Le prix médian de Vichy s'établit à 2 049 €/m² en 2024, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Allier. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 501 et 3 199 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. La commune figure parmi les 4 % les plus chères de l'Allier au mètre carré.
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier de Vichy a enregistré une hausse de +16,4 % du prix médian au m². Au total, 5 232 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Marché à dominante collective à Vichy: 85,1 % d'appartements dans les transactions, à 2 075 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Vichy, un logement de 90 m² (169 110 €) représente 8,4 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,5 €/m² pour un appartement et 9,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,0 % pour un appartement (6,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Vichy (8,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Les flux de permis restent élevés: 705 logements autorisés et 457 commencés sur la période 2020-2024. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 56 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Vichy s'interprète dans un contexte plus large — Vichy est au cœur du tissu communal auvergno-rhône-alpin, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Vichy est à 261 m d'altitude, dans un paysage de collines, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Vichy
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Faut-il investir à Vichy en 2026 ?
Vichy, ville thermale de l'Allier, cultive son image patrimoniale et son cadre de vie. Avec un taux de chômage de 20,1 % et un vieillissement marqué, son économie locale montre des signes de faiblesse. Pourtant, son marché immobilier affiche une robustesse surprenante, portée par une attractivité résidentielle et touristique. Voici le verdict.
Avec un rendement brut de 6 % et une attractivité territoriale notée 8,9/10, Vichy offre un potentiel locatif dans un contexte économique fragile.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler un parc rénové pour capter une demande locative solide, malgré une économie locale atone.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif : 6 %
- ✓ Attractivité et services excellents
- ✓ Correction récente : point d'entrée potentiel
- ⚠ Solvabilité locale limitée (IAI 0,3/10)
- ⚠ Parc énergétique dégradé (17,6 % passoires)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian de 2 049 €/m² la situe dans la moyenne haute des villes thermales françaises.
- Son marché est 26 % plus cher que celui de Moulins, la préfecture départementale.
- Un rendement locatif brut de 6 % surpasse celui des grandes métropoles saturées.
Analyse du marché immobilier à Vichy
Le marché de Vichy est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Vichy
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,3
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très élevée (8,3/10) : un marché tendu où l'offre peine à suivre, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très élevée (8,3/10) : un marché tendu où l'offre peine à suivre, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité catastrophique (0,3/10) : les prix sont totalement décorrélés du revenu médian local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité catastrophique (0,3/10) : les prix sont totalement décorrélés du revenu médian local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative réelle (5,7/10) : la demande est soutenue par l'attractivité résidentielle et touristique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative réelle (5,7/10) : la demande est soutenue par l'attractivité résidentielle et touristique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (4/10) : la location saisonnière complète sans dominer le marché.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (4/10) : la location saisonnière complète sans dominer le marché.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Vichy : cadre de vie et logement
Acheter à Vichy, c'est choisir une ville d'eau au patrimoine exceptionnel (51 monuments historiques), bénéficiant d'un climat tempéré (12,7 °C de moyenne) et d'une desserte ferroviaire performante (gare TGV en centre-ville). Le marché immobilier, accessible avec un prix médian de 2 049 €/m², attire une population en quête de qualité de vie, malgré un tissu économique local fragile.
Tout savoir pour acheter et vivre à VichyInvestir à Vichy : passer à l'action
L'analyse des données DVF pose un diagnostic, mais un investissement réussi à Vichy se joue sur la sélection du bon bien, dans le bon secteur. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier les opportunités concrètes et à négocier au juste prix, en tenant compte des spécificités du parc souvent ancien.
Ces chiffres tracent une trajectoire, mais la valeur réelle d'un bien à Vichy se négocie au cas par cas.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vichy
Quel est le prix moyen d'un appartement à Vichy ?
Le prix médian d'un appartement à Vichy est de 2 075 €/m², pour une surface médiane de 50 m². Le coût total d'un appartement type s'élève donc aux alentours de 103 750 €, selon les données DVF 2024.
Vichy est-elle une ville chère pour investir ?
Comparée aux autres villes de l'Allier, Vichy est plus chère (26 % de plus que Moulins). En revanche, son rendement locatif brut de 6 % reste attractif face à des métropoles où les prix sont beaucoup plus élevés.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Vichy ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 6,0 %. Après déduction des charges type taxe foncière, gestion et vacance locative, le rendement net estimé est d'environ 3,4 %.
Quels sont les risques à connaître pour investir à Vichy ?
Les principaux risques sont la fragilité économique locale (20,1 % de chômage), la part élevée de logements énergivores (17,6 % de passoires) et le taux de vacance important (21,3 %), qui peut compliquer la revente.
Faut-il privilégier un appartement ou une maison à Vichy ?
Le marché est très majoritairement tourné vers les appartements (85 % des transactions), offrant plus de liquidité. Les maisons, plus rares, présentent un rendement brut légèrement supérieur (6,3 %) mais ciblent une demande plus spécifique.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Le Creusot affiche un prix inférieur de 42 %, Vichy justifie son surcoût par des indicateurs bien plus solides (services, transport, patrimoine), créant un effet de levier pour l'investisseur exigeant.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Vichy.
Communes limitrophes de Vichy
Vichy est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :