4 angles pour comprendre le marché immobilier à Arcueil
Estimer mon bien
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse experte du marché local.
Démarrer l'estimationPrix immobilier
Évolution sur 5 ans, fourchettes Q1/Q3, dernières ventes et comparaison avec les communes voisines.
Voir l'analyse des prixInvestir
Rendement locatif, profil locatif, types de biens à privilégier, simulation crédit et risques détaillés.
Voir l'analyse investissementAcheter
Cadre de vie, climat, services, démographie, profils types, avantages et inconvénients.
Voir le guide acheteurMarché immobilier à Arcueil en chiffres
Faut-il investir à Arcueil en 2026 ?
Densément peuplée et bien connectée à Paris, Arcueil affiche une démographie dynamique (+12,4 % en 10 ans) qui contraste avec un marché immobilier en phase de correction. Cette commune de la Métropole du Grand Paris, où le parc locatif représente 44 % des logements, présente un profil complexe pour l'investisseur. Voici ce qu'indiquent les derniers chiffres.
Avec un rendement locatif brut de 5,3 % et une correction de -5,6 % en 2024, Arcueil présente un point d'entrée plus accessible que ses voisines franciliennes.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le rendement locatif à moyen terme, en acceptant une faible liquidité pour les locaux.
Points clés
- ✓ Correction récente de -5,6 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+12,4 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les acheteurs locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé à 12 %
- ⚠ Taxe foncière à 37,84 % impactant le net
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix au m² supérieur de 39 % à la moyenne nationale estimée (4 000 €/m²).
- Se positionne dans le bas du classement des communes du Val-de-Marne pour le revenu médian.
- Rendement locatif brut (5,3 %) nettement supérieur aux grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Arcueil
Le marché d'Arcueil est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 5,6 %.
Indices immobiliers d'Arcueil
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7,3/10) : la demande excède l'offre, ce qui peut soutenir les prix à moyen terme.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7,3/10) : la demande excède l'offre, ce qui peut soutenir les prix à moyen terme.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,6/10) : les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,3/10) : une demande locative soutenue confirme la pertinence d'un investissement locatif classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,3/10) : une demande locative soutenue confirme la pertinence d'un investissement locatif classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique modérée (5,4/10) : le potentiel saisonnier est limité, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique modérée (5,4/10) : le potentiel saisonnier est limité, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 5554,4 — Percentile dept : 72/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 16,5 — Percentile dept : 80/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 80/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 50/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 11100,0 — Percentile dept : 80/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 16,5 — Percentile dept : 20/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 28,6 — Percentile dept : 11/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 33,9 — Percentile dept : 13/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 68,7 — Percentile dept : 87/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 80/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,2 — Percentile dept : 50/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 70/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 5554,4 — Percentile dept : 28/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,8 — Percentile dept : 80/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 70/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,8 — Percentile dept : 52/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 11100,0 — Percentile dept : 20/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Arcueil : cadre de vie et logement
Arcueil, ville dense de la première couronne, attire les acheteurs en quête de proximité avec Paris sans le prix de la capitale. Avec un âge médian de 35,7 ans, la commune affiche un dynamisme démographique (+12,4% en 10 ans). Le marché, en correction (-5,6%), offre une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs, notamment pour les appartements familiaux. La qualité de vie y est urbaine, avec un accès rapide aux réseaux de transport et de services.
Tout savoir pour acheter et vivre à ArcueilInvestir à Arcueil : passer à l'action
La correction des prix et le rendement locatif affiché ne garantissent pas à eux seuls la réussite d'un investissement. Transformer ces données en acquisition pertinente nécessite une expertise fine du micro-secteur et une négociation adaptée à un marché en transition.
Les données révèlent un potentiel locatif réel, mais sa concrétisation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Arcueil grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 162 ventes récentes à Arcueil
- Projection de rendement et d'effort financier personnalisée
- Mise en relation avec un pro connaissant votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Arcueil
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Arcueil
Quel est le prix moyen d'un appartement à Arcueil ?
Le prix médian des appartements s'élève à 5 303 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 50 m², cela représente un investissement d'environ 265 150 €.
Le marché immobilier d'Arcueil est-il en baisse ?
Oui, les données DVF montrent une baisse du prix médian global de -5,6 % entre 2023 et 2024. Sur cinq ans, la correction atteint même -14 % depuis le pic de 2020.
Arcueil est-elle une bonne ville pour investir en locatif ?
Le potentiel locatif est réel avec un loyer médian de 23,3 €/m²/mois et un rendement brut de 5,3 %. L'investissement est pertinent pour un profil visant le rendement à moyen terme, malgré une accessibilité très faible pour les locaux.
Quels sont les quartiers à privilégier à Arcueil ?
Les secteurs les plus proches des transports et des commerces du centre-ville sont les plus prisés. Une attention particulière doit être portée aux zones soumises aux plans de prévention des risques (PPRMT et PPRI).
Combien coûte une maison à Arcueil ?
Le prix médian des maisons est de 6 250 €/m². Pour une maison type de 79 m², le budget à prévoir est d'environ 494 000 €. Les ventes de maisons sont beaucoup moins nombreuses que celles d'appartements.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 17 % à Vélizy-Villacoublay (6 487 €/m²) pour un rendement locatif supérieur, Arcueil offre un effet de levier plus intéressant, à condition d'accepter un cadre de vie plus dense.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Arcueil.
Résumé
Les transactions DVF 2026 à Arcueil font ressortir un médian à 5 105 €/m², très au-dessus de la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier d'Arcueil a enregistré une baisse de -16,0 % du prix médian. Sur l'ensemble de la période, 914 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -6,5 % du prix médian.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (80,6 %), vendus autour de 5 033 €/m² en médiane. Un bien type de 84 m² revient à environ 455 700 €, soit 19,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 23,3 € (appartements) et 22,6 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 5,6 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (2,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 339 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 89 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Arcueil est une commune de la petite couronne parisienne. Contexte physique: en plaine, à 70 m d'altitude.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.