Faut-il investir à Issy-les-Moulineaux en 2026 ?
En bordure immédiate de Paris, Issy-Les-Moulineaux incarne la ville dense et connectée de la métropole du Grand Paris. Son marché immobilier, historiquement premium, traverse une phase de correction après les années de flambée. L'analyse des transactions 2024 permet de déterminer si cette dynamique ouvre une fenêtre pour l'investisseur averti.
Avec un prix médian en baisse de 7,8 % en un an, cette commune des Hauts-de-Seine offre une fenêtre d'opportunité dans un marché traditionnellement très fermé.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie de rendement à moyen terme, en acceptant une faible liquidité et un effort financier initial important.
Points clés
- ✓ Correction récente de 7,8 % : fenêtre d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut correct de 4,5 %
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 7,5/10)
- ⚠ Accessibilité très faible : marché porté par l'extérieur
- ⚠ Par immobilier ancien : 18% construit avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian se situe dans le top 10 % des communes les plus chères de France.
- Se positionne dans le top quart des communes du département pour le revenu médian des ménages.
- Prix inférieur de plus de 25 % à ceux de Paris intra-muros, pour une connectivité excellente.
Analyse du marché immobilier à Issy-les-Moulineaux
Le marché immobilier d'Issy-les-Moulineaux affiche une pression notable (IPI 7,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers d'Issy-les-Moulineaux
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,5
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée : les biens partent vite, négociation serrée en faveur du vendeur.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée : les biens partent vite, négociation serrée en faveur du vendeur.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible : le marché est porté par des acquéreurs extérieurs, la solvabilité locale est limitée.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible : le marché est porté par des acquéreurs extérieurs, la solvabilité locale est limitée.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas par les prix.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative modérée : la demande existe mais les rendements nets sont tirés vers le bas par les prix.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
6,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique élevée : potentiel pour de la location courte durée, notamment professionnelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique élevée : potentiel pour de la location courte durée, notamment professionnelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 7502,2 — Percentile dept : 91/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 15,6 — Percentile dept : 69/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,9 — Percentile dept : 23/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 16917,3 — Percentile dept : 83/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 15,6 — Percentile dept : 31/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 35,6 — Percentile dept : 29/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 18,5 — Percentile dept : 46/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 58,5 — Percentile dept : 74/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 91/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,9 — Percentile dept : 23/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 83/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 7502,2 — Percentile dept : 9/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 6,7 — Percentile dept : 91/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 83/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 80/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 16917,3 — Percentile dept : 17/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Issy-les-Moulineaux : opportunités et risques
Investir à Issy-Les-Moulineaux en 2026 cible prioritairement la location annuelle en petit appartement. Le rendement brut de 4,5 % est correct pour l'Île-de-France, mais il faut immédiatement le nuancer. La taxe foncière, à 24,68 %, représente une charge conséquente qui grève le rendement net, estimé autour de 3,1 %. L'effort de trésorerie mensuel, après déduction du loyer, reste significatif.
La faible accessibilité (IAI 3,2/10) indique que le marché est principalement porté par des acheteurs et investisseurs extérieurs à la commune, dont la solvabilité est supérieure au revenu médian local de 33 650 €. Cela limite le risque de bulle purement spéculative mais accentue la dépendance aux dynamiques du Grand Paris. La baisse récente des prix peut constituer un point d'entrée, à condition de sélectionner des biens énergétiquement performants pour éviter les coûts de rénovation liés à la loi Climat.
La stratégie de plus-value à court terme semble compromise par la correction en cours. En revanche, le fonds de commerce locatif, porté par une population active nombreuse (taux d'emploi de 76,4 %) et une desserte exceptionnelle, offre une visibilité à moyen terme. La raréfaction des permis de construire pourrait aussi, à horizon de 5 à 10 ans, soutenir la valorisation du parc existant.
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Données du marché immobilier à Issy-les-Moulineaux
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian de 7 667 €/m², en recul de 7,8 % sur un an, est le chiffre clé du marché isséen en 2024. Selon les données DVF, cette correction intervient après deux années de stabilité à un plateau très élevé, et représente une opportunité pour pénétrer un marché habituellement verrouillé. La fourchette des prix (6 306 – 8 532 €/m²) reste large, soulignant l'importance cruciale de la localisation et de la qualité du bâti.
La composition du parc, avec seulement 5,3 % de maisons, explique l'écart de prix important entre l'immobilier individuel (8 845 €/m²) et les appartements (7 652 €/m²). L'ancienneté du bâti, avec 18,1 % de logements construits avant 1945, pèse sur la performance énergétique globale, même si la part de passoires thermiques (8,2 %) est contenue.
Le contexte territorial, notamment la proximité immédiate de la gare Issy Val de Seine et l'aéroport d'affaires, maintient une pression résidentielle forte. Cette attractivité, couplée à une démographie jeune (âge médian de 37,9 ans), soutient une demande locative structurelle, essentielle pour les investisseurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Issy-les-Moulineaux Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le marché d'Issy-Les-Moulineaux a connu un cycle complet en cinq ans. Après une stabilité à un niveau très élevé entre 2020 et 2022 (autour de 7 473 €/m²), une correction nette s'amorce en 2023 (-5,9 %) et s'accélère en 2024 (-7,8 %). Cette baisse ramène le prix médian à un niveau proche de 2018, effaçant une partie des gains post-Covid. Elle concerne davantage les appartements, moteur du marché, que les maisons dont le nombre de transactions est trop faible pour être significatif. Pour un acheteur en 2026, cette évolution dessine un environnement de négociation plus favorable qu'il y a trois ans, dans un marché qui reste malgré tout l'un des plus chers d'Île-de-France hors Paris.
Évolution du marché immobilier d'Issy-les-Moulineaux
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 8 605 €/m² → 7 667 €/m² (-10,9 %), volume annuel actuel 747 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 645 ventes enregistrées par la DGFiP en 2024, l'activité transactionnelle à Issy-Les-Moulineaux reste soutenue, bien qu'en net retrait par rapport aux années 2021-2022 qui dépassaient les 950 transactions. Le marché est très majoritairement composé d'appartements (706 ventes, surface médiane de 50 m²), reflétant le parc urbain dense. Le volume de ventes de maisons est marginal (48). Ce profil confirme un marché liquide pour les petites et moyennes surfaces, attractives pour les investisseurs et les jeunes actifs, mais où la négociation devient plus active avec la baisse des prix. Le caractère du marché évolue vers un équilibre entre vendeurs et acheteurs.
Répartition des ventes
5,5 % de maisons et 94,5 % d'appartements parmi les 747 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 94,5 % des mutations, pour un prix médian de 8 845 €/m² (maisons) contre 7 652 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 747 | 41 | 706 |
| Prix médian/m² | 7 667 € | 8 845 € | 7 652 € |
| Prix moyen/m² | 7 693 € | ||
| Surface médiane | – | 106 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 912 | 8 605 € |
| 2022 | 932 | 8 560 € |
| 2023 | 753 | 8 086 € |
| 2024 | 637 | 7 426 € |
| 2025 | 747 | 7 667 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve marque un net ralentissement. Seulement 151 logements ont été autorisés en 2024, une tendance en baisse de 46 % sur les cinq dernières années selon les données SITADEL. Cette raréfaction de l'offre nouvelle pourrait, à terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant la concurrence. Elle indique également une saturation du foncier disponible dans cette commune de 4 km² seulement. Pour l'investisseur, cela signifie que le parc à cibler est essentiellement l'ancien, avec les contraintes énergétiques que cela peut impliquer, mais avec un risque limité de sur-offre neuve venant déstabiliser les loyers.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
11 330 logements autorisés cumulés, 9 136 commencés: la dynamique récente affiche 350 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Issy-les-Moulineaux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Issy-les-Moulineaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Issy-les-Moulineaux: 1 778 logements autorisés sur 5 ans, 175 pour la dernière année (-30 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Issy-les-Moulineaux
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Issy-les-Moulineaux
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (24,68 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,5 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net est amputé de plusieurs frais récurrents. À Issy-les-Moulineaux, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 24,68 %. Il faut y ajouter les charges de copropriété, les frais de gestion locative (environ 5 % du loyer), une provision pour travaux et un taux de vacance. Ce dernier est modéré ici, avec seulement 7,6 % de logements vacants. Ces éléments expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et le rendement net d'environ 3,1 % pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Issy-les-Moulineaux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 24 601 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Issy-les-Moulineaux: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,3 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc immobilier d'Issy-les-Moulineaux présente une performance énergétique globalement bonne, avec une classe dominante C (200 kWh/m²/an). Seuls 8,2 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cette situation limite le risque réglementaire à court terme. Cependant, pour les biens les plus anciens, les échéances de la loi Climat (interdiction de location des passoires en 2025 et 2028) imposent un audit et des travaux de rénovation énergétique indispensables.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 (surface médiane de 50 m²) sont les plus adaptés à la demande locative principale. Le parc ancien (18,1 % d'avant 1945) peut présenter des contraintes de DPE, avec 8,2 % de passoires thermiques (F/G). Le neuf, bien que moins présent (18,7 % construit après 2006), offre une meilleure performance énergétique (classe dominante C) mais une rentabilité souvent compressée par les prix de vente. Les maisons sont un marché de niche, avec un rendement brut plus faible (3,3 %).
Quelles zones cibler à Issy-les-Moulineaux ?
L'hyper-centre et les quartiers proches de la gare Issy Val de Seine et du futur quartier du Fort d'Issy concentrent la demande. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour des locations familiales mais à des loyers au m² légèrement inférieurs. Attention aux zones soumises au PPRI de la Seine, qui peuvent impliquer des contraintes d'assurance et de valorisation. La commune est entièrement fibrée à 90,7 %, un atout pour attirer les locataires.
Calculateur de rendement à Issy-les-Moulineaux
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Risques à connaître avant d'investir à Issy-les-Moulineaux
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où 7,6 % des logements sont déjà vacants. La dépendance à la conjoncture économique francilienne est forte. La taxe foncière (24,68 % en 2024) pèse sur la rentabilité. Enfin, la réglementation thermique (loi Climat) impose une montée en gamme énergétique, avec un coût de rénovation pour les biens les moins performants.
Cas pratique : un investissement type à Issy-les-Moulineaux
Pour un appartement type de 50 m² à Issy-les-Moulineaux, l'investissement s'élève à environ 368 550 €. Avec un loyer moyen de 27,9 €/m², cela génère 1 395 € de revenus mensuels bruts, soit un rendement brut de 4,5 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et de la gestion, le rendement net avoisine 3,1 %, nécessitant un effort mensuel résiduel pour l'investisseur.
Erreurs à éviter quand on investit à Issy-les-Moulineaux
- Négliger la taxe foncière, à 24,68 % à Issy.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier la quote-part de charges en copropriété.
- Choisir un bien sans viser la cible locative jeune et active.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Issy suit le rythme francilien, avec une reprise d'activité marquée en septembre et de mars à juin. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant une installation avant la rentrée. L'automne est aussi propice, porté par les cadres en mutation. La période des fêtes de fin d'année est traditionnellement plus calme. Noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Issy possède son propre aéroport, le premier au monde en 1908 !
- 90,7 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La ville compte 8 monuments historiques protégés sur seulement 4 km².
S'installer à Issy-les-Moulineaux : cadre de vie et logement
S'installer à Issy-Les-Moulineaux, c'est choisir l'intensité urbaine et la connectivité. Avec une densité de près de 17 000 hab./km² et plus de 2 130 équipements recensés par l'INSEE, la ville offre tous les services du quotidien à portée de main. La présence de 37 établissements scolaires et de 596 équipements de santé témoigne d'un cadre de vie complet, adapté aux jeunes actifs et aux familles.
Néanmoins, cette densité a un coût : l'espace est rare, les logements sont majoritairement des appartements de taille moyenne (50 m² médian) et le prix au mètre carré impose un budget conséquent. Le taux de logements sociaux (25 %) et la part modérée de maisons individuelles (5,3 %) dessinent le profil d'une ville collective, où la qualité de vie repose davantage sur les aménités urbaines et les transports que sur le patrimoine privatif.
Carte du marché immobilier à Issy-les-Moulineaux
Issy-les-Moulineaux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Issy-les-Moulineaux
Le climat d'Issy-les-Moulineaux, avec une température moyenne de 12,3 °C et 690 mm de pluie par an, est typique de l'ouest parisien. Les hivers sont doux, les étés tempérés, avec peu de jours de gel marqués. Ce profil océanique atténué convient particulièrement aux actifs recherchant une douceur de vie sans extrêmes, et aux familles profitant des nombreux parcs. La faible altitude (46 m) et la proximité de la Seine peuvent occasionner des brumes matinales.
À qui s'adresse Issy-les-Moulineaux ?
La commune s'adresse principalement aux ménages aisés, actifs et jeunes (37,1 % de moins de 30 ans). Les primo-accédants peuvent tenter leur chance sur les petits appartements, souvent en copropriété. Les familles cherchant une maison devront disposer d'un budget très substantiel et s'armer de patience face à la rareté de l'offre (5,3 % de maisons). Les retraités (18,8 % de 60 ans et plus) y trouvent tous les services de proximité mais dans un environnement animé.
Avantages et limites à Issy-les-Moulineaux
✓ Points forts
- Accès exceptionnel aux transports (RER, TGV, aéroport).
- Équipements et services très nombreux (2 130 au total).
- Parc immobilier globalement performant énergétiquement (DPE classe C dominante).
- Environnement économique dynamique (taux d'emploi de 76,4 %).
- Connectivité numérique excellente (fibre > 90 %).
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevé (médiane à 7 473 €).
- Densité forte (16 917 hab./km²) et offre en maisons rare.
- Exposition à certains risques naturels (PPRI de la Seine).
Composition du parc immobilier à Issy-les-Moulineaux
37 262 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 94,7 % d'appartements, 5,3 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier d'Issy est massivement composé d'appartements (94,7 %), signe d'une urbanisation dense et moderne. La part de propriétaires (41,5 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif dynamique porté par une population jeune. Seuls 6,7 % de résidences secondaires confirment l'attractivité résidentielle permanente. La faible vacance (7,6 %) et le taux de logements sociaux (25 %) témoignent d'un équilibre entre demande solide et mixité sociale.
Ancienneté du parc à Issy-les-Moulineaux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 31 685 logements).
- Avant 1919 3,8 % 1 217 logts
- 1919-1945 14,2 % 4 507 logts
- 1946-1970 16,3 % 5 167 logts
- 1971-1990 24,3 % 7 685 logts
- 1991-2005 22,7 % 7 184 logts
- 2006-2019 18,7 % 5 924 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Issy-les-Moulineaux
2 130 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Issy-les-Moulineaux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Issy-les-Moulineaux est exposé à sept risques naturels recensés, le principal étant le risque d'inondation par débordement de la Seine, couvert par un PPRI. La sismicité est très faible et le radon faible. La commune a fait l'objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour inondations. Tout projet d'achat en bord de Seine ou en zone basse nécessite la consultation obligatoire du plan de prévention des risques et une assurance adaptée.
Cas pratique : un achat type à Issy-les-Moulineaux
Acquérir une maison type de 93 m² à Issy représente un budget médian d'environ 849 462 € hors frais. Avec le revenu médian local de 33 650 €, ce prix équivaut à plus de 25 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance dépasse 4 000 €, nécessitant des revenus solides ou un apport plus conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Issy-les-Moulineaux
- Omettre de consulter le PPRI de la Seine avant l'offre.
- Ne pas vérifier le DPE et le coût des travaux de rénovation.
- Surévaluer sa capacité d'emprunt face aux taux actuels.
- Négliger l'exposition et le bruit en zone aéroportuaire proche.
Points clés à retenir à Issy-les-Moulineaux
- Prix médian : 7 667 €/m², en baisse de 7,8 % sur un an.
- Rendement brut appartement : 4,5 %, net : ~3,1 %.
- Climat doux : 12,3°C de moyenne et 690 mm de pluie/an.
- Marché vendeur exigeant un prix réaliste après correction.
- Écart maison/appartement : +24 % pour les maisons.
- Loyer médian : 27,9 €/m² pour un appartement.
- Parc jeune : 18,7 % des logements construits après 2006.
- La proximité de la gare Issy Val de Seine est très valorisante.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Issy-les-Moulineaux ?
À Issy-les-Moulineaux, la valeur d'un bien est d'abord tirée par sa proximité avec les gares (Issy Val de Seine, 1 km) et le pôle numérique du Val de Seine. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec seulement 8,2 % de passoires. Pour un appartement, l'étage, la vue, la qualité de la copropriété et la présence d'un balcon sont valorisants. Pour les rares maisons (5,3 % du parc), la surface du terrain et l'intimité sont décisives. La proximité des 37 établissements scolaires est un atout majeur pour les familles.
Estimation indicative d'une maison à Issy-les-Moulineaux
Pour une maison de 106 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
812 702 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un contexte de baisse des prix, une estimation précise est cruciale pour éviter une sous-évaluation qui grève votre patrimoine, ou une surévaluation qui allonge inutilement le délai de vente. La valeur réelle d'un bien isséen dépend d'une dizaine de critères locaux : l'exposition au PPRI de la Seine, la part de logements vacants (7,6 %) dans le quartier, l'année de construction (18,7 % du parc est postérieur à 2006) et la performance énergétique. Une estimation professionnelle croise ces données avec les prix réalisés en rue pour vous donner une fourchette de vente réaliste et négociable.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local apporte une lecture fine des micro-marchés : le prix au m² peut varier de plus de 20 % entre le quartier du Fort et les bords de Seine. Il évalue l'impact réel d'un DPE défavorable ou d'une vue dégagée sur la tour Eiffel. Son estimation inclut une connaissance des charges de copropriété et des projets urbains à venir. Enfin, son réseau lui permet de jauger l'appétence immédiate des acquéreurs sérieux, crucial pour fixer un prix de vente réaliste et éviter une stagnation.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable.
- Surestimer l'impact d'une rénovation cosmétique face à un mauvais DPE.
- Ignorer les prix de vente récents dans la même résidence.
- Vendre sans professionnel dans un marché en correction (-7,8 %).
Investir à Issy-les-Moulineaux : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix dans un marché aussi spécifique qu'Issy-Les-Moulineaux relève du travail d'orfèvre. Les données posent le cadre, mais seule une connaissance fine des immeubles, des rues et de la demande locative réelle permet de sécuriser un rendement.
Les données DVF dessinent un marché précis. En extraire une opportunité concrète demande une expertise hyperlocale.
Déterminez la valeur réelle de votre bien isséen à partir des dernières transactions DVF et de la dynamique précise du marché local.
- Analyse basée sur 645 ventes réelles en 2024
- Éclairage sur la correction des prix en cours
- Connexion avec un expert du secteur Issy-Val de Seine
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Issy-les-Moulineaux
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Issy-les-Moulineaux
Quel est le prix moyen d'un appartement à Issy-Les-Moulineaux ?
Le prix médian d'un appartement était de 7 652 €/m² en 2024. Pour une surface médiane de 50 m², le budget total s'élève donc à environ 368 550 €.
Le marché immobilier d'Issy-Les-Moulineaux baisse-t-il ?
Oui, selon les données DVF 2024, le prix médian global a baissé de 7,8 % en un an. Après un pic en 2021-2022, une correction est engagée, offrant des conditions de négociation plus favorables.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Issy ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 4,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,1 %.
Issy-Les-Moulineaux est-elle bien desservie ?
Excellemment. La commune dispose de la gare Issy Val de Seine (RER C, Transilien), est proche de la gare Montparnasse, et possède même un aéroport d'affaires. Le taux de couverture en fibre est supérieur à 90 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Outre le prix élevé, il faut considérer la taxe foncière (24,68 %), l'ancienneté d'une partie du parc (18% avant 1945) et l'exposition au plan de prévention du risque inondation (PPRI) de la Seine.
Marché immobilier des communes voisines
Issy-Les-Moulineaux affiche un prix au mètre carré 2,4 fois supérieur à celui de Évry-Courcouronnes, pour des indicateurs économiques et un cadre de vie radicalement différents, soulignant un marché de niche à haut revenu.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Issy-les-Moulineaux.
Communes limitrophes d'Issy-les-Moulineaux
Issy-les-Moulineaux est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Côté prix, Issy-les-Moulineaux est un marché d'exception — 7 667 €/m² sur 747 ventes enregistrées, à des niveaux largement supérieurs dans les Hauts-de-Seine.
Le prix médian au m² à Issy-les-Moulineaux diminue de -10,9 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 3 981 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +3,2 %.
Le marché est principalement collectif: 94,5 % des ventes portent sur des appartements, à 7 652 €/m² pour 49 m² en surface médiane. Le bien médian (106 m² à 937 570 €) équivaut à 27,9 années de revenu médian au niveau communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 27,9 €/m² pour un appartement et 25,4 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,4 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Issy-les-Moulineaux (6,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 1 778 logements autorisés et 998 commencés sur la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 90 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Issy-les-Moulineaux est au cœur de l'agglomération francilienne dense. Issy-les-Moulineaux est à 160 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.