Marché aligné sur la moyenne départementale: 2 893 €/m² à Vitrac contre 1 782 €/m² pour la Dordogne. Forte dispersion des prix: 50 % des ventes se situent entre 1 842 et 6 071 €/m² — le bien et son adresse précise font une grande partie du prix. Au classement départemental, Vitrac se place dans les 8 % de communes les plus chères de la Dordogne.
Le marché immobilier de Vitrac est en hausse progressive: +8,5 % entre 2020 et 2024. 128 transactions au total sur la fenêtre 2020-2024, selon les données DVF. Évolution annuelle récente: +14,0 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Vitrac — maisons à 2 574 €/m² pour 80 m² en surface médiane, appartements à 19 388 €/m² pour 49 m². Un bien type de 80 m² revient à environ 205 920 €, soit 9,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Vitrac avoisinent 9,9 €/m² pour les appartements et 8,6 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 0,6 % — en lien avec le niveau des prix au m². Avec 23,2 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 20 logements autorisés sur la période 2020-2024, soit 4 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 90 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Vitrac est une commune aquitaine, entre vignobles et forêts. Le cadre géographique (à 142 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2024).
Faut-il investir à Vitrac en 2026 ?
Le marché immobilier de Vitrac a bondi de +14,0 % en un an, signal rare sur une commune de 863 habitants.
Verdict
➤ marché à aborder avec prudence
Points clés
- ⚠ Solvabilité locale fragile
- ⚠ Marché déjà sous forte pression
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 8 % du Dordogne
- Prix en forte hausse : +14,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Vitrac
Le marché de Vitrac est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Vitrac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
8,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Marché tendu : peu de marge, agir vite.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéMarché tendu : peu de marge, agir vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Peu accessible : prix > capacité locale.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenPeu accessible : prix > capacité locale.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Rendements corrects possibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréRendements corrects possibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique maîtrisée.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique maîtrisée.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
Investir à Vitrac : opportunités et risques
Simuler un investissement immobilier à Vitrac
Estimation sur un maison type de 80 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Vitrac.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Données du marché immobilier à Vitrac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Vitrac s'établit à 2 893 €, sur la base de 27 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). La fourchette centrale s'étale de 1 842 € à 6 071 €/m² — hétérogénéité marquée, l'état et la localisation du bien pèsent lourd. Vitrac se positionne dans le top 8 % des communes les plus chères du Dordogne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 51,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Aperçu par typologie à Vitrac
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Vitrac
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Vitrac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Vitrac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Vitrac totalise 20 logements sur 5 ans, soit 0 % vs la période antérieure.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Vitrac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Vitrac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (51,40 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Vitrac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 98 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Vitrac est E, avec 16,3 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Vitrac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Vitrac : cadre de vie et logement
Vitrac compte 863 habitants, à 142 m d'altitude.
Le territoire abrite 5 monuments historiques protégés, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 51 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Vitrac
Vitrac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Vitrac
590 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Vitrac est composé très majoritairement de maisons (95,6 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Vitrac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 413 logements).
- Avant 1919 12,8 % 53 logts
- 1919-1945 2,9 % 12 logts
- 1946-1970 9,2 % 38 logts
- 1971-1990 32,7 % 135 logts
- 1991-2005 22,3 % 92 logts
- 2006-2019 20,3 % 84 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Vitrac
51 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Vitrac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRMVT VITRAC PPRN Approuvé approuvé le 19/02/2010
- PPRI DORDOGNE Amont PPRN Approuvé approuvé le 15/04/2011
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Vitrac : passer à l'action
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Vitrac grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Vitrac
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Vitrac
Quel est le prix de l'immobilier à Vitrac ?
Le prix médian au m² à Vitrac est de 2 893 € (données DVF, 27 transactions). Pour une maison de 80 m² (surface médiane locale), compter environ 206 000 €.
Comment Vitrac se situe-t-elle dans le Dordogne ?
Vitrac se classe au 42ᵉ rang sur 499 communes du Dordogne — dans le top 8 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Vitrac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Vitrac est de 4,0 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
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