Avec un rendement brut estimé à 5,3% pour les appartements, Arcueil présente un profil locatif intéressant en petite couronne. Cette rentabilité apparente, supérieure à la moyenne francilienne, s'explique par des prix d'acquisition modérés et une demande locative soutenue par une population jeune (âge médian 35,7 ans). Toutefois, le rendement net chute à 3,3% après déduction des charges typiques (vacance, gestion, taxe foncière à 37,84%).
Indices immobiliers d'Arcueil
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7,3/10) : la demande excède l'offre, ce qui peut soutenir les prix à moyen terme.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7,3/10) : la demande excède l'offre, ce qui peut soutenir les prix à moyen terme.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,3/10) : une demande locative soutenue confirme la pertinence d'un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,3/10) : une demande locative soutenue confirme la pertinence d'un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (5,4/10) : le potentiel saisonnier est limité, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (5,4/10) : le potentiel saisonnier est limité, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Arcueil ?
L'indice d'opportunité locative (6,3/10) et le rendement brut de 5,3 % pour les appartements plaident en faveur d'un investissement locatif classique. Toutefois, le rendement net tombe autour de 3,3 % une fois déduites la taxe foncière (37,84 %), les frais de gestion et une vacance locative estimée. Cette charge fiscale notable rogne substantiellement la rentabilité réelle.
Le parc immobilier, dont 16,8 % a été construit avant 1945, présente un risque rénovation à anticiper. Si la part des passoires thermiques (F/G) n'est que de 7,1 %, la future réglementation (interdiction de louer les logements classés F en 2028) impose de sélectionner des biens au minimum en classe E. La stratégie la plus prudente consiste à privilégier les petits appartements récents ou rénovés, bien connectés aux gares.
Enfin, la baisse tendancielle du nombre de permis de construire (-52 % sur 5 ans) indique un ralentissement de l'offre neuve. Cela pourrait, à terme, soutenir la valeur du parc ancien et limiter le risque de surproduction, à condition que la demande locative se maintienne.
Profil locatif à Arcueil
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les étudiants, attirés par la proximité de Paris et un tissu de services développé (728 équipements). La part importante de moins de 30 ans (41,5%) garantit un bassin de locataires potentiel. Les familles sont aussi présentes, recherchant des logements de type T3 ou T4. Le taux de chômage local de 12% implique néanmoins une sélection rigoureuse des dossiers pour limiter les impayés.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 50 m²), qui correspondent à la demande dominante. L'ancien rénové offre un meilleur rendement que le neuf, plus onéreux à l'achat. Attention au parc vieillissant : 16,8% des logements datent d'avant 1945. Les maisons, moins nombreuses, ciblent un public familial avec un budget plus élevé mais un rendement brut inférieur (4,3%).
Quelles zones cibler à Arcueil ?
La demande se concentre autour du centre-bourg, à proximité des commerces (130 équipements) et des transports. Les quartiers bien desservis par les bus et proches de la gare TGV de Paris-Montparnasse (4,1 km) sont les plus prisés. Aucune zone en développement majeur n'émerge, le rythme des constructions neuves étant en net repli (-52% sur 5 ans).
Performance énergétique du parc à Arcueil
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 550 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Arcueil: la classe C domine, 7,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C et un faible taux de passoires (7,1 % en F/G) placent Arcueil dans une position favorable face aux futures interdictions de location. Le risque réglementaire est donc modéré pour les acquéreurs. Cependant, les logements classés D ou E, nombreux, devront être rénovés à moyen terme pour rester valorisables, conformément aux échéances de la loi Climat (2028-2034).
Construction neuve à Arcueil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 334 logements autorisés à à Arcueil, dont 83 en 2024 (-52 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Le ralentissement net des autorisations de construire (-52 % sur 5 ans, seulement 83 logements en 2024) limite le risque de sur-offre neuve à court terme. Ce faible volume, sur une commune déjà dense, maintient la pression sur l'ancien et soutient les prix. Il indique aussi des difficultés peut-être foncières ou réglementaires pour développer de nouveaux projets, renforçant la valeur des biens existants bien situés.
Fourchettes de loyers à Arcueil
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Arcueil
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,84 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le saut du rendement brut au net, environ 2 points, est crucial. À Arcueil, la taxe foncière sur le bâti, à 37,84 %, en est le premier poste. Ajoutez la provision pour charges en copropriété (fréquente avec 44 % de logements sociaux), un budget travaux pour l'entretien et une provision pour vacance locative, même si le taux de vacance n'est que de 5,8 %. Ces coûts réels déterminent la rentabilité effective.
Calculateur de rendement à Arcueil
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Arcueil ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Arcueil
Pour un appartement type de 48 m² à Arcueil, comptez environ 265 150 € à l'achat. Loué 23,3 €/m², il génère 1 118 € mensuels, soit un rendement brut de 5,1 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision vacance, le rendement net tombe autour de 3,3 %, nécessitant parfois un petit effort d'épargne mensuel si la mensualité de crédit dépasse 1 000 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Arcueil
- Négliger la taxe foncière, élevée à 37,84 %.
- Surévaluer les loyers face à un parc social important.
- Oublier le coût des travaux dans un parc partiellement ancien.
- Investir sans vérifier les PPR (carrières, argiles).
Le saviez-vous ?
- Arcueil abrite l'aqueduc Médicis, monument historique de 1613.
- La commune est traversée par la Coulée verte, sur 1,3 km.
- Avec 2 km² seulement, c'est l'une des villes les plus denses du Val-de-Marne.
Risques à connaître avant d'investir à Arcueil
Le principal risque est la vacance locative, dans un parc où 5,8% des logements sont déjà vacants. La taxe foncière élevée (37,84%) grève le rendement net. La part non négligeable de passoires thermiques (7,1% classées F/G) représente un risque réglementaire et financier (obligation de rénovation). La dépendance à l'économie francilienne expose aussi aux retournements de conjoncture.
Simulation financière — appartement type 50 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La mensualité de crédit affichée correspond à un emprunt sur 20 ans au taux moyen du marché. Confrontez-la au loyer médian de 23,3 €/m² pour estimer votre effort résiduel mensuel. À Arcueil, où le revenu médian est de 23 560 €, un déficit de trésorerie locative peut peser sur un budget modeste. Pour un investissement serein, visez une mensualité inférieure au loyer perçu, en intégrant d'emblée les charges et la taxe foncière de 37,84 %.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Correction récente de -5,6 % : point d'entrée potentiel
- Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- Dynamique démographique soutenue (+12,4 % en 10 ans)
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les acheteurs locaux
- Taux de chômage élevé à 12 %
- Taxe foncière à 37,84 % impactant le net
Notre verdict
Investir ici exige de cibler un appartement rénové, économe en énergie (classe C dominante), et de budgétiser une marge pour la taxe foncière. Adapté aux investisseurs pragmatiques acceptant un rendement net modéré pour un actif en petite couronne.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Arcueil
- Rendement brut locatif de 5,3 % pour les appartements.
- Taxe foncière élevée : 37,84 % sur le bâti.
- Taux de vacance modéré, à 5,8 % du parc.
- Près de 45 % de locataires, demande locative structurelle.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Arcueil
Quel rendement locatif à Arcueil ?
Le rendement brut estimé est de 5,3% pour les appartements et 4,3% pour les maisons. Après charges courantes (vacance, gestion, taxe), le rendement net approche 3,3% pour un appartement.
Quel type de bien privilégier pour investir à Arcueil ?
Les appartements de 2 ou 3 pièces, bien isolés (évitez les passoires F/G), sont les plus adaptés. Leur prix médian de 5 303 €/m² et un loyer estimé à 23,3 €/m²/mois offrent la meilleure équation rendement/demande.
Quels sont les risques d'un investissement locatif à Arcueil ?
Les risques majeurs sont une vacance potentielle (5,8% du parc est vacant), une taxe foncière élevée (37,84%), et la présence de logements énergivores (7,1% en F/G) nécessitant des travaux.
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