Les transactions DVF 2024 à Arcueil font ressortir un médian à 5 559 €/m², très au-dessus de la médiane départementale. Marché plutôt homogène: la moitié des ventes se situent dans un couloir étroit, de 4 763 à 6 665 €/m².
Entre 2020 et 2024, le marché immobilier d'Arcueil a enregistré une baisse de -14,1 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 926 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -5,6 % du prix médian.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Arcueil: 6 250 €/m² pour les maisons (surface médiane 79 m²) et 5 303 €/m² pour les appartements (50 m²). Un bien type de 79 m² revient à environ 493 750 €, soit 21,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 23,3 € (appartements) et 22,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 5,3 % — dans la moyenne française. Le poids limité des résidences secondaires (2,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2020 et 2024, 334 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 88 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Arcueil est une commune de la petite couronne parisienne. Contexte physique: en plaine, à 70 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2024.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Arcueil
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Faut-il investir à Arcueil en 2026 ?
Densément peuplée et bien connectée à Paris, Arcueil affiche une démographie dynamique (+12,4 % en 10 ans) qui contraste avec un marché immobilier en phase de correction. Cette commune de la Métropole du Grand Paris, où le parc locatif représente 44 % des logements, présente un profil complexe pour l'investisseur. Voici ce qu'indiquent les derniers chiffres.
Avec un rendement locatif brut de 5,3 % et une correction de -5,6 % en 2024, Arcueil présente un point d'entrée plus accessible que ses voisines franciliennes.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le rendement locatif à moyen terme, en acceptant une faible liquidité pour les locaux.
Points clés
- ✓ Correction récente de -5,6 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+12,4 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acheteurs locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé à 12 %
- ⚠ Taxe foncière à 37,84 % impactant le net
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² supérieur de 39 % à la moyenne nationale estimée (4 000 €/m²).
- Se positionne dans le bas du classement des communes du Val-de-Marne pour le revenu médian.
- Rendement locatif brut (5,3 %) nettement supérieur aux grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Arcueil
Le marché d'Arcueil est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,3/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,3 %.
Indices immobiliers d'Arcueil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7,3/10) : la demande excède l'offre, ce qui peut soutenir les prix à moyen terme.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7,3/10) : la demande excède l'offre, ce qui peut soutenir les prix à moyen terme.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,3
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,3/10) : une demande locative soutenue confirme la pertinence d'un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,3/10) : une demande locative soutenue confirme la pertinence d'un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée (5,4/10) : le potentiel saisonnier est limité, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée (5,4/10) : le potentiel saisonnier est limité, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Arcueil : cadre de vie et logement
Arcueil, ville dense de la première couronne, attire les acheteurs en quête de proximité avec Paris sans le prix de la capitale. Avec un âge médian de 35,7 ans, la commune affiche un dynamisme démographique (+12,4% en 10 ans). Le marché, en correction (-5,6%), offre une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs, notamment pour les appartements familiaux. La qualité de vie y est urbaine, avec un accès rapide aux réseaux de transport et de services.
Tout savoir pour acheter et vivre à ArcueilInvestir à Arcueil : passer à l'action
La correction des prix et le rendement locatif affiché ne garantissent pas à eux seuls la réussite d'un investissement. Transformer ces données en acquisition pertinente nécessite une expertise fine du micro-secteur et une négociation adaptée à un marché en transition.
Les données révèlent un potentiel locatif réel, mais sa concrétisation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Arcueil
Quel est le prix moyen d'un appartement à Arcueil ?
Le prix médian des appartements s'élève à 5 303 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 50 m², cela représente un investissement d'environ 265 150 €.
Le marché immobilier d'Arcueil est-il en baisse ?
Oui, les données DVF montrent une baisse du prix médian global de -5,6 % entre 2023 et 2024. Sur cinq ans, la correction atteint même -14 % depuis le pic de 2020.
Arcueil est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Le potentiel locatif est réel avec un loyer médian de 23,3 €/m²/mois et un rendement brut de 5,3 %. L'investissement est pertinent pour un profil visant le rendement à moyen terme, malgré une accessibilité très faible pour les locaux.
Quels sont les quartiers à privilégier à Arcueil ?
Les secteurs les plus proches des transports et des commerces du centre-ville sont les plus prisés. Une attention particulière doit être portée aux zones soumises aux plans de prévention des risques (PPRMT et PPRI).
Combien coûte une maison à Arcueil ?
Le prix médian des maisons est de 6 250 €/m². Pour une maison type de 79 m², le budget à prévoir est d'environ 494 000 €. Les ventes de maisons sont beaucoup moins nombreuses que celles d'appartements.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 17 % à Vélizy-Villacoublay (6 487 €/m²) pour un rendement locatif supérieur, Arcueil offre un effet de levier plus intéressant, à condition d'accepter un cadre de vie plus dense.
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