Villerupt présente un profil locatif à deux vitesses. Les appartements offrent un rendement brut attractif estimé à 8,1 %, contre 5,8 % pour les maisons. Néanmoins, après déduction des charges courantes (vacance, gestion, taxe foncière à 53,17 %), le rendement net chute respectivement à 4,4 % et 3,1 %. L'investissement ici cible une demande locative locale, portée par un taux de chômage de 10,7 % et une population jeune (34,3 % de moins de 30 ans).
Indices immobiliers de Villerupt
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
8,0
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression très élevée indique un marché tendu où la négociation est serrée, privilégiez l'offre bien positionnée.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression très élevée indique un marché tendu où la négociation est serrée, privilégiez l'offre bien positionnée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible indique que les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, ce qui peut limiter la liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Une opportunité locative élevée soutient la rentabilité, mais nécessite de cibler précisément la demande locative frontalière.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableUne opportunité locative élevée soutient la rentabilité, mais nécessite de cibler précisément la demande locative frontalière.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Une pression touristique faible limite les opportunités de location saisonnière ; concentrez-vous sur la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleUne pression touristique faible limite les opportunités de location saisonnière ; concentrez-vous sur la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Villerupt ?
Le rendement brut des appartements atteint 8,1 % à Villerupt, un niveau exceptionnel dans le Grand Est, porté par une demande locative soutenue par les travailleurs frontaliers. Ce rendement doit toutefois être nuancé par les charges : la taxe foncière à 53,17 %, la gestion locative et une vacance estimée à 8 % ramènent le net autour de 4,4 %, d'après les indices composites.
Le parc immobilier, avec 21,6 % de logements antérieurs à 1945 et 22,4 % classés F ou G, représente un risque majeur de rénovation énergétique. La loi Climat et Résilience interdira la location des passoires thermiques dès 2025 pour les G et 2028 pour les F. Investir ici exige donc un audit énergétique préalable ou un budget travaux conséquent.
Privilégiez les appartements récents ou rénovés, bien isolés, dans les secteurs proches des commerces et des transports. La location annuelle à des actifs travaillant au Luxembourg est la stratégie la plus rentable, la pression touristique étant faible. Évitez les maisons anciennes, moins rentables et plus coûteuses à rénover.
Profil locatif à Villerupt
La demande locative est principalement locale et familiale. Le taux de logements sociaux (19 %) et le revenu médian modeste (22 230 €) orientent vers un marché locatif de besoin. Les jeunes actifs et les familles monoparentales représentent une cible prioritaire, recherchant des T2 et T3 à loyer maîtrisé. La proximité de la gare TGV de Thionville (21,7 km) peut aussi attirer quelques travailleurs frontaliers, mais l'effet reste marginal.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, dont le prix au m² est inférieur (2 088 €) à celui des maisons. Ils correspondent mieux à la demande locative majoritaire. L'ancien constitue l'essentiel de l'offre, mais mérite une vigilance accrue sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). 22,4 % du parc est une passoire thermique (classe F/G), un risque réglementaire et financier majeur avec les lois Climat.
Quelles zones cibler à Villerupt ?
La demande se concentre dans le centre-bourg, à proximité des 200 équipements et services (commerces, santé). Les quartiers périphériques, plus résidentiels, peuvent convenir pour des maisons à louer à des familles. L'important programme de construction neuve (990 logements autorisés sur 5 ans) crée des zones en devenir, mais présente un risque de concurrence pour l'ancien non rénové.
Performance énergétique du parc à Villerupt
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 595 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Villerupt: la classe E domine, 22,4 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique dominante E (256 kWh/m²/an) révèle un parc globalement peu performant. Surtout, 22,4 % des diagnostics classent les biens en F ou G, soit des passoires thermiques. Pour un acquéreur, cela représente un risque réglementaire et financier immédiat : la loi interdit la location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Même pour un occupant, les travaux de rénovation seront souvent indispensables pour maîtriser les futures factures. Cette donnée est centrale dans la négociation du prix et le plan de financement.
Construction neuve à Villerupt (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 990 logements autorisés à à Villerupt, dont 112 en 2024 (+269 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 990 logements autorisés sur cinq ans, avec une tendance en forte hausse (+269 %), indiquent une attractivité confirmée et une réponse à la demande. Cette construction neuve, souvent mieux isolée, répond aux nouvelles normes et attire une population active. Elle peut aussi créer une concurrence pour l'ancien non rénové. À moyen terme, cet afflux d'offre neuve pourrait stabiliser les prix globaux, tout en valorisant par contraste les biens anciens rénovés avec goût. C'est un indicateur de vitalité pour la commune.
Fourchettes de loyers à Villerupt
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Villerupt
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (53,17 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le saut entre rendement brut et net est significatif. À Villerupt, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 53,17 %, un prélèvement conséquent qui grève la rentabilité. Il faut aussi provisionner la gestion, les charges de copropriété, les réparations et une période de vacance locative potentielle, le taux de logements vacants étant de 6,5 %. Ces éléments peuvent réduire de moitié le rendement brut apparent, ramenant souvent le net autour de 4 % pour un appartement. Une modélisation prudente est indispensable.
Calculateur de rendement à Villerupt
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Villerupt ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Villerupt
Pour un appartement type de 62 m² (au prix médian de 2 088 €/m²), l'investissement s'élève à environ 129 500 €. Mis en location au loyer médian de 14,2 €/m², il génère 880 € de revenus mensuels bruts. Le rendement brut atteint ainsi 8,1 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, le rendement net tombe autour de 4,4 %, nécessitant un effort de trésorerie mensuel de la part de l'investisseur pour couvrir le crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Villerupt
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée à 53,17 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux de rénovation énergétique.
- Oublier de vérifier le classement du bien dans le PPRM inondation.
- Sous-estimer le taux de vacance local de 6,5 % dans le calcul de trésorerie.
Le saviez-vous ?
- La ville dispose de 200 équipements publics et services sur seulement 6 km².
- L'altitude moyenne est de 394 m, offrant un panorama sur le Pays Haut.
- Le renouvellement des entreprises y est dynamique, avec un taux de 27,6 %.
Risques à connaître avant d'investir à Villerupt
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants déjà à 6,5 %. La dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage 10,7 %) limite la solvabilité des locataires. Le parc ancien génère un risque réglementaire élevé : 22,4 % des logements sont des passoires thermiques, sujets à des interdictions de location et nécessitant des travaux coûteux. La taxe foncière, à 53,17 %, grève significativement la rentabilité nette.
Simulation financière — appartement type 62 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit illustre l'effort mensuel réel après déduction du loyer perçu. Pour un investissement locatif à Villerupt, avec un rendement brut de 8,1 % sur les appartements, une partie de la mensualité peut être couverte. Toutefois, l'effort résiduel doit être mesuré à l'aune du risque locatif local, comme un taux de vacance de 6,5 %. Ce calcul est essentiel pour évaluer la trésorerie nécessaire sur la durée du prêt, surtout si des travaux de rénovation énergétique s'imposent dans un parc où 22,4 % des logements sont des passoires.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut exceptionnel (8,1 %)
- Dynamique démographique positive (+7,3 % en 10 ans)
- Correction récente : point d'entrée favorable
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux
- Parc ancien : 22,4 % de passoires thermiques
Notre verdict
Investir ici exige une sélection drastique sur le DPE et une gestion de proximité pour limiter la vacance. Réservé aux investisseurs avertis acceptant une rentabilité nette modeste (autour de 4,4 % net pour les appartements) en échange d'un prix d'entrée bas. À éviter pour ceux recherchant une plus-value rapide ou fuyant la gestion des travaux.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Villerupt
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 8,1 %.
- Rendement net bien plus faible, autour de 4,4 % net pour un appartement.
- Taxe foncière conséquente, à 53,17 % sur le bâti.
- Taux de vacance à considérer : 6,5 % des logements sont vacants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Villerupt
Quel rendement locatif à Villerupt ?
Le rendement brut estimé est de 8,1 % pour un appartement et 5,8 % pour une maison. Après charges (vacance, gestion, taxe), le rendement net tombe à environ 4,4 % et 3,1 % respectivement.
Quels sont les risques d'investir à Villerupt ?
Trois risques principaux : la vacance (6,5 % de logements vacants), le parc énergétique dégradé (22,4 % de passoires F/G) et une taxe foncière élevée (53,17 %). Une solvabilité locale limitée (taux de chômage 10,7 %) est également à considérer.
Quel type de bien privilégier pour la location ?
Les appartements T2/T3 dans le centre-bourg sont les plus adaptés. Leur prix au m² est plus bas (2 088 €) et leur rendement brut est plus élevé (8,1 %). Évitez les biens avec un DPE F ou G.
Vous envisagez d'investir à Villerupt ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
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