01 Le parc de logements
Le parc comprend 249 logements dont 148 résidences principales, 101 résidences secondaires et 0 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 148 | 59,4 % |
| Résidences secondaires | 101 | 40,6 % |
| Logements vacants | 0 | 0,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 59 % d'habitat permanent, 41 % de résidences secondaires et 0 % de logements inoccupés sur un total de 249.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 41 | 28,1 % |
| 1919-1945 | 17 | 11,6 % |
| 1946-1970 | 19 | 13,0 % |
| 1971-1990 | 32 | 21,9 % |
| 1991-2005 | 26 | 17,8 % |
| 2006-2019 | 11 | 7,5 % |
La période avant 1919 concentre 28 % du parc, tandis que 28 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 1,4 % |
| 2 pièces | 7 | 4,7 % |
| 3 pièces | 28 | 18,9 % |
| 4 pièces | 36 | 24,3 % |
| 5 pièces ou plus | 75 | 50,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (51 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 258 | 249 | 249 |
| Rés. principales | 124 | 135 | 148 |
| Rés. secondaires | 109 | 114 | 101 |
| Vacants | 25 | 0 | 0 |
À titre de comparaison : 25,9 % de part de propriétaires à Galey, à 5 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 113 | 76,4 % |
| Locataires (privé) | 21 | 14,2 % |
| Locataires HLM | 8 | 5,4 % |
| Logés gratuitement | 6 | 4,1 % |
Occupation des résidences principales — 76,4 % appartiennent à leurs occupants, 19,6 % sont louées, avec 5 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 | 2,7 % |
| Fioul | 14 | 9,5 % |
| Électricité | 43 | 29,1 % |
| Gaz bouteille | 2 | 1,4 % |
| Autre (bois…) | 85 | 57,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — autres sources (bois notamment) en tête (57 %), 29 % pour électricité et 9 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 17 |
| 2 à 4 ans | 32 |
| 5 à 9 ans | 23 |
| 10 ans ou plus | 76 |
| Total ménages | 148 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 25 |
| Sous-occupation modérée | 20 |
| Sous-occupation accentuée | 34 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 13 | 8,8 % |
| 1 voiture | 85 | 57,4 % |
| 2 voitures ou plus | 50 | 33,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 9 % sans véhicule, 57 % mono-motorisés, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 67,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 178 | 84 | 71 | 23 |
| 1975 | 190 | 74 | 108 | 8 |
| 1982 | 201 | 83 | 96 | 22 |
| 1990 | 206 | 77 | 104 | 25 |
| 1999 | 233 | 100 | 126 | 7 |
| 2006 | 245 | 116 | 119 | 10 |
| 2011 | 258 | 124 | 109 | 25 |
| 2016 | 249 | 135 | 114 | 0 |
| 2022 | 249 | 148 | 101 | 0 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 178 logements à l'origine, 249 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 25 | 29 | 23 | 30 | 23 | 22 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2,7 % |
| Classe B | 8 | 21,6 % |
| Classe C | 1 | 2,7 % |
| Classe D | 6 | 16,2 % |
| Classe E | 10 | 27,0 % |
| Classe F | 9 | 24,3 % |
| Classe G | 2 | 5,4 % |
Le graphique décompose les 37 diagnostics par étiquette énergétique: 27 % en E, 27 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 35,1 % |
| Classe B | 5 | 13,5 % |
| Classe C | 9 | 24,3 % |
| Classe D | 2 | 5,4 % |
| Classe E | 5 | 13,5 % |
| Classe F | 1 | 2,7 % |
| Classe G | 2 | 5,4 % |
Répartition climat du parc: A concentre 35 % des diagnostics et 73 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 313 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 234 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 288 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 97 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 238 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 97 kWh/m²/an pour les logements 1989-2000, près de 313 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 2 | 6 |
| Classe C | 1 | 0 |
| Classe D | 5 | 1 |
| Classe E | 10 | 0 |
| Classe F | 9 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette E à 270 kWh/m²/an côté maisons, B à 104 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 0 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Arbas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le profil résidentiel d'Arbas comporte une forte dimension touristique (40,6 % du parc en résidences secondaires). Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (90,8 %). Ce contexte résidentiel — Arbas est une commune de l'Occitanie intérieure, à 655 m d'altitude, dans un contexte de piémont — cadre la lecture du parc local.
La structure d'occupation d'Arbas est caractéristique des communes de propriétaires (76,4 %). Le parc social représente 5,4 % des résidences principales.
Le bâti d'avant 1919 représente 28,1 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Le parc d'Arbas présente des performances DPE contrastées: classe dominante E et 239 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 29,7 % du parc diagnostiqué. autres sources (bois notamment) arrive en tête des modes de chauffage, dans 57,4 % des résidences principales.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. 8,8 % des ménages d'Arbas n'ont pas de voiture, 33,8 % en possèdent au moins deux.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de l'Occitanie intérieure — un ancrage qui colore le parc. Sur le plan physique, la commune est à 655 m d'altitude, dans un contexte de piémont, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Le marché immobilier d'Arbas a bondi de +12,0 % en un an, signal rare sur une commune de 285 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,2 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Haute-Garonne
- Opportunité locative forte
- Pression touristique modérée, demande mixte saisonnier/annuel
- Prix en forte hausse : +12,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Arbas
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Arbas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Arbas s'établit à 1 667 €, sur la base de 1 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
29,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,2 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Arbas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Arbas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian d'Arbas évolue de +47,9 %, passant de 1 127 à 1 667 €/m²; 1 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 90 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 667 € | 1 667 € |
| Prix moyen/m² | 1 667 € | |
| Surface médiane | – | 90 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 6 | 1 127 € |
| 2022 | 7 | 1 118 € |
| 2023 | 8 | 1 163 € |
| 2024 | 6 | 1 489 € |
| 2025 | 1 | 1 667 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 8 autorisations et 6 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 75 %.
Construction neuve à Arbas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Arbas: 2 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (+100 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Arbas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Arbas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,08 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Arbas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 37 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Arbas: majorité classée E, part de passoires thermiques à 29,7 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Arbas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Arbas : cadre de vie et logement
Arbas, commune de 285 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 523 m d'altitude et arrosée par 1 260 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 11 appellations d'origine rattachées au terroir local et 21 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Arbas
Arbas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Arbas
Composition du parc immobilier à Arbas
249 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Arbas: 91,5 % de maisons, 8,5 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Arbas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 146 logements).
- Avant 1919 28,1 % 41 logts
- 1919-1945 11,6 % 17 logts
- 1946-1970 13,0 % 19 logts
- 1971-1990 21,9 % 32 logts
- 1991-2005 17,8 % 26 logts
- 2006-2019 7,5 % 11 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Arbas
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Arbas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Arbas
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
150 030 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Arbas
Quel est le prix de l'immobilier à Arbas ?
Le prix médian au m² à Arbas est de 1 667 € (données DVF, 1 transactions). Pour une maison de 90 m² (surface médiane locale), compter environ 150 000 €.
Comment Arbas se situe-t-elle dans le Haute-Garonne ?
Arbas se situe dans la moyenne départementale du Haute-Garonne.
Quel rendement locatif espérer à Arbas ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Arbas est de 6,2 % (loyer de 8,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier d'Arbas est-il énergétiquement dégradé ?
29,7 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Arbas.
Communes limitrophes d'Arbas
Arbas est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier d'Arbas se situe dans la moyenne — prix médian 1 667 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Haute-Garonne.
Forte valorisation observée: le m² médian d'Arbas gagne +47,9 % sur la période 2021-2025. Au total, 28 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +12,0 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 667 €/m² pour 90 m². Un bien type de 90 m² revient à environ 150 030 €, soit 7,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 9,2 €/m² pour un appartement et 8,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 6,2 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. La proportion de résidences secondaires (40,6 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Très peu de permis délivrés sur 2021-2025 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Arbas est une commune de l'Occitanie intérieure. Contexte physique: à 655 m d'altitude, dans un contexte de piémont.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).