Arcueil, ville dense de la première couronne, attire les acheteurs en quête de proximité avec Paris sans le prix de la capitale. Avec un âge médian de 35,7 ans, la commune affiche un dynamisme démographique (+12,4% en 10 ans). Le marché, en correction (-5,6%), offre une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs, notamment pour les appartements familiaux. La qualité de vie y est urbaine, avec un accès rapide aux réseaux de transport et de services.
Carte du marché immobilier à Arcueil
Arcueil et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Arcueil
11 239 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (81,5 %) sur un total de 11 239 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc marqué par le logement social (44 %) et une majorité de locataires (seulement 31,3 % de propriétaires). La faible part de résidences secondaires (2,8 %) et un taux de vacants contenu (5,8 %) indiquent une demande résidentielle stable. Les maisons individuelles (18,5 %) y sont un bien relativement rare. Ce mix attire principalement des primo-accédants et des investisseurs en quête de locataires captifs.
Évolution démographique à Arcueil
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Arcueil
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Arcueil
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 18,8 %
- Autres sans activité professionnelle 18,7 %
- Retraités 18,3 %
- Employés 17,8 %
- Professions intermédiaires 15,8 %
- Ouvriers 8,0 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,6 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Arcueil
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Arcueil
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 179 logements).
- Avant 1919 4,2 % 424 logts
- 1919-1945 12,6 % 1 285 logts
- 1946-1970 30,9 % 3 142 logts
- 1971-1990 23,0 % 2 339 logts
- 1991-2005 9,1 % 926 logts
- 2006-2019 20,3 % 2 062 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Arcueil
728 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Arcueil
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Arcueil
Une maison de 79 m² coûte environ 493 750 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 2 250 €. Cela représente 115 % du revenu médian local mensuel (1 963 €), un effort conséquent nécessitant généralement deux revenus ou un apport plus substantiel pour être soutenable.
Erreurs à éviter quand on achète à Arcueil
- Se fier au prix médian sans vérifier le DPE du bien.
- Oublier l'étude des sols en cas de projet sur terrain.
- Négocier sans connaître le taux de chômage local (12,0 %).
- Sous-estimer l'impact d'une copropriété à 44 % de logements sociaux.
Le saviez-vous ?
- Arcueil abrite l'aqueduc Médicis, monument historique de 1613.
- La commune est traversée par la Coulée verte, sur 1,3 km.
- Avec 2 km² seulement, c'est l'une des villes les plus denses du Val-de-Marne.
Performance énergétique du parc à Arcueil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 550 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Arcueil: la classe C domine, 7,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C et un faible taux de passoires (7,1 % en F/G) placent Arcueil dans une position favorable face aux futures interdictions de location. Le risque réglementaire est donc modéré pour les acquéreurs. Cependant, les logements classés D ou E, nombreux, devront être rénovés à moyen terme pour rester valorisables, conformément aux échéances de la loi Climat (2028-2034).
Risques naturels et géorisques à Arcueil
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi Ruissellement urbain PPRN Prescrit
- PPRMT Argiles PPRN Approuvé approuvé le 21/11/2018
- PPRMT 94 "Anciennes Carrières" PPRN Prescrit
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La contrainte majeure vient des anciennes carrières, avec un PPRMT spécifique. Le risque de retrait-gonflement des argiles et de ruissellement urbain est aussi cartographié. Ces plans imposent des études géotechniques avant construction et peuvent restreindre certains projets. En revanche, la sismicité est très faible et le radon négligeable. Consulter le géorisque est une étape indispensable pour tout achat de terrain ou maison.
Cadre de vie à Arcueil
Le climat est doux (moyenne 12,8°C) et les précipitations modérées (635 mm/an). L'environnement est très urbanisé, avec une densité de 11 100 hab/km². L'accès à Paris est un atout majeur, avec la gare TGV Montparnasse à 4,1 km et l'aéroport d'Issy-les-Moulineaux à 4,5 km. La commune dispose de 728 équipements, dont 130 commerces, 120 structures de santé et 16 établissements scolaires, répondant aux besoins du quotidien. Le patrimoine, avec 7 monuments historiques, offre quelques touches de caractère.
Budgets et types de biens disponibles
Le budget médian pour un appartement de 50 m² est d'environ 265 000 €. Une maison de 79 m² requiert près de 494 000 €. Les prix restent inférieurs à ceux de Vélizy-Villacoublay (6 487 €/m²) ou Viroflay (7 681 €/m²). Les délais de vente se sont allongés avec le ralentissement du marché, offrant un certain pouvoir de négociation aux acheteurs bien financés.
À qui s'adresse Arcueil ?
Arcueil s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs souhaitant devenir propriétaires en Île-de-France. Les familles y trouvent des services éducatifs complets, bien que l'espace public soit limité. Les investisseurs y recherchent des appartements locatifs. La faible part de résidences secondaires (2,8%) confirme une vocation résidentielle principale.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité de Paris (gare TGV à 4,1 km) et aéroport à 4,5 km.
- Dynamisme démographique avec une population jeune (âge médian 35,7 ans).
- Équipements et services nombreux (728 équipements, 16 écoles).
- Prix d'entrée plus accessible que dans les communes huppées de l'Ouest parisien.
- Parc de logements globalement performant énergétiquement (classe C dominante).
− À prendre en compte
- Densité très élevée (11 100 hab/km²) et espaces verts limités.
- Taxe foncière élevée (37,84%) pour les propriétaires occupants.
- Exposition à certains risques naturels (ruissellement, anciennes carrières).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Arcueil est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Arcueil
- Climat tempéré avec 12,8°C de moyenne annuelle.
- Parc immobilier jeune : 20,3 % construit après 2006.
- Très bonne connectivité : fibre à 88,3 % des logements.
- 7 monuments historiques protégés animent le centre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Arcueil
Quel budget pour acheter un 3 pièces à Arcueil ?
Un 3 pièces à Arcueil fait en moyenne 70 m². Au prix médian de 5 303 €/m², il faut prévoir un budget d'environ 371 000 €, auquel ajouter les frais de notaire.
Arcueil est-elle une ville sûre ?
La sécurité est relative. L'indice de sécurité (ISE) positionne Arcueil à 4,7/10 dans son contexte interne, ce qui suggère une vigilance nécessaire comme dans toute ville dense de banlieue.
Y a-t-il des transports en commun pratiques à Arcueil ?
Oui, la commune est bien reliée. La gare TGV de Paris-Montparnasse n'est qu'à 4,1 km, et 99 équipements de transport sont recensés, assurant une bonne desserte par bus et liaisons rapides vers Paris.
Vous envisagez d'acheter à Arcueil ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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