Le marché immobilier de Saint-Geniès-De-Fontedit affiche une stabilité des prix depuis 2020, avec une légère hausse de 1,2 % en 2024. Les 28 transactions annuelles montrent un marché actif dominé par les maisons (95 % du parc). Le rendement locatif brut des maisons atteint 5,1 %, mais le net tombe à 2,9 % après charges.
Faut-il investir à Saint-Geniès-de-Fontedit en 2026 ?
À 15 km de Béziers, Saint-Geniès-De-Fontedit profite de la dynamique économique de l'avant-pays biterrois tout en conservant un cadre de vie villageois. Avec une population en croissance de 16,4 % en 10 ans et un taux de chômage à 11,7 %, la commune présente un profil contrasté. Faut-il y investir en 2026 ? Le verdict ci-dessous s'appuie sur les dernières données DVF.
Avec un rendement brut de 5,1 % pour les maisons, ce village de l'Hérault surclasse la moyenne départementale en opportunité locative.
Verdict
➤ Investissement locatif pertinent en stratégie rendement, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et de budgétiser les charges.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Démographie dynamique (+16,4 % en 10 ans)
- ✓ Parc immobilier récent (26,3 % post-2006)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (taux de chômage 11,7 %)
- ⚠ Risque inondation actif (PPR)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à 60 % des communes françaises de taille comparable
- Accessibilité immobilière supérieure à la moyenne de l'Hérault
- Rendement locatif des maisons double de celui des grandes métropoles
Données du marché immobilier à Saint-Geniès-de-Fontedit
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier de Saint-Geniès-De-Fontedit présente une stabilité remarquable. Le prix médian, à 2 404 €/m², n'a progressé que de 1,2 % sur un an, signe d'un marché arrivé à maturité après les turbulences post-Covid. Cette stabilité des prix, couplée à une baisse du volume des transactions, suggère une phase de consolidation où la qualité du bien devient le premier critère de valorisation.
Le parc immobilier, très majoritairement constitué de maisons individuelles, est relativement récent avec plus d'un quart des logements construits après 2006. Cette donnée INSEE est cruciale : elle signifie qu'une part importante du parc est aux normes énergétiques récentes (DPE classe C dominante), un atout face à la réglementation climatique de plus en plus contraignante pour la location. Néanmoins, la présence d'un PPR inondation actif sur la commune impose une vigilance particulière lors de l'acquisition.
L'analyse des transactions révèle que le marché est principalement alimenté par des maisons de 100 m² en moyenne. Cette standardisation de l'offre répond à une demande de familles ou de couples actifs attirés par le cadre de vie et la proximité de Béziers (15 km) et de son nœud autoroutier et ferroviaire. Cette dépendance à la ville centre confère au marché une résilience, mais aussi une sensibilité aux évolutions du marché biterrois.
Aperçu par typologie à Saint-Geniès-de-Fontedit
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Saint-Geniès-de-Fontedit
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Saint-Geniès-de-Fontedit
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Geniès-de-Fontedit (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Les 78 logements autorisés sur 5 ans, en hausse de 62 %, confirment l'attractivité résidentielle de Saint-Geniès-de-Fontedit. Ce volume modéré, à peine 8% du parc existant, ne crée pas de risque de sur-offre. Il répond à une demande neuve, souvent portée par des ménages actifs attirés par la proximité de Béziers (15 km du TGV). Cela soutient la valorisation du parc ancien bien situé et rénové.
Fourchettes de loyers à Saint-Geniès-de-Fontedit
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Geniès-de-Fontedit
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut de 5,1 % au net de 2,9 % pour une maison illustre l'impact des charges. La taxe foncière, à 48,15 % du revenu cadastral à Saint-Geniès-de-Fontedit, en est le premier poste. S'y ajoutent la provision pour travaux (parc ancien à 21,6 % d'avant 1945), les frais de gestion, l'assurance et une provision pour vacance locative (taux de vacants de 5,6 %). Un calcul prudent est nécessaire.
Performance énergétique du parc à Saint-Geniès-de-Fontedit
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 211 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne correcte (classe C dominante, 147 kWh/m²/an). La part très faible de passoires thermiques (1,9 % en F/G) est un atout majeur, réduisant le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation restent envisageables pour anticiper les interdictions de location à partir de 2028 (classe G) et 2034 (classe F).
Calculateur de rendement à Saint-Geniès-de-Fontedit
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Geniès-de-Fontedit
Pour une maison de 100 m² à Saint-Geniès-De-Fontedit, comptez environ 240 400 € à l'achat. Au loyer médian de 10,3 €/m², elle peut générer 1 030 € par mois, soit un rendement brut de 5,1 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision, le rendement net avoisine 2,9 %, nécessitant un complément de trésorerie si le crédit est élevé.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Geniès-de-Fontedit
- Négliger la taxe foncière, élevée à 48,15 %.
- Surestimer le loyer sur un marché locatif étroit.
- Oublier de provisionner pour travaux sur parc ancien.
- Ne pas vérifier le DPE et les futures interdictions de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Geniès-de-Fontedit suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et à l'automne. L'été, avec l'affluence touristique en région, peut amener des visites mais ralentit les démarches administratives. Vendre en début d'année permet d'éviter la concurrence des nouvelles constructions. Pour acheter, l'automne peut offrir des opportunités après les listings estivaux. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour votre budget.
Le saviez-vous ?
- 74,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Le village compte deux monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement est de 172,6, indiquant une population âgée.
S'installer à Saint-Geniès-de-Fontedit : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Geniès-De-Fontedit, c'est opter pour un cadre de vie villageois à moins de 20 minutes en voiture de l'hyper-centre de Béziers. La commune offre une gamme d'équipements de proximité correcte pour sa taille (63 équipements), avec des commerces, services et six établissements de santé, limitant les déplacements obligatoires. La connexion fibre à 74,2 % des logements est un argument fort pour les télétravailleurs.
Le profil démographique, avec un âge médian de 46,5 ans et un indice de vieillissement de 172,6, révèle une population un peu plus âgée que la moyenne nationale, mais équilibrée par une part non négligeable de moins de 30 ans (30,3 %). Ce mix générationnel, associé à une croissance démographique soutenue, donne au village une dynamique apaisée, ni figée ni soumise à une pression excessive. Le climat méditerranéen (15,1°C de moyenne) et la faible altitude (96 m) constituent des atouts indéniables pour la qualité de vie au quotidien.
Il est important de noter que le territoire est concerné par un risque inondation (PPR actif), matérialisé par 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Tout projet d'achat doit intégrer cette donnée, en vérifiant la situation précise du bien et les implications sur l'assurance. La commune, membre de la Communauté de Communes Les Avant-Monts, bénéficie des aménagements et services intercommunaux, renforçant son ancrage dans un bassin de vie plus large.
Carte du marché immobilier à Saint-Geniès-de-Fontedit
Saint-Geniès-De-Fontedit et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Saint-Geniès-de-Fontedit
965 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (95,1 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (82,2 %). Ceci dénote un marché ancré et familial, relativement stable. La part non négligeable de résidences secondaires (19,2 %) indique aussi un attrait pour la villégiature. Ce double profil assure une demande diversifiée, mais limite l'offre locative classique.
Ancienneté du parc à Saint-Geniès-de-Fontedit
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 726 logements).
- Avant 1919 16,3 % 118 logts
- 1919-1945 5,4 % 39 logts
- 1946-1970 7,6 % 55 logts
- 1971-1990 20,9 % 152 logts
- 1991-2005 23,7 % 172 logts
- 2006-2019 26,3 % 191 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Geniès-de-Fontedit
63 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Geniès-de-Fontedit
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Saint_Genies_de_Fontedit PPRN Approuvé approuvé le 31/05/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPR) actif. Neuf risques naturels sont recensés, dont dix arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont faibles. Tout acquéreur doit consulter le dossier départemental des risques (Géorisques) et le PPR pour connaître les contraintes constructives et d'assurance sur la parcelle visée. C'est une étape due diligence incontournable.
Cas pratique : un achat type à Saint-Geniès-de-Fontedit
Pour une maison familiale de 100 m² à Saint-Geniès-De-Fontedit, comptez environ 240 400 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 10,4 années du revenu médian local (23 050 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 200 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Geniès-de-Fontedit
- Oublier de consulter le PPR Inondation actif.
- Acheter sans diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire.
- Négliger la proximité des commodités pour un quotidien pratique.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Saint-Geniès-de-Fontedit : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites donnent une photographie du marché, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, diagnostic. Notre réseau de professionnels locaux connaît Saint-Geniès-De-Fontedit en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en opportunité concrète.
Les chiffres DVF donnent une photographie du marché. Passer à l'action nécessite une expertise locale pour identifier la bonne opportunité.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Geniès-de-Fontedit
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Geniès-De-Fontedit ?
Le prix médian des maisons à Saint-Geniès-De-Fontedit est de 2 404 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 100 m². La fourchette des prix pour 50 % des transactions se situe entre 1 765 €/m² et 2 909 €/m².
Saint-Geniès-De-Fontedit est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Saint-Geniès-De-Fontedit est significativement plus chère que certaines voisines comme Cessenon-sur-Orb (-31 %), mais dans la moyenne d'autres communes comparables comme Espondeilhan. Son prix est légèrement inférieur à celui de Lieuran-Lès-Béziers (+12 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Geniès-De-Fontedit ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 5,1 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est de 2,9 %. Le marché locatif des appartements est quasi inexistant.
Quel est le profil typique des acheteurs à Saint-Geniès-De-Fontedit ?
Les acheteurs sont majoritairement des acquéreurs de maisons de taille moyenne (100 m² en médiane), souvent attirés par le cadre de vie villageois et la proximité de Béziers, située à 15 km. Le taux de propriétaires est élevé (82,2 %).
Y a-t-il des risques naturels à connaître à Saint-Geniès-De-Fontedit ?
Oui, la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif et a fait l'objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés comme faibles. Cette information est essentielle avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Geniès-De-Fontedit affiche un prix au m² 44 % plus élevé que Cessenon-sur-Orb, une commune voisine aux caractéristiques similaires, un écart de valorisation qui interroge sur la marge de plus-value immédiate.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Geniès-de-Fontedit.
Communes limitrophes de Saint-Geniès-de-Fontedit
Saint-Geniès-De-Fontedit est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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