Achères, ville de plus de 22 000 habitants dans les Yvelines, séduit par son accessibilité et son marché immobilier relativement abordable. Avec un prix médian de 3 710 €/m², elle représente une porte d'entrée vers l'Île-de-France pour les budgets modestes. La commune connaît une croissance démographique (+5,4 % en 5 ans) et offre un cadre de vie urbain, bien que marqué par certains risques naturels.
Carte du marché immobilier à Achères
Achères et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Achères
9 764 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (71,3 %) sur un total de 9 764 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Achères présente un parc locatif important, avec 46 % de logements sociaux, ce qui indique une forte demande locative et un marché locatif actif. La part des propriétaires (41,7 %) est inférieure à la moyenne nationale, indiquant une ville de primo-accédants et d'investisseurs. Le faible taux de résidences secondaires (0,7 %) confirme une vocation résidentielle principale. Les maisons individuelles représentent 28,7 % du parc, une offre convoitée dans un environnement urbain. Cette composition suggère un marché stable, soutenu par une demande locative structurelle.
Évolution démographique à Achères
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique forte sur 5 ans : pression sur le parc, demande soutenue, prix plutôt en hausse.
Pyramide des âges à Achères
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Achères
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 22,3 %
- Professions intermédiaires 18,0 %
- Retraités 17,6 %
- Autres sans activité professionnelle 15,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 13,3 %
- Ouvriers 11,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 1,6 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Achères
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Achères
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 171 logements).
- Avant 1919 1,4 % 129 logts
- 1919-1945 4,5 % 410 logts
- 1946-1970 22,8 % 2 088 logts
- 1971-1990 28,8 % 2 641 logts
- 1991-2005 24,2 % 2 218 logts
- 2006-2019 18,4 % 1 686 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Achères
559 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Achères
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Achères
Pour une maison de 92 m² à Achères, comptez environ 347 k€ hors frais de notaire, soit près de 15 années du revenu médian local (23 420 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s'établit autour de 1 730 €. Cela représente un taux d'effort de 89 % pour un ménage aux revenus médians, nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète à Achères
- Omettre de vérifier le zonage PPRI inondation avant l'offre d'achat.
- Acheter sans diagnostic énergétique précis, surtout pour un bien antérieur à 2006.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au taux d'effort local.
- Négocier sans connaître les prix par rue, la gare créant des écarts.
Le saviez-vous ?
- Achères héberge une station d'épuration majeure pour l'agglomération parisienne.
- La commune a gagné 11,3 % d'habitants en dix ans, signe d'attractivité.
- Le score numérique de la ville est très élevé, à 9/100.
Performance énergétique du parc à Achères
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 957 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Achères: la classe C domine, 3,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Achères affiche une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (173 kWh/m²/an). Seuls 4,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Attention toutefois pour l'achat d'un bien ancien : la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034. Privilégiez les biens rénovés ou ayant un potentiel d'amélioration facile, d'autant que 5,9 % du parc date d'avant 1945.
Risques naturels et géorisques à Achères
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est inondation, avec un PPRI (Plan de Prévention du Risque Inondation) actif pour la Seine et l'Oise. Cela implique des contraintes constructives et possiblement des surcoûts d'assurance dans les zones exposées. Le radon y est faible et la sismicité très faible. Trois arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés. Avant tout achat, consultez le diagnostic spécifique et l'assureur pour évaluer les garanties et primes applicables. Ces éléments sont à intégrer dans la négociation du prix.
Cadre de vie à Achères
Le climat est tempéré, avec une moyenne annuelle de 11,7 °C et 603 mm de précipitations. Achères dispose de 559 équipements, dont 19 établissements scolaires, 98 services de santé et 31 équipements sportifs. La gare Achères Ville permet des liaisons ferroviaires, et l'autoroute A15 est proche. En revanche, la commune est concernée par un PPRI (inondation de la Seine et de l'Oise), avec 3 arrêtés catastrophes naturelles historiques. La connectivité est excellente (fibre à 92,3 %).
Budgets et types de biens disponibles
Pour acquérir une maison type de 92 m², il faut environ 347 000 € (3 777 €/m²). Un appartement de 56 m² coûte près de 202 000 € (3 604 €/m²). Compte tenu du revenu médian local de 23 420 €, l'accession à la propriété demande 8,6 années de revenus pour un appartement et 14,8 ans pour une maison. Les délais de vente peuvent s'allonger avec la baisse récente des prix (-7,4 %).
À qui s'adresse Achères ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un accès facilité à l'emploi francilien. Les familles y trouvent des services de proximité et un parc de logements sociaux important (46 %). Les profils plus aisés lui préféreront souvent des communes voisines au cachet plus affirmé, comme Maisons-Laffitte (7 787 €/m²).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Dynamisme démographique (+11,3 % en 10 ans)
- Bon maillage d'équipements et de services (559 au total)
- Transport ferroviaire présent (gare Achères Ville)
- Parc immobilier énergétiquement correct (classe C dominante)
− À prendre en compte
- Exposition au risque d'inondation (PPRI actif)
- Taux de chômage local élevé (11,7 %)
- Faible part de logements anciens de caractère (5,9 % d'avant 1945)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Achères est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Achères
- Climat doux avec 11,7 °C de moyenne et précipitations modérées.
- Parc énergétique correct, seulement 4,9 % de passoires thermiques.
- Ville jeune, avec un âge médian de 36,5 ans.
- Desserte ferroviaire pratique avec la gare d'Achères Ville.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Achères
Quel budget prévoir pour acheter à Achères ?
Prévoyez environ 202 000 € pour un appartement de 56 m² et 347 000 € pour une maison de 92 m², selon les prix médians DVF 2024.
Achères est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 19 établissements scolaires, 31 équipements sportifs et 40,1 % de moins de 30 ans. Toutefois, le taux de pauvreté la place au 7e rang sur 22 dans sa catégorie.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Achères ?
Avantages : prix abordable, démographie jeune, bonne connectivité. Inconvénients : risque inondation, chômage élevé, faible patrimoine ancien.
Vous envisagez d'acheter à Achères ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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