01 Le parc de logements
Le parc comprend 965 logements dont 726 résidences principales, 185 résidences secondaires et 54 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 726 | 75,2 % |
| Résidences secondaires | 185 | 19,2 % |
| Logements vacants | 54 | 5,6 % |
Parmi les 965 logements du parc, 75 % assurent la fonction de résidence principale, contre 19 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 118 | 16,2 % |
| 1919-1945 | 39 | 5,4 % |
| 1946-1970 | 55 | 7,6 % |
| 1971-1990 | 152 | 20,9 % |
| 1991-2005 | 172 | 23,7 % |
| 2006-2019 | 191 | 26,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 16 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,3 % |
| 2 pièces | 16 | 2,2 % |
| 3 pièces | 96 | 13,2 % |
| 4 pièces | 248 | 34,2 % |
| 5 pièces ou plus | 364 | 50,1 % |
Taille moyenne: 4,6 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 50 %, les T1-T2 2 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 834 | 897 | 965 |
| Rés. principales | 578 | 637 | 726 |
| Rés. secondaires | 172 | 138 | 185 |
| Vacants | 84 | 122 | 54 |
À titre de comparaison : 63,6 % de part de propriétaires à Espondeilhan, à 8 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 597 | 82,2 % |
| Locataires (privé) | 115 | 15,8 % |
| Locataires HLM | 5 | 0,7 % |
| Logés gratuitement | 9 | 1,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 82,2 % de propriétaires face à 16,5 % de locataires (dont 1 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 80 | 11,0 % |
| Fioul | 62 | 8,5 % |
| Électricité | 464 | 63,9 % |
| Gaz bouteille | 9 | 1,2 % |
| Autre (bois…) | 111 | 15,3 % |
Le électricité équipe 64 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (15 %) et gaz de ville (11 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 91 |
| 2 à 4 ans | 115 |
| 5 à 9 ans | 145 |
| 10 ans ou plus | 375 |
| Total ménages | 726 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 67 |
| Sous-occupation modérée | 198 |
| Sous-occupation accentuée | 265 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 41 | 5,6 % |
| 1 voiture | 313 | 43,1 % |
| 2 voitures ou plus | 372 | 51,2 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 43 % avec une voiture et 51 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 75,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 385 | 321 | 6 | 58 |
| 1975 | 419 | 353 | 6 | 60 |
| 1982 | 426 | 359 | 7 | 60 |
| 1990 | 506 | 398 | 68 | 40 |
| 1999 | 587 | 421 | 128 | 38 |
| 2006 | 669 | 489 | 143 | 37 |
| 2011 | 834 | 578 | 172 | 84 |
| 2016 | 897 | 637 | 138 | 122 |
| 2022 | 965 | 726 | 185 | 54 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 385 logements à l'origine, 965 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 70 | 69 | 76 | 78 | 84 | 50 |
| Dont vacants > 2 ans | 24 | 25 | 22 | 22 | 19 | 25 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 9,6 % |
| Classe B | 54 | 23,7 % |
| Classe C | 71 | 31,1 % |
| Classe D | 50 | 21,9 % |
| Classe E | 26 | 11,4 % |
| Classe F | 4 | 1,8 % |
| Classe G | 1 | 0,4 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 31 % des logements et 64 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 119 | 52,2 % |
| Classe B | 70 | 30,7 % |
| Classe C | 22 | 9,6 % |
| Classe D | 10 | 4,4 % |
| Classe E | 5 | 2,2 % |
| Classe F | 2 | 0,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 52 %, 93 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 185 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 149 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 142 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 124 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 97 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 66 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 185 kWh/m²/an, contre 66 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 119 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 0 |
| Classe B | 47 | 7 |
| Classe C | 58 | 13 |
| Classe D | 41 | 9 |
| Classe E | 23 | 3 |
| Classe F | 3 | 1 |
| Classe G | 1 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 149 kWh/m²/an côté maisons, C à 156 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 5 |
| T4 | 0 |
| T5+ | 0 |
Faut-il investir à Saint-Geniès-de-Fontedit en 2026 ?
À 15 km de Béziers, Saint-Geniès-De-Fontedit profite de la dynamique économique de l'avant-pays biterrois tout en conservant un cadre de vie villageois. Avec une population en croissance de 16,4 % en 10 ans et un taux de chômage à 11,7 %, la commune présente un profil contrasté. Faut-il y investir en 2026 ? Le verdict ci-dessous s'appuie sur les dernières données DVF.
Avec un rendement brut de 5,1 % pour les maisons, ce village de l'Hérault surclasse la moyenne départementale en opportunité locative.
Verdict
➤ Investissement locatif pertinent en stratégie rendement, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et de budgétiser les charges.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Démographie dynamique (+16,4 % en 10 ans)
- ✓ Parc immobilier récent (26,3 % post-2006)
- ⚠ Solvabilité locale limitée (taux de chômage 11,7 %)
- ⚠ Risque inondation actif (PPR)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur à 60 % des communes françaises de taille comparable
- Accessibilité immobilière supérieure à la moyenne de l'Hérault
- Rendement locatif des maisons double de celui des grandes métropoles
Analyse du marché immobilier à Saint-Geniès-de-Fontedit
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Saint-Geniès-de-Fontedit
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, la négociation reste possible.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni détendu, la négociation reste possible.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée pour le département : les prix restent relativement abordables par rapport au pouvoir d'achat local.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée pour le département : les prix restent relativement abordables par rapport au pouvoir d'achat local.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative n'est pas suffisamment forte pour garantir une rentabilité élevée en classique.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative n'est pas suffisamment forte pour garantir une rentabilité élevée en classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : la saisonnalité existe mais ne domine pas le marché locatif.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : la saisonnalité existe mais ne domine pas le marché locatif.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2404,0 — Percentile dept : 43/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 33/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 19,2 — Percentile dept : 59/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 59/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 191,3 — Percentile dept : 70/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,3 — Percentile dept : 68/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 61,9 — Percentile dept : 72/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 57/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 17,8 — Percentile dept : 8/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 19,2 — Percentile dept : 59/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 59/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2404,0 — Percentile dept : 57/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 19,2 — Percentile dept : 59/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 37/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 191,3 — Percentile dept : 30/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Saint-Geniès-de-Fontedit : opportunités et risques
Investir à Saint-Geniès-De-Fontedit en 2026 relève d'une stratégie de rendement modéré couplée à une espérance de plus-value à moyen terme. Le rendement brut des maisons (5,1 %) est honorable dans le contexte départemental, mais il est immédiatement rogné par des charges conséquentes. La taxe foncière, à 48,15 %, représente à elle seule une charge annuelle significative, ramenant le rendement net estimé à 2,9 %, d'après les indices fournis.
La faible part de passoires thermiques (1,9 % classées F/G) est un atout pour l'investisseur locatif, lui évitant des travaux de rénovation énergétique urgents et coûteux. Toutefois, le taux de vacance des logements (5,6 %) et la part élevée de propriétaires occupants (82,2 %) indiquent un marché locatif relativement étroit. La demande locative provient donc essentiellement de nouveaux arrivants, rendant le revenu locatif dépendant de l'attractivité continue du territoire.
La stratégie la plus pertinente semble être l'acquisition d'une maison récente ou rénovée pour la mise en location annuelle, en ciblant les travailleurs attirés par la proximité de Béziers. L'indice d'opportunité territoriale élevé (6,1/10) confirme le potentiel de développement de la commune, soutenu par une démographie positive et une activité de construction neuve dynamique. L'investisseur doit cependant avoir un horizon de placement à moyen/long terme pour espérer une plus-value significative.
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Données du marché immobilier à Saint-Geniès-de-Fontedit
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le marché immobilier de Saint-Geniès-De-Fontedit présente une stabilité remarquable. Le prix médian, à 2 404 €/m², n'a progressé que de 1,2 % sur un an, signe d'un marché arrivé à maturité après les turbulences post-Covid. Cette stabilité des prix, couplée à une baisse du volume des transactions, suggère une phase de consolidation où la qualité du bien devient le premier critère de valorisation.
Le parc immobilier, très majoritairement constitué de maisons individuelles, est relativement récent avec plus d'un quart des logements construits après 2006. Cette donnée INSEE est cruciale : elle signifie qu'une part importante du parc est aux normes énergétiques récentes (DPE classe C dominante), un atout face à la réglementation climatique de plus en plus contraignante pour la location. Néanmoins, la présence d'un PPR inondation actif sur la commune impose une vigilance particulière lors de l'acquisition.
L'analyse des transactions révèle que le marché est principalement alimenté par des maisons de 100 m² en moyenne. Cette standardisation de l'offre répond à une demande de familles ou de couples actifs attirés par le cadre de vie et la proximité de Béziers (15 km) et de son nœud autoroutier et ferroviaire. Cette dépendance à la ville centre confère au marché une résilience, mais aussi une sensibilité aux évolutions du marché biterrois.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saint-Geniès-de-Fontedit Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saint-Geniès-De-Fontedit révèle une résilience notable sur les cinq dernières années. Après une correction en 2021 (1 967 €/m²), le marché a rebondi pour atteindre un prix médian record en 2024 à 2 404 €/m², soit une progression cumulée de 4,4 %. Cette trajectoire, plus stable que celle de nombreuses communes de l'Hérault, indique un marché ancré, moins sujet aux bulles spéculatives. Toutefois, le ralentissement du volume des transactions (de 52 en 2021 à 28 en 2024) suggère une certaine prudence des acquéreurs. Pour un acheteur en 2026, cette tendance dessine un marché mature où les opportunités se nichent dans la négociation plutôt que dans une appréciation rapide.
Évolution du marché immobilier de Saint-Geniès-de-Fontedit
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 010 €/m² à 2 585 €/m² (+28,6 %), pour 33 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière d'un investissement type à Saint-Geniès-De-Fontedit met en lumière un effort d'accessibilité réel. L'achat d'une maison de 100 m², au prix médian de 240 400 €, représente 10,4 années de revenu médian des habitants. Avec un loyer médian estimé à 10,3 €/m²/mois, le rendement brut s'établit à 5,1 %. Cependant, après déduction des charges (vacance locative, gestion, taxe foncière à 48,15 %), le rendement net tombe à environ 2,9 %. Dans un scénario de crédit, le loyer perçu ne couvrirait qu'une partie de la mensualité, nécessitant un effort financier mensuel résiduel. Cette équation limite la viabilité du montage pour un investisseur en pure rentabilité, mais reste intéressante pour une stratégie de diversification patrimoniale.
Acheter vs Louer — appartement 52 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché des transactions à Saint-Geniès-De-Fontedit en 2024 est exclusivement porté par les maisons (32 ventes), confirmant le caractère pavillonnaire de la commune (95,1 % du parc). La surface médiane vendue de 100 m² et la fourchette de prix serrée (1 765 €/m² - 2 909 €/m²) dessinent un profil d'acheteur typique : des ménages recherchant une maison de taille moyenne, souvent en provenance de Béziers et sa périphérie. Le volume annuel de ventes, en baisse depuis le pic de 2021, indique un marché qui se normalise après une période de forte activité. Ce ralentissement offre un peu plus de pouvoir de négociation à l'acheteur, notamment sur les biens nécessitant des travaux, dans un parc où 21,6 % des logements ont été construits avant 1945.
Répartition des ventes
97,0 % de maisons et 3,0 % d'appartements parmi les 33 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (97,0 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 522 €/m² pour les maisons et 2 679 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 33 | 32 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 585 € | 2 522 € | 2 679 € |
| Prix moyen/m² | 2 471 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 52 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 46 | 2 010 € |
| 2022 | 35 | 2 194 € |
| 2023 | 32 | 2 376 € |
| 2024 | 26 | 2 358 € |
| 2025 | 33 | 2 585 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saint-Geniès-De-Fontedit est soutenue, avec 78 logements autorisés sur les cinq dernières années et une tendance en hausse de 62 % par rapport à la période précédente. Cette accélération répond à une pression démographique tangible (+16,4 % de population en 10 ans). Cette offre neuve, concentrée sur des maisons individuelles, contribue à rajeunir le parc immobilier (déjà 26,3 % post-2006) et à attirer de nouveaux ménages. Pour l'investisseur, cette dynamique est un signal positif d'attractivité, limitant le risque de décrochage du marché. Cependant, il convient de surveiller l'équilibre entre l'offre et la demande, une surconstruction dans un petit bassin pouvant à terme exercer une pression à la baisse sur les loyers et les prix de l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 20 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 26 sur 2013 — soit -23,1 %.
Vacance longue durée à Saint-Geniès-de-Fontedit
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saint-Geniès-de-Fontedit (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Saint-Geniès-de-Fontedit: 71 logements autorisés sur 5 ans, 10 pour la dernière année (+45 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Saint-Geniès-de-Fontedit
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saint-Geniès-de-Fontedit
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (48,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut de 5,1 % au net de 2,9 % pour une maison illustre l'impact des charges. La taxe foncière, à 48,15 % du revenu cadastral à Saint-Geniès-de-Fontedit, en est le premier poste. S'y ajoutent la provision pour travaux (parc ancien à 21,6 % d'avant 1945), les frais de gestion, l'assurance et une provision pour vacance locative (taux de vacants de 5,6 %). Un calcul prudent est nécessaire.
Performance énergétique du parc à Saint-Geniès-de-Fontedit
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 228 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Saint-Geniès-de-Fontedit: majorité classée C, part de passoires thermiques à 2,2 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne correcte (classe C dominante, 147 kWh/m²/an). La part très faible de passoires thermiques (1,9 % en F/G) est un atout majeur, réduisant le risque de dépréciation réglementaire à court terme. Pour les biens classés D ou E, des travaux de rénovation restent envisageables pour anticiper les interdictions de location à partir de 2028 (classe G) et 2034 (classe F).
Calculateur de rendement à Saint-Geniès-de-Fontedit
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Saint-Geniès-de-Fontedit
Pour une maison de 100 m² à Saint-Geniès-De-Fontedit, comptez environ 240 400 € à l'achat. Au loyer médian de 10,3 €/m², elle peut générer 1 030 € par mois, soit un rendement brut de 5,1 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision, le rendement net avoisine 2,9 %, nécessitant un complément de trésorerie si le crédit est élevé.
Erreurs à éviter quand on investit à Saint-Geniès-de-Fontedit
- Négliger la taxe foncière, élevée à 48,15 %.
- Surestimer le loyer sur un marché locatif étroit.
- Oublier de provisionner pour travaux sur parc ancien.
- Ne pas vérifier le DPE et les futures interdictions de location.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Saint-Geniès-de-Fontedit suit une saisonnalité classique : plus actif au printemps et à l'automne. L'été, avec l'affluence touristique en région, peut amener des visites mais ralentit les démarches administratives. Vendre en début d'année permet d'éviter la concurrence des nouvelles constructions. Pour acheter, l'automne peut offrir des opportunités après les listings estivaux. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour votre budget.
Le saviez-vous ?
- 74,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- Le village compte deux monuments historiques protégés.
- L'indice de vieillissement est de 172,6, indiquant une population âgée.
S'installer à Saint-Geniès-de-Fontedit : cadre de vie et logement
S'installer à Saint-Geniès-De-Fontedit, c'est opter pour un cadre de vie villageois à moins de 20 minutes en voiture de l'hyper-centre de Béziers. La commune offre une gamme d'équipements de proximité correcte pour sa taille (63 équipements), avec des commerces, services et six établissements de santé, limitant les déplacements obligatoires. La connexion fibre à 74,2 % des logements est un argument fort pour les télétravailleurs.
Le profil démographique, avec un âge médian de 46,5 ans et un indice de vieillissement de 172,6, révèle une population un peu plus âgée que la moyenne nationale, mais équilibrée par une part non négligeable de moins de 30 ans (30,3 %). Ce mix générationnel, associé à une croissance démographique soutenue, donne au village une dynamique apaisée, ni figée ni soumise à une pression excessive. Le climat méditerranéen (15,1°C de moyenne) et la faible altitude (96 m) constituent des atouts indéniables pour la qualité de vie au quotidien.
Il est important de noter que le territoire est concerné par un risque inondation (PPR actif), matérialisé par 10 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Tout projet d'achat doit intégrer cette donnée, en vérifiant la situation précise du bien et les implications sur l'assurance. La commune, membre de la Communauté de Communes Les Avant-Monts, bénéficie des aménagements et services intercommunaux, renforçant son ancrage dans un bassin de vie plus large.
Carte du marché immobilier à Saint-Geniès-de-Fontedit
Saint-Geniès-de-Fontedit et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saint-Geniès-de-Fontedit
Avec une température moyenne annuelle de 15,1°C et seulement 664 mm de précipitations, le climat de Saint-Geniès-de-Fontedit est typiquement méditerranéen, doux et ensoleillé. Ce profil, avec une altitude modeste de 96 m, attire des acheteurs en quête d'un cadre de vie agréable, notamment des actifs travaillant sur Béziers ou des retraités. Les faibles risques de gel sont un atout pour le jardinage et la vie extérieure.
Composition du parc immobilier à Saint-Geniès-de-Fontedit
965 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Saint-Geniès-de-Fontedit: 95,1 % de maisons, 4,9 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (95,1 %), avec une forte proportion de propriétaires occupants (82,2 %). Ceci dénote un marché ancré et familial, relativement stable. La part non négligeable de résidences secondaires (19,2 %) indique aussi un attrait pour la villégiature. Ce double profil assure une demande diversifiée, mais limite l'offre locative classique.
Ancienneté du parc à Saint-Geniès-de-Fontedit
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 726 logements).
- Avant 1919 16,3 % 118 logts
- 1919-1945 5,4 % 39 logts
- 1946-1970 7,6 % 55 logts
- 1971-1990 20,9 % 152 logts
- 1991-2005 23,7 % 172 logts
- 2006-2019 26,3 % 191 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Saint-Geniès-de-Fontedit
63 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saint-Geniès-de-Fontedit
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPR) actif. Neuf risques naturels sont recensés, dont dix arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le radon sont faibles. Tout acquéreur doit consulter le dossier départemental des risques (Géorisques) et le PPR pour connaître les contraintes constructives et d'assurance sur la parcelle visée. C'est une étape due diligence incontournable.
Cas pratique : un achat type à Saint-Geniès-de-Fontedit
Pour une maison familiale de 100 m² à Saint-Geniès-De-Fontedit, comptez environ 240 400 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 10,4 années du revenu médian local (23 050 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 1 200 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Saint-Geniès-de-Fontedit
- Oublier de consulter le PPR Inondation actif.
- Acheter sans diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Surévaluer son budget sans inclure les frais de notaire.
- Négliger la proximité des commodités pour un quotidien pratique.
Points clés à retenir à Saint-Geniès-de-Fontedit
- Prix médian des maisons à 2 585 €/m² (DVF 2024).
- Rendement net locatif estimé à 2,9 % pour une maison.
- Climat méditerranéen doux (moyenne 15,1°C).
- Fort taux de propriétaires occupants (82,2 %).
- Stabilité des prix sur un an (+1,2 %).
- Taxe foncière élevée : taux de 48,15 %.
- Parc immobilier à 95,1 % de maisons individuelles.
- 26,3 % du parc construit après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saint-Geniès-de-Fontedit ?
À Saint-Geniès-de-Fontedit, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd. Une rénovation récente justifie une prime. La proximité des commodités (4 commerces) et de la gare de Magalas (4 km) est valorisée. Un terrain agréable avec vue ou un bien sans vis-à-vis attire les acheteurs. À l'inverse, une exposition défavorable, des risques inondation avérés ou un besoin de gros travaux (parc ancien à 21,6 % d'avant 1945) peuvent déprécier le bien de 10 à 20 %.
Estimation indicative d'une maison à Saint-Geniès-de-Fontedit
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
258 500 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local connaît les micro-marchés : la valeur d'une rue calme versus une route passante, l'impact réel d'une vue dégagée. Il évalue finement l'état du bâti (risques humidité, qualité des rénovations) que les outils en ligne ne captent pas. Son estimation, fondée sur des comparaisons récentes et négociées, fixe un prix de vente réaliste et évite la surenchère ou la sous-évaluation. Il permet aussi de cibler les acheteurs sérieux, accélérant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Omettre des vices cachés qui déprécient le bien.
- Ne pas tenir compte de la hausse de la construction neuve.
- Fixer un prix sans l'avis d'un professionnel du secteur.
Investir à Saint-Geniès-de-Fontedit : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites donnent une photographie du marché, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien, négociation, diagnostic. Notre réseau de professionnels locaux connaît Saint-Geniès-De-Fontedit en profondeur et peut vous aider à transformer cette analyse en opportunité concrète.
Les chiffres DVF donnent une photographie du marché. Passer à l'action nécessite une expertise locale pour identifier la bonne opportunité.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Saint-Geniès-De-Fontedit grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saint-Geniès-de-Fontedit
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Saint-Geniès-De-Fontedit ?
Le prix médian des maisons à Saint-Geniès-De-Fontedit est de 2 404 €/m² en 2024, pour une surface médiane de 100 m². La fourchette des prix pour 50 % des transactions se situe entre 1 765 €/m² et 2 909 €/m².
Saint-Geniès-De-Fontedit est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Saint-Geniès-De-Fontedit est significativement plus chère que certaines voisines comme Cessenon-sur-Orb (-31 %), mais dans la moyenne d'autres communes comparables comme Espondeilhan. Son prix est légèrement inférieur à celui de Lieuran-Lès-Béziers (+12 %).
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saint-Geniès-De-Fontedit ?
Le rendement locatif brut pour une maison est d'environ 5,1 %. Après déduction des charges courantes (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est de 2,9 %. Le marché locatif des appartements est quasi inexistant.
Quel est le profil typique des acheteurs à Saint-Geniès-De-Fontedit ?
Les acheteurs sont majoritairement des acquéreurs de maisons de taille moyenne (100 m² en médiane), souvent attirés par le cadre de vie villageois et la proximité de Béziers, située à 15 km. Le taux de propriétaires est élevé (82,2 %).
Y a-t-il des risques naturels à connaître à Saint-Geniès-De-Fontedit ?
Oui, la commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif et a fait l'objet de 10 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité et le radon sont classés comme faibles. Cette information est essentielle avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Saint-Geniès-De-Fontedit affiche un prix au m² 44 % plus élevé que Cessenon-sur-Orb, une commune voisine aux caractéristiques similaires, un écart de valorisation qui interroge sur la marge de plus-value immédiate.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saint-Geniès-de-Fontedit.
Communes limitrophes de Saint-Geniès-de-Fontedit
Saint-Geniès-de-Fontedit est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Saint-Geniès-de-Fontedit s'établit à 2 585 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Hérault.
Dynamique haussière marquée: +28,6 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Saint-Geniès-de-Fontedit. Au total, 172 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +9,6 % sur le prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Saint-Geniès-de-Fontedit: 97,0 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 522 €/m². Rapporté au revenu médian de Saint-Geniès-de-Fontedit, un logement de 100 m² (252 200 €) représente 10,9 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,2 €/m² pour un appartement et 10,3 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,6 %, un niveau intermédiaire. Le parc de Saint-Geniès-de-Fontedit compte 19,2 % de résidences secondaires, témoignant d'une attractivité résidentielle non permanente appréciable.
La construction neuve est soutenue à Saint-Geniès-de-Fontedit: 71 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 14 par an. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 75 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Saint-Geniès-de-Fontedit s'interprète dans un contexte plus large — Saint-Geniès-de-Fontedit est caractéristique des communes languedociennes, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Saint-Geniès-de-Fontedit est à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (32 km), en contexte de plaine (altitude moyenne: 140 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.