01 Le parc de logements
Le parc comprend 524 logements dont 485 résidences principales, 10 résidences secondaires et 28 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 485 | 92,6 % |
| Résidences secondaires | 10 | 1,9 % |
| Logements vacants | 28 | 5,3 % |
Sur les 524 logements recensés, 93 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 5 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 91 | 19,6 % |
| 1919-1945 | 86 | 18,5 % |
| 1946-1970 | 67 | 14,4 % |
| 1971-1990 | 78 | 16,8 % |
| 1991-2005 | 99 | 21,3 % |
| 2006-2019 | 44 | 9,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1991-2005 arrive en tête avec 21 %, devant les constructions récentes (9 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,2 % |
| 2 pièces | 16 | 3,3 % |
| 3 pièces | 36 | 7,4 % |
| 4 pièces | 98 | 20,2 % |
| 5 pièces ou plus | 334 | 68,9 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 69 % du parc, contre 4 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 5,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 490 | 503 | 524 |
| Rés. principales | 447 | 465 | 485 |
| Rés. secondaires | 17 | 15 | 10 |
| Vacants | 25 | 23 | 28 |
La part de propriétaires atteint 70,9 % à Killem, commune de 1 164 hab. à 12 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 424 | 87,4 % |
| Locataires (privé) | 51 | 10,5 % |
| Locataires HLM | 7 | 1,4 % |
| Logés gratuitement | 3 | 0,6 % |
Occupation des résidences principales — 87,5 % appartiennent à leurs occupants, 11,9 % sont louées, avec 1 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 | 1,2 % |
| Fioul | 95 | 19,6 % |
| Électricité | 136 | 28,0 % |
| Gaz bouteille | 39 | 8,0 % |
| Autre (bois…) | 209 | 43,1 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (43 %), 28 % pour électricité et 20 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 44 |
| 2 à 4 ans | 64 |
| 5 à 9 ans | 84 |
| 10 ans ou plus | 294 |
| Total ménages | 485 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 33 |
| Sous-occupation modérée | 69 |
| Sous-occupation accentuée | 143 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 27 | 5,6 % |
| 1 voiture | 157 | 32,4 % |
| 2 voitures ou plus | 301 | 62,1 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 32 % en ont une et 62 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 83,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 331 | 315 | 10 | 6 |
| 1975 | 345 | 303 | 32 | 10 |
| 1982 | 366 | 314 | 33 | 19 |
| 1990 | 384 | 332 | 30 | 22 |
| 1999 | 405 | 368 | 20 | 17 |
| 2006 | 460 | 424 | 16 | 20 |
| 2011 | 490 | 447 | 17 | 25 |
| 2016 | 503 | 465 | 15 | 23 |
| 2022 | 524 | 485 | 10 | 28 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 331 à 524, soit +58 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 26 | 26 | 26 | 31 | 45 | 25 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 1,9 % |
| Classe B | 5 | 4,9 % |
| Classe C | 22 | 21,4 % |
| Classe D | 37 | 35,9 % |
| Classe E | 14 | 13,6 % |
| Classe F | 10 | 9,7 % |
| Classe G | 13 | 12,6 % |
La classe D domine avec 36 % des diagnostics, et 28 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 22,3 % |
| Classe B | 36 | 35,0 % |
| Classe C | 8 | 7,8 % |
| Classe D | 15 | 14,6 % |
| Classe E | 6 | 5,8 % |
| Classe F | 8 | 7,8 % |
| Classe G | 7 | 6,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 35 %, 65 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 263 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 227 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 238 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 205 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 177 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 77 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 77 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 263 pour ceux avant 1948.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 4 |
| T3 | 3 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Winnezeele (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Winnezeele s'établit à 524 logements en 2022, dont la très grande majorité sont des résidences principales (92,6 %). Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (96,8 %). Côté cadre local, Winnezeele est une commune des plaines flamandes, à basse altitude (7 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays proche du littoral de la mer du Nord, à 18 km.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages de Winnezeele (87,5 %).
Le bâti d'avant 1919 représente 19,6 % du parc, preuve d'un noyau historique préservé. Le parc de Winnezeele présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 235 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 22,3 % du parc diagnostiqué. Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) (43,1 %).
Croissance modérée du parc de Winnezeele entre 2016 et 2022 (+4,2 %). La multi-motorisation est la norme à Winnezeele: 62,1 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le profil régional — Winnezeele est une commune des plaines flamandes — éclaire les choix d'habitat localement. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (7 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays proche du littoral de la mer du Nord, à 18 km, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
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Le marché immobilier de Winnezeele a bondi de +31,6 % en un an, signal rare sur une commune de 1 261 habitants.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 6,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,2 %
Pour qui est faite cette commune ?
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- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Nord (184ᵉ rang sur 644 communes)
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +31,6 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Winnezeele
Acheter demande un effort important : 6,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Winnezeele
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Winnezeele s'établit à 2 130 €, sur la base de 18 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Winnezeele Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Winnezeele
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Winnezeele évolue de +1,1 %, passant de 2 107 à 2 130 €/m²; 18 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 111 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 18 | 18 |
| Prix médian/m² | 2 130 € | 2 130 € |
| Prix moyen/m² | 1 977 € | |
| Surface médiane | – | 111 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 17 | 2 107 € |
| 2022 | 17 | 1 523 € |
| 2023 | 15 | 1 918 € |
| 2024 | 10 | 1 618 € |
| 2025 | 18 | 2 130 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
84 logements autorisés cumulés, 44 commencés: la dynamique récente affiche 6 autorisations sur 2025.
Construction neuve à Winnezeele (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Winnezeele: 23 logements autorisés sur 5 ans, 3 pour la dernière année (+35 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Winnezeele
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Winnezeele
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Winnezeele
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 103 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Winnezeele: majorité classée D, part de passoires thermiques à 22,3 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Winnezeele
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Winnezeele : cadre de vie et logement
Winnezeele, commune de 1 261 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : à seulement 22 m d'altitude.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 1 appellation d'origine rattachée au terroir local et 22 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Winnezeele
Winnezeele et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Winnezeele
Composition du parc immobilier à Winnezeele
524 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Winnezeele: 100,0 % de maisons, 0,0 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Winnezeele
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 464 logements).
- Avant 1919 19,6 % 91 logts
- 1919-1945 18,5 % 86 logts
- 1946-1970 14,4 % 67 logts
- 1971-1990 16,8 % 78 logts
- 1991-2005 21,3 % 99 logts
- 2006-2019 9,5 % 44 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Winnezeele
22 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Winnezeele
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Winnezeele
Pour une maison de 111 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
236 430 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Winnezeele
Quel est le prix de l'immobilier à Winnezeele ?
Le prix médian au m² à Winnezeele est de 2 130 € (données DVF, 18 transactions). Pour une maison de 111 m² (surface médiane locale), compter environ 236 000 €.
Comment Winnezeele se situe-t-elle dans le Nord ?
Winnezeele se situe au 184ᵉ rang du Nord sur 644 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Winnezeele ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Winnezeele est de 5,2 % (loyer de 9,3 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Winnezeele est-il énergétiquement dégradé ?
22,3 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Winnezeele.
Communes limitrophes de Winnezeele
Winnezeele est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Winnezeele se situe dans la moyenne — prix médian 2 130 €/m², dans la ligne de la médiane du Nord.
Le prix médian de Winnezeele reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 77 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +31,6 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 130 €/m² pour 111 m². Un bien type de 111 m² revient à environ 236 430 €, soit 10,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 11,2 €/m² pour un appartement et 9,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 5,2 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (1,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 23 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 61 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Winnezeele s'interprète dans un contexte plus large — Winnezeele est une commune des plaines flamandes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Winnezeele est dans l'arrière-pays proche du littoral de la mer du Nord, à 18 km, à basse altitude (7 m), dans un relief de plaine, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).