À Vichy, le prix médian de l'immobilier s'établit à 2 049 €/m² en 2024, d'après les données DVF. Le marché, avec 887 transactions annuelles, présente une stabilité remarquable (-0,2 % en un an). Cette fiche décode la valeur des biens et les dynamiques à l'œuvre pour vous aider à positionner votre vente.
Comment se porte le marché immobilier à Vichy
Le marché vichyssois est porté par les appartements, qui concentrent 85 % des 887 ventes annuelles (DVF 2024) avec un prix médian de 2 075 €/m² pour 50 m² typiques. Les maisons, moins nombreuses, se négocient 1 879 €/m² (90 m² médians). La fourchette de prix (Q1–Q3) de 1 501 à 3 199 €/m² révèle une forte dispersion, signe d'un parc hétérogène. Le volume de transactions solide et la tendance stable (-0,2 %) indiquent un marché actif mais équilibré.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La variation annuelle des prix est légèrement négative (-0,2 %), signe d'un marché stable à tendance molle. Sur 5 ans, la démographie a progressé de +1,1 %, une légère reprise qui ne suffit pas à tirer les prix. Actuellement, le marché semble en phase de consolidation, offrant un contexte d'achat relativement détendu, sans pression haussière forte. Pour un vendeur, une mise en prix juste est cruciale dans ce contexte.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Vichy
Le parc est majoritairement composé d'appartements (près de 80 % des 22 400 logements), reflétant le caractère urbain et thermal de la ville. Seulement 20,1 % sont des maisons. Les propriétaires occupants représentent 40,6 % des résidents. Le taux de vacance élevé (21,3 %) et la part non négligeable de résidences secondaires (8,3 %) indiquent un marché où l'investissement et la location jouent un rôle important, influençant les profils d'acheteurs.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec 887 ventes par an et une offre relativement abondante (21,3 % de logements vacants), le marché est davantage orienté vers l'acheteur. Les délais de vente peuvent être plus longs, sauf pour les biens bien positionnés et correctement estimés. La construction neuve, en hausse de 67 % sur 5 ans (705 logements autorisés), pourrait accroître l'offre, maintenant une pression modérée sur les prix. La proximité de la gare TGV (0,4 km) reste un atout valorisant.
Dernières ventes enregistrées à Vichy
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Vichy
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Vichy
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Vichy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Vichy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
705 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en hausse de 67 % par rapport à la période précédente. Ce volume modeste mais croissant indique une confiance des promoteurs dans la demande, notamment en résidences principales. Il contribue à moderniser un parc vieillissant, mais ne crée pas de risque de sur-offre massive à court terme.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Vichy suit un rythme classique avec une activité accrue au printemps. L'automne peut aussi être propice aux achats, les vendeurs étant parfois plus motivés avant l'hiver. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, un détail à anticiper dans votre budget si vous achetez en cours d'année. La présence touristique estivale peut ralentir les transactions mais aussi attirer des acheteurs séduits par l'ambiance de la ville.
Le saviez-vous ?
- Vichy compte 51 monuments historiques protégés.
- L'âge médian des Vichyssois est de 51,8 ans.
- 89,5 % des logements ont accès au très haut débit.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Vichy
- Prix médian au m² stable à 2 049 € (DVF 2024).
- Les appartements (2 075 €/m²) sont plus chers que les maisons (1 879 €/m²).
- Le coût total médian d'une maison avoisine 169 110 €.
- Un loyer médian de 10,5 €/m² pour un appartement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Vichy
Quel est le prix au m² d'un appartement à Vichy ?
Le prix médian des appartements à Vichy est de 2 075 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 50 m², selon les données DVF. Les prix s'échelonnent généralement entre 1 500 et 3 200 €/m² selon l'état et la localisation.
Le prix immobilier à Vichy est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est très stable : la variation annuelle des prix est de -0,2 % en 2024. Cette tendance traduit un équilibre entre l'offre et la demande, sans forte pression à la hausse ni correction brutale.
Combien de temps pour vendre un bien à Vichy ?
Dans un marché où plus de 21 % des logements sont vacants, la vente peut demander de la patience. Une estimation précise et réaliste, en ligne avec le prix médian de 2 049 €/m², est cruciale pour attirer les acheteurs dans des délais raisonnables.
Vous voulez connaître la valeur précise de votre bien à Vichy ? Une estimation personnalisée vaut mieux qu'une moyenne.
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