Estimer son bien à Arcueil nécessite de décrypter un marché en transition, où une erreur de prix peut coûter plusieurs mois de visibilité.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
Estimer votre bien à Arcueil
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
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Le marché à Arcueil en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Arcueil issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 92 m² | 4 | 2 000 € | 184 000 € | 06/03/2023 |
| Appartement | 71 m² | 3 | 5 521 € | 392 000 € | 28/02/2023 |
| Appartement | 39 m² | 2 | 6 359 € | 248 000 € | 27/02/2023 |
| Appartement | 26 m² | 2 | 7 624 € | 198 230 € | 22/02/2023 |
| Maison | 87 m² | 4 | 4 862 € | 423 000 € | 17/02/2023 |
| Appartement | 26 m² | 1 | 6 731 € | 175 000 € | 17/02/2023 |
Le marché immobilier à Arcueil
Le marché arcueillais est caractérisé par une forte proportion d'appartements (73% des 162 transactions DVF 2024) et une baisse des prix de 5,6% sur un an. Cette correction récente rend obsolètes les estimations basées sur le pic de marché. La fourchette de prix est large (4 763 – 6 665 €/m²), soulignant l'importance des critères spécifiques : typologie, état (DPE classe C dominante), et proximité des services. Des facteurs comme le taux de vacance (5,8%) et la part de logements sociaux (44%) pèsent sur la valorisation de certains segments. Une estimation fiable croise ces données macro avec les caractéristiques précises de votre bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché qui bascule vers l'acheteur, une surévaluation entraîne une stagnation prolongée, tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte sèche. À 5 559 €/m² médian, un écart de 10% sur un appartement de 70 m² représente près de 39 000 €. Seule une estimation fondée sur les transactions récentes, ajustée à la baisse tendancielle et aux spécificités du quartier, permet de fixer un prix attractif et réaliste pour vendre dans des délais raisonnables. L'analyse des 7 550 DPE réalisés sur la commune est également un levier pour justifier la valeur.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Arcueil ?
À Arcueil, la valeur est d'abord dictée par la proximité des transports et des commerces (130 équipements). Un bien à moins de 10 minutes à pied de la gare RER B aura une prime. L'état du bien et le DPE sont devenus critiques : une passoire thermique se vend avec une décote. Pour une maison, la présence d'un jardin et l'absence de vis-à-vis sont valorisants. Dans un parc ancien (16,8 % d'avant 1945), le charme authentique peut compenser des travaux. En appartement, un étage élevé avec vue dégagée et une cave influencent positivement le prix au m².
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques utilisent des moyennes, peu pertinentes dans une ville au parc aussi contrasté (logements sociaux, petits collectifs, maisons). Un professionnel local distingue la valeur d'un deux-pièces rue Émile Raspail de celle d'un appartement rénové près du parc de la mairie. Il évalue l'impact concret d'un DPE D, d'une vue dégagée ou d'une cave. Son expertise permet aussi de cibler les acheteurs sérieux et de justifier le prix lors de la négociation, en s'appuyant sur des comparaisons réellement similaires.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix au m² d'un quartier très différent.
- Ne pas actualiser le prix malgré la baisse du marché (-5,6 %).
- Oublier de valoriser un DPE A/B face à la réglementation.
- Négliger l'état des parties communes en copropriété.
Le saviez-vous ?
- Arcueil abrite l'aqueduc Médicis, monument historique de 1613.
- La commune est traversée par la Coulée verte, sur 1,3 km.
- Avec 2 km² seulement, c'est l'une des villes les plus denses du Val-de-Marne.
À retenir avant d'estimer votre bien à Arcueil
- Marché en correction : -5,6 % sur les prix en un an.
- DPE globalement bon, seulement 7,1 % de passoires.
- Peu de maisons individuelles (18,5 % du parc).
- Taux de chômage local de 12,0 %, à considérer.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Arcueil
Comment estimer gratuitement mon bien à Arcueil ?
Utilisez notre outil en ligne qui s'appuie sur la base DVF des 162 ventes récentes à Arcueil, en intégrant la surface, la typologie, l'état et la localisation exacte de votre bien.
Quel est le prix au mètre carré d'une maison à Arcueil ?
Le prix médian au m² pour une maison est de 6 250 €, selon les 43 ventes enregistrées en 2024. Cette valeur varie fortement selon la surface, l'état et la présence d'un jardin.
Pourquoi faire appel à un expert pour estimer à Arcueil ?
Un expert local connaît les micro-marchés et les facteurs de valorisation invisibles dans les données brutes, comme la qualité d'une rue ou la demande pour un type de bien précis. Il affine l'estimation pour maximiser votre prix de vente.