 80/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 16917,3 — Percentile dept : 17/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Issy-les-Moulineaux : cadre de vie et logement
Acheter à Issy-Les-Moulineaux, c'est opter pour une ville dense et dynamique de la banlieue ouest parisienne, où l'immobilier reste un placement de prestige. Avec un prix médian global de 7 473 €/m², l'accession demande un budget conséquent. La commune séduit par son excellent maillage de transports, ses 2 130 équipements de proximité et son parc immobilier récent. Toutefois, l'offre en maisons est rare et la densité (16 917 hab./km²) impose un certain mode de vie.
Tout savoir pour acheter et vivre à Issy-les-MoulineauxInvestir à Issy-les-Moulineaux : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix dans un marché aussi spécifique qu'Issy-Les-Moulineaux relève du travail d'orfèvre. Les données posent le cadre, mais seule une connaissance fine des immeubles, des rues et de la demande locative réelle permet de sécuriser un rendement.
Les données DVF dessinent un marché précis. En extraire une opportunité concrète demande une expertise hyperlocale.
Déterminez la valeur réelle de votre bien isséen à partir des dernières transactions DVF et de la dynamique précise du marché local.
- Analyse basée sur 645 ventes réelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Issy-les-Moulineaux
Quel est le prix moyen d'un appartement à Issy-Les-Moulineaux ?
Le prix médian d'un appartement était de 7 371 €/m² en 2024. Pour une surface médiane de 50 m², le budget total s'élève donc à environ 368 550 €.
Le marché immobilier d'Issy-Les-Moulineaux baisse-t-il ?
Oui, selon les données DVF 2024, le prix médian global a baissé de 7,8 % en un an. Après un pic en 2021-2022, une correction est engagée, offrant des conditions de négociation plus favorables.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Issy ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 4,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,1 %.
Issy-Les-Moulineaux est-elle bien desservie ?
Excellemment. La commune dispose de la gare Issy Val de Seine (RER C, Transilien), est proche de la gare Montparnasse, et possède même un aéroport d'affaires. Le taux de couverture en fibre est supérieur à 90 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Outre le prix élevé, il faut considérer la taxe foncière (24,68 %), l'ancienneté d'une partie du parc (18% avant 1945) et l'exposition au plan de prévention du risque inondation (PPRI) de la Seine.
Marché immobilier des communes voisines
Issy-Les-Moulineaux affiche un prix au mètre carré 2,4 fois supérieur à celui de Évry-Courcouronnes, pour des indicateurs économiques et un cadre de vie radicalement différents, soulignant un marché de niche à haut revenu.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Issy-les-Moulineaux.
Communes limitrophes d'Issy-les-Moulineaux
Issy-les-Moulineaux est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Issy-les-Moulineaux est un marché d'exception — 7 667 €/m² sur 747 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Hauts-de-Seine.
Le prix médian au m² à Issy-les-Moulineaux diminue de -10,9 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 3 981 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +3,2 %.
Le marché est principalement collectif: 94,5 % des ventes portent sur des appartements, à 7 652 €/m² pour 49 m² en surface médiane. Le bien médian (106 m² à 937 570 €) équivaut à 27,9 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 27,9 €/m² pour un appartement et 25,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Issy-les-Moulineaux (6,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 1 778 logements autorisés et 998 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 90 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Issy-les-Moulineaux est au cœur de l'agglomération francilienne dense. Issy-les-Moulineaux est en plaine, à 46 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.