À 5 559 €/m², le prix médian des transactions 2024 (DVF) situe Arcueil au-dessus de plusieurs communes voisines du sud francilien. Le marché, avec 162 ventes, est majoritairement porté par les appartements (73% des transactions). Une baisse de 5,6% sur un an invite à une analyse fine des typologies pour comprendre la valorisation actuelle de votre bien.
Comment se porte le marché immobilier à Arcueil
La correction annuelle de -5,6% place Arcueil dans une phase de recalibrage après les fortes hausses précédentes. Le marché reste actif, avec un volume de 162 transactions. La fourchette interquartile (4 763 – 6 665 €/m²) montre une dispersion modérée des prix, signe d'un marché segmenté. Les appartements, à 5 303 €/m², dominent largement (119 ventes). La part élevée de logements sociaux (44%) et un taux de vacance de 5,8% (supérieur à la moyenne nationale) influencent la dynamique globale. Les données DVF 2024 révèlent une offre plutôt orientée vers les petits surfaces (médiane 50 m²).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 5,6 % sur un an corrige une partie de la hausse des années précédentes, typique d'un marché en ajustement après une période de forte tension. Cela peut représenter une fenêtre d'opportunité pour les acheteurs, dans une commune où la démographie continue de croître (+2,2 % en 5 ans). Pour les vendeurs, un prix réaliste, aligné sur les dernières transactions et non sur les espérances du pic, est nécessaire pour conclure dans des délais raisonnables.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Arcueil
Les appartements constituent l'essentiel de l'offre (73% des ventes), avec un prix médian de 5 303 €/m². Les maisons, plus rares (18,5% du parc), se négocient à 6 250 €/m². Les acquéreurs sont principalement des primo-accédants ou des investisseurs, attirés par la proximité de Paris (gare TGV à 4,1 km). La part de propriétaires occupants (31,3%) est relativement faible pour l'Île-de-France, indiquant un parc locatif important.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en transition vers un équilibre plus favorable aux acheteurs. La baisse des prix, combinée à un volume de construction neuve en net recul (-52% sur 5 ans), pourrait limiter l'offre à moyen terme. Toutefois, le taux de vacance et la part de logements sociaux tempèrent les tensions. La vente reste possible dans des délais raisonnables pour les biens bien positionnés et correctement estimés, notamment les appartements rénovés de taille familiale.
Dernières ventes enregistrées à Arcueil
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Arcueil
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Arcueil
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Arcueil
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Arcueil (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 334 logements autorisés à à Arcueil, dont 83 en 2024 (-52 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Le ralentissement net des autorisations de construire (-52 % sur 5 ans, seulement 83 logements en 2024) limite le risque de sur-offre neuve à court terme. Ce faible volume, sur une commune déjà dense, maintient la pression sur l'ancien et soutient les prix. Il indique aussi des difficultés peut-être foncières ou réglementaires pour développer de nouveaux projets, renforçant la valeur des biens existants bien situés.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché arcueillais suit le rythme francilien : forte activité de mars à juin, ralentissement estival et reprise en septembre. La vente en automne permet de bénéficier de la reprise post-rentrée, mais la concurrence est forte. Évitez de mettre en vente en décembre. Pour les acheteurs, l'été peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs pressés. La taxe foncière, payable en septembre, n'influence pas directement les prix.
Le saviez-vous ?
- Arcueil abrite l'aqueduc Médicis, monument historique de 1613.
- La commune est traversée par la Coulée verte, sur 1,3 km.
- Avec 2 km² seulement, c'est l'une des villes les plus denses du Val-de-Marne.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Arcueil
- Prix médian au m² à 5 559 €, en baisse de 5,6 % sur un an.
- Écart maison/appart : +18 % pour les maisons (6 250 €/m²).
- Surface type achetée : 48 m² pour un appart, 79 m² pour une maison.
- Revenu médian local de 23 560 €, inférieur à la moyenne départementale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Arcueil
Quel est le prix moyen d'un appartement à Arcueil ?
Le prix médian des appartements à Arcueil est de 5 303 €/m², selon les données DVF 2024. Pour un appartement type de 50 m², cela représente un investissement d'environ 265 000 €.
Le prix de l'immobilier à Arcueil baisse-t-il ?
Oui, les prix médians ont baissé de 5,6% sur un an. Cette tendance à la correction est à nuancer selon les typologies : les maisons restent plus stables en valeur que les appartements.
Combien coûte une maison à Arcueil ?
Le prix médian au mètre carré pour une maison est de 6 250 €. Pour une surface médiane de 79 m², le budget médian approche les 494 000 €.
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