01 Le parc de logements
Le parc comprend 185 logements dont 120 résidences principales, 40 résidences secondaires et 26 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 120 | 64,9 % |
| Résidences secondaires | 40 | 21,6 % |
| Logements vacants | 26 | 14,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 65 % d'habitat permanent, 22 % de résidences secondaires et 14 % de logements inoccupés sur un total de 185.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 32 | 27,6 % |
| 1919-1945 | 11 | 9,5 % |
| 1946-1970 | 13 | 11,2 % |
| 1971-1990 | 22 | 19,0 % |
| 1991-2005 | 13 | 11,2 % |
| 2006-2019 | 25 | 21,6 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 28 %, devant les constructions récentes (22 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 6 | 5,0 % |
| 3 pièces | 24 | 20,2 % |
| 4 pièces | 36 | 30,3 % |
| 5 pièces ou plus | 53 | 44,5 % |
Taille moyenne: 4,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 45 %, les T1-T2 5 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 180 | 181 | 185 |
| Rés. principales | 107 | 110 | 120 |
| Rés. secondaires | 45 | 44 | 40 |
| Vacants | 27 | 28 | 26 |
Raissac-D'aude (222 hab., à 14 km) présente 55,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 96 | 80,0 % |
| Locataires (privé) | 20 | 16,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 4 | 3,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 79,9 %, locataires 17,1 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 5 | 4,2 % |
| Électricité | 70 | 58,3 % |
| Gaz bouteille | 1 | 0,8 % |
| Autre (bois…) | 44 | 36,7 % |
Le électricité équipe 58 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (37 %) et fioul (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 8 |
| 2 à 4 ans | 30 |
| 5 à 9 ans | 17 |
| 10 ans ou plus | 65 |
| Total ménages | 120 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 48 |
| Sous-occupation accentuée | 38 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 7 | 5,8 % |
| 1 voiture | 56 | 46,7 % |
| 2 voitures ou plus | 57 | 47,5 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 48 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 60,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 114 | 82 | 5 | 27 |
| 1975 | 136 | 86 | 8 | 42 |
| 1982 | 142 | 82 | 24 | 36 |
| 1990 | 148 | 77 | 47 | 24 |
| 1999 | 147 | 88 | 30 | 29 |
| 2006 | 168 | 102 | 44 | 22 |
| 2011 | 180 | 107 | 45 | 27 |
| 2016 | 181 | 110 | 44 | 28 |
| 2022 | 185 | 120 | 40 | 26 |
Trajectoire de long terme: 114 logements en 1968, 185 en 2022 (+62 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 35 | 37 | 39 | 27 | 30 | 30 |
| Dont vacants > 2 ans | 19 | 23 | 26 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 1 | 4,0 % |
| Classe C | 10 | 40,0 % |
| Classe D | 8 | 32,0 % |
| Classe E | 4 | 16,0 % |
| Classe F | 2 | 8,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 25 diagnostics par étiquette énergétique: 40 % en C, 44 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 36,0 % |
| Classe B | 12 | 48,0 % |
| Classe C | 4 | 16,0 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 48 %, 100 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 190 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 236 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
Les logements construits 1975-1988 consomment en moyenne 236 kWh/m²/an, contre 131 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 106 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 10 | 0 |
| Classe D | 6 | 2 |
| Classe E | 4 | 0 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 201 kWh/m²/an côté maisons, D à 242 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Agel (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Agel affiche 14,1 % de logements vacants (26 unités sur 185), signe d'un parc en partie sous-utilisé. Le parc se résume presque exclusivement à des maisons individuelles (93,0 %). Côté cadre local, Agel est caractéristique des communes languedociennes, à 219 m d'altitude, dans un paysage de collines.
La structure d'occupation d'Agel est caractéristique des communes de propriétaires (79,9 %).
27,6 % des logements d'Agel datent d'avant 1919 — une signature de bourg ancien au patrimoine architectural constitué de longue date. Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — C et 205 kWh/m²/an. Le chauffage principal est dominé par électricité (58,3 % des résidences principales).
Peu de variation du parc résidentiel d'Agel entre 2016 et 2022 (+2,2 %). 47,5 % des ménages d'Agel disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Agel est caractéristique des communes languedociennes. Côté topographie, Agel se trouve à 219 m d'altitude, dans un paysage de collines, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir à Agel en 2026 ?
Niché dans le Minervois, le village d'Agel (240 habitants) incarne la fragilité de certains territoires ruraux de l'Hérault, avec un indice de vieillissement de 424 et un déclin démographique engagé (-0,8 % sur 5 ans). Son marché immobilier, après un bref sursaut, connaît une correction violente. Investir ici en 2026 relève moins d'une opportunité classique que d'un pari sur la résilience d'un patrimoine bâti à très bas prix.
Avec un prix médian à 882 €/m², en chute de 47,1 % en un an, Agel affiche l'une des corrections les plus sévères du département, posant la question de la pérennité de sa valorisation.
Verdict
➤ Marché à haut risque, déconseillé sauf pour un investisseur aguerri recherchant un actif très discount avec une forte tolérance au risque et un horizon long terme.
Points clés
- ✓ Prix d'entrée parmi les plus bas de l'Hérault
- ✓ Rendement brut théorique élevé sur maisons (10,9 %)
- ✓ Faible pression immobilière immédiate (IPI 1,9/10)
- ⚠ Déclin territorial avéré (IDT 8,2/10)
- ⚠ Fragilité économique très élevée (IFE 8,4/10)
- ⚠ Marché très peu liquide (4 transactions en 2024)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 882 €/m², Agel est moins chère que 95 % des communes françaises.
- Son prix au m² est inférieur de près de 65 % à la moyenne du département de l'Hérault.
- Le rendement locatif brut théorique des maisons (10,9 %) surpasse largement celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Agel
Acheter demande un effort important : 7,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Agel : opportunités et risques
Investir à Agel en 2026 ne peut se concevoir que sous l'angle d'une stratégie de plus-value à très long terme, avec une entrée à prix forcément très bas pour compenser les risques. Le rendement brut théorique alléchant de 10,9 % sur les maisons doit être immédiatement nuancé par la réalité de la demande locative dans une commune de 240 habitants vieillissants. La location annuelle classique y est un pari risqué, soumis à une vacance potentiellement longue.
Les charges, souvent sous-estimées dans les calculs théoriques, rognent sévèrement la rentabilité. La taxe foncière, à 52,46 %, est un prélèvement conséquent. Par ailleurs, avec 8,3 % de passoires thermiques identifiées, le risque réglementaire lié à la loi Climat et Résilience est palpable : acquérir un bien mal isolé impose un plan de rénovation financé pour pouvoir le louer légalement à horizon 2028 (classe F) et 2034 (classe E).
La seule piste potentiellement viable serait l'investissement dans une maison rénovée ou à rénover, avec un projet de location saisonnière, tirant parti de l'indice de pression touristique élevé (IPTI 7,3/10) et de la proximité des vignobles des Corbières. Néanmoins, cette stratégie requiert un apport personnel important pour la rénovation et une gestion active, dans un territoire où la connectivité numérique est très faible (score 3/100).
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Données du marché immobilier à Agel
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Agel, à l'aune des données DVF 2024, est celui d'une correction historique. La chute de 47,1 % du prix médian en un an est un signal rare, souvent symptomatique d'un marché très fin dont la valorisation a perdu tout ancrage avec la réalité économique locale. Cette réalité est celle d'un déclin territorial marqué (indice IDT à 8,2/10) et d'une fragilité économique aiguë, avec un taux de chômage à 16,9 %, bien au-dessus des moyennes régionales.
Le parc immobilier, dominé à 94 % par des maisons souvent anciennes, présente un double visage. D'un côté, une part non négligeable (21,6 %) a été construite après 2006, indiquant une timide dynamique récente. De l'autre, près de 40 % du parc a plus de 80 ans, ce qui pose la question du coût des travaux de mise aux normes, d'autant que 8,3 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G).
Enfin, la faible liquidité du marché (4 transactions) et le taux de vacance élevé (14,1 %) dessinent un territoire où l'immobilier circule peu. Cette illiquidité est un risque majeur pour un investisseur, pouvant transformer une opportunité d'achat à bas prix en un actif bloqué, difficile à revendre sans consentir à une décote importante.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Agel Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Agel dessine une courbe en montagne russe, symptôme d'un marché ultra-mince et volatile. Le prix médian a plus que doublé entre 2021 (916 €/m²) et 2022 (1 902 €/m²), un pic probablement artificiel porté par un faible nombre de ventes de biens atypiques ou rénovés. La correction a été immédiate et sévère, ramenant le prix à 882 €/m² en 2024, soit un niveau inférieur à celui de 2021. Cette trajectoire contraste violemment avec la stabilité ou la hausse modérée observée dans des communes voisines comparables. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marché où la référence de prix est instable et où le risque de décote à la revente est substantiel. La prudence commande de considérer le prix 2024 non comme un plancher, mais comme un indicateur d'un marché en recherche de repères.
Évolution du marché immobilier d'Agel
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 746 €/m² → 2 002 €/m² (+168,4 %), volume annuel actuel 5 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Agel révèlent un paradoxe. Le rendement brut théorique des maisons est attractif à 10,9 %, et le loyer médian estimé (8 €/m²/mois) pourrait, sur le papier, couvrir la mensualité d'un crédit pour une maison type à 60 000 €. Cependant, ce calcul idéalisé masque des réalités abrasives. Le rendement net estimé chute à 6,0 % après intégration d'un taux de vacance élevé (8 %), de frais de gestion et d'une taxe foncière particulièrement lourde (52,46 %). Surtout, il postule une location pérenne dans un territoire où la demande locative annuelle est faible et la population active déclinante. La viabilité du montage repose donc entièrement sur la capacité à trouver et conserver un locataire, un défi non négligeable dans une commune de 240 habitants au taux de chômage élevé.
Acheter vs Louer — appartement 45 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel d'Agel est caractérisé par une extrême faiblesse du volume. Avec seulement 4 ventes enregistrées en 2024, contre 12 au pic de 2022, la liquidité est presque inexistante. Ce marché est exclusivement composé de maisons (94 % du parc), avec une surface médiane vendue de 68 m², correspondant souvent à des habitations anciennes (37,1 % du parc est antérieur à 1945). Le faible nombre d'actes rend les prix médians très sensibles à la nature d'un seul bien vendu dans l'année, expliquant en partie la volatilité des chiffres. Concrètement, un vendeur peut mettre de longs mois à trouver un acquéreur, et un acheteur dispose d'un choix très limité. C'est un marché d'acheteur par manque d'acteurs, où la négociation peut être forte, mais où la revente future posera les mêmes difficultés.
Répartition des ventes
80,0 % de maisons et 20,0 % d'appartements parmi les 5 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (80,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 1 626 €/m² pour les maisons et 5 338 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 5 | 4 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 002 € | 1 626 € | 5 338 € |
| Prix moyen/m² | 2 343 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 45 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 7 | 746 € |
| 2022 | 7 | 1 949 € |
| 2023 | 6 | 1 221 € |
| 2024 | 4 | 771 € |
| 2025 | 5 | 2 002 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Agel est quasi-inexistante et ne compense pas le vieillissement du parc. Selon les données SITADEL, seulement 4 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de 20 %. Un seul permis a été délivré en 2024. Ce ralentissement traduit un manque d'attractivité pour les promoteurs et un faible appétit des ménages pour la construction neuve dans la commune, probablement en lien avec la fragilité des services et de la démographie. Cette faible offre neuve limite le risque de surproduction mais confirme aussi l'absence de signal de redynamisation par le logement. Le parc se fige et vieillit, sans renouvellement significatif. Pour un investisseur, cela signifie que l'offre future restera majoritairement constituée de l'ancien, avec les contraintes de rénovation énergétique que cela implique, dans un contexte où la pression démographique pour absorber ces biens est faible.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Construction neuve à Agel (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Agel: 4 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (-33 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Agel
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Agel
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,46 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 10,9 % pour les maisons à Agel se réduit à environ 6,0 % net. Cette baisse s'explique par des charges incompressibles. La taxe foncière, avec un taux de 52,46 % sur le bâti, est le premier poste. Il faut aussi provisionner la vacance locative (14,1 % de logements vacants dans la commune) et les frais de gestion. L'absence de copropriété (94 % de maisons) est un avantage, mais il faut anticiper des travaux, surtout sur un parc où 37,1 % des logements sont antérieurs à 1945.
Performance énergétique du parc à Agel
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 25 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Agel: majorité classée C, part de passoires thermiques à 8,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local affiche une classe énergétique dominante C (205 kWh/m²/an), une performance honorable pour un village rural. Le faible taux de passoires thermiques (8,3 % en F/G) réduit le risque réglementaire immédiat. Cependant, pour les biens les plus anciens, anticipez les obligations de rénovation (audit énergétique dès 2025 pour les passoires, interdiction de location des logements G en 2025 et F en 2028). Sur 24 diagnostics, cette tendance est plutôt rassurante pour un acquéreur.
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Erreurs à éviter quand on investit à Agel
- Négliger la taxe foncière, au taux élevé de 52,46 % à Agel.
- Oublier de provisionner la vacance locative dans un petit village.
- Surévaluer les loyers face au revenu médian local de 18 830 €.
- Investir sans visiter, le charme du bien est crucial pour la location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché à Agel, influencé par la villégiature (21,6 % de résidences secondaires), est plus actif au printemps et en début d'été. La période automnale peut être propice aux négociations. Pensez au calendrier fiscal : l'acquéreur paie la taxe foncière au prorata à partir de la date de vente, un élément à intégrer dans votre budget si vous achetez en seconde partie d'année. La fréquentation touristique, liée au patrimoine et aux loisirs, peut dynamiser les visites.
Le saviez-vous ?
- Agel compte 1 monument historique protégé pour seulement 240 habitants.
- L'indice de vieillissement est de 424,1, bien au-dessus de la moyenne nationale.
- 21,6 % des logements ont été construits après 2006, un renouvellement notable.
S'installer à Agel : cadre de vie et logement
S'installer à Agel, c'est choisir un cadre de vie rural préservé au cœur du Minervois, avec un patrimoine bâti chargé d'histoire (un monument classé) et un environnement naturel dominé par la garrigue et la vigne. La température moyenne annuelle de 14,8°C et l'ensoleillement méditerranéen sont des atouts indéniables. Cependant, ce choix s'accompagne d'une dépendance forte aux pôles urbains voisins pour la plupart des services du quotidien.
La commune dispose de seulement 12 équipements relevés par l'INSEE, dont un commerce, un établissement scolaire et quelques services de base. Les besoins en santé, culture ou administration supposent des déplacements vers Lézignan-Corbières (16,7 km) ou Narbonne (20,4 km pour la gare TGV). Le profil démographique est très âgé (âge médian de 60,2 ans), ce qui influence le tissu associatif et la vie sociale, orientée vers une population retraitée.
Pour un actif ou une famille, l'installation repose sur la possibilité du télétravail, mais la connectivité très haut débit et fibre reste marginale (17 % et 11 % des logements), un frein réel. Le cadre est donc idéal pour une recherche de calme et d'authenticité, en acceptant les contraintes d'un village isolé aux services réduits.
Carte du marché immobilier à Agel
Agel et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Agel
Avec une température moyenne annuelle de 14,8°C et des précipitations modérées (738 mm/an), Agel bénéficie d'un climat méditerranéen atténué, idéal pour ceux qui fuient les hivers rigoureux. L'altitude de 157 m apporte une légère fraîcheur estivale. Ce profil climatique, doux et ensoleillé, convient particulièrement aux retraités et aux résidents secondaires recherchant un cadre paisible, ce qui explique en partie que 50,4 % de la population a 60 ans ou plus.
Composition du parc immobilier à Agel
185 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Agel: 94,0 % de maisons, 6,0 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Agel est ultra-majoritairement composé de maisons individuelles (94,0 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (79,9 %). Ceci indique un marché stable et ancré, peu spéculatif. La part significative de résidences secondaires (21,6 %) et de logements vacants (14,1 %) révèle un attrait pour la villégiature, mais aussi un potentiel de remise sur le marché. L'acheteur typique est souvent un acquéreur cherchant une résidence principale ou secondaire dans un village calme et authentique.
Ancienneté du parc à Agel
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 116 logements).
- Avant 1919 27,6 % 32 logts
- 1919-1945 9,5 % 11 logts
- 1946-1970 11,2 % 13 logts
- 1971-1990 19,0 % 22 logts
- 1991-2005 11,2 % 13 logts
- 2006-2019 21,6 % 25 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Agel
12 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Agel
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Agel est exposé à un radon de niveau moyen et recense 10 risques naturels (inondation, mouvement de terrain...). La sismicité est faible. Neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé, principalement pour inondation et coulée de boue. Consultez obligatoirement le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie et l'état des risques (ERP) avant tout achat. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les travaux futurs, mais une connaissance précise permet de choisir un bien en toute lucidité.
Cas pratique : un achat type à Agel
Pour acquérir une maison type de 68 m² à 59 976 € à Agel, il faudra environ 3,2 années du revenu médian local (18 830 €). Avec un apport de 10 % (6 000 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 300 €, un effort accessible pour un foyer aux revenus modestes.
Erreurs à éviter quand on achète à Agel
- Omettre de consulter l'état des risques (ERP) pour les 10 aléas recensés.
- Acheter un bien classé F/G sans prévoir un budget rénovation important.
- Surestimer les services : Agel ne dispose que d'un commerce de proximité.
- Négliger le score numérique très faible (3/100) si télétravail.
Points clés à retenir à Agel
- Prix médian des maisons : 2 002 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut maison : 10,9 %, net : ~6,0 %.
- Climat doux : température moyenne annuelle de 14,8°C.
- Marché vendeur : 79,9 % de propriétaires occupants.
- Variation sur 1 an : -47,1 %, à interpréter avec prudence.
- Taxe foncière élevée : taux de 52,46 % sur le bâti.
- Parc immobilier : 94 % de maisons, 21,6 % de résidences secondaires.
- Peu de construction neuve : 4 logements autorisés en 5 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Agel ?
À Agel, l'état général et la performance énergétique (DPE) sont devenus des critères majeurs de valorisation, avec seulement 8,3 % de passoires. Pour une maison, la surface du terrain et son exposition (vue, ensoleillement) pèsent lourd. La proximité du monument historique ou des 12 équipements (commerces, services) peut ajouter un léger premium. Dans un parc ancien (37,1 % d'avant 1945), les biens rénovés se distinguent nettement. Une connexion THD, bien que peu développée (17 %), devient aussi un atout pour certains acheteurs.
Estimation indicative d'une maison à Agel
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
196 196 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC du Minervois au Caroux intègre des paramètres invisibles sur les outils automatiques. Il évalue l'impact réel d'une vue dégagée, du risque radon moyen ou de la qualité de la construction en pierre. Il connaît la valorisation spécifique des hameaux autour d'Agel. Surtout, il peut ajuster le prix en fonction de la demande réelle, dominée par les recherche de maisons (94 % du parc), et vous conseiller sur les travaux valorisants face à un acheteur potentiel dont le revenu médian local est de 18 830 €. Son expertise est cruciale pour négocier.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, très volatil sur petits marchés.
- Oublier de valoriser une rénovation récente face à un parc ancien.
- Ne pas considérer l'impact des 9 arrêtés catastrophes naturelles passés.
- Vendre sans professionnel dans un marché où 79,9 % sont propriétaires.
Investir à Agel : passer à l'action
Un achat à Agel se négocie au cas par cas, dans un contexte où chaque transaction pèse sur la valorisation future. Transformer ces données en décision éclairée nécessite une compréhension intime des rues, de l'état du parc et des motivations vendeuses. Notre réseau local décrypte pour vous la réalité derrière les statistiques.
Les chiffres dessinent un marché en déshérence. Seule une expertise de terrain peut identifier si une opportunité réelle se cache derrière cette correction historique.
Évaluez la juste valeur d'un bien à Agel à l'aune des dernières transactions DVF et d'une analyse fine du marché local en déclin.
- Analyse fondée sur les 5 dernières ventes DVF à Agel
- Décryptage des risques spécifiques au territoire
- Connexion avec un professionnel du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Agel
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Agel
Quel est le prix immobilier moyen à Agel ?
En 2024, le prix médian des maisons à Agel était de 2 002 €/m², un niveau très bas qui a chuté de 47,1 % en un an. La fourchette centrale des prix s'étend de 659 à 2 400 €/m², reflétant une grande disparité entre les biens.
Est-ce le bon moment pour investir à Agel ?
Le marché présente un prix d'entrée très bas mais des risques élevés (déclin démographique, fragilité économique, faible liquidité). Il ne peut convenir qu'à un investisseur très averti, prêt à un horizon long terme et capable de supporter une vacance locative potentiellement longue.
Agel est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Agel est significativement moins chère. Son prix médian (882 €/m²) est inférieur de 85 % à celui de Babeau-Bouldoux (1 631 €/m²) et de 129 % à Montouliers (2 022 €/m²), ce qui interroge sur la soutenabilité de son modèle économique face à des communes structurellement similaires.
Quel rendement locatif espérer à Agel ?
Le rendement brut théorique pour les maisons est de 10,9 %, mais le net estimé tombe à 6,0 % après charges. Ce rendement est très théorique car il dépend de la capacité à louer le bien durablement dans un marché locatif local étroit et peu dynamique.
Quels sont les risques à investir à Agel ?
Les principaux risques sont la faible liquidité du marché (peu de transactions), le déclin démographique et territorial, la fragilité de l'économie locale (taux de chômage à 16,9 %), et la part non négligeable de logements anciens pouvant nécessiter des travaux de rénovation énergétique coûteux.
Marché immobilier des communes voisines
Agel présente un écart de valorisation colossal face à ses voisines comme Montouliers (+129 %) ou Villespassans (+288 %), un gap qui questionne moins un effet de levier qu'une déconnexion profonde des indicateurs économiques et démographiques.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Agel.
Communes limitrophes d'Agel
Agel est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian d'Agel s'établit à 2 002 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Hérault.
Sur la période 2021-2025, le prix médian d'Agel a progressé de +168,4 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Au total, 29 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +159,7 %.
Le marché d'Agel est dominé par les maisons individuelles — 80,0 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 1 626 €/m² pour 98 m² en surface médiane. Un bien type de 98 m² revient à environ 159 348 €, soit 8,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,7 €/m² pour un appartement et 8,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 2,2 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Les résidences secondaires représentent 21,6 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
Le marché immobilier d'Agel s'interprète dans un contexte plus large — Agel est caractéristique des communes languedociennes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (à 219 m d'altitude, dans un paysage de collines) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.