01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 648 logements dont 1 314 résidences principales, 123 résidences secondaires et 211 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 314 | 79,7 % |
| Résidences secondaires | 123 | 7,5 % |
| Logements vacants | 211 | 12,8 % |
Le graphique détaille la structure des 1 648 logements: 80 % sont habités en permanence, 7 % épisodiquement et 13 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 227 | 17,8 % |
| 1919-1945 | 109 | 8,5 % |
| 1946-1970 | 128 | 10,0 % |
| 1971-1990 | 356 | 27,9 % |
| 1991-2005 | 208 | 16,3 % |
| 2006-2019 | 247 | 19,4 % |
La période 1971-1990 concentre 28 % du parc, tandis que 18 % datent d'avant 1919 et 19 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 2 | 0,2 % |
| 2 pièces | 58 | 4,4 % |
| 3 pièces | 223 | 17,0 % |
| 4 pièces | 471 | 35,8 % |
| 5 pièces ou plus | 560 | 42,6 % |
Taille moyenne: 4,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 43 %, les T1-T2 5 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 471 | 1 589 | 1 648 |
| Rés. principales | 1 198 | 1 277 | 1 314 |
| Rés. secondaires | 110 | 100 | 123 |
| Vacants | 163 | 211 | 211 |
À 8 km, Cessenon-sur-Orb (2 410 hab.) enregistre 52,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 950 | 72,3 % |
| Locataires (privé) | 247 | 18,8 % |
| Locataires HLM | 83 | 6,3 % |
| Logés gratuitement | 35 | 2,7 % |
Occupation des résidences principales — 72,3 % appartiennent à leurs occupants, 25,1 % sont louées, avec 6 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 98 | 7,5 % |
| Fioul | 73 | 5,6 % |
| Électricité | 936 | 71,2 % |
| Gaz bouteille | 7 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 200 | 15,2 % |
Répartition des modes de chauffage: 71 % au électricité, 15 % pour autres sources (bois notamment), 7 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 107 |
| 2 à 4 ans | 235 |
| 5 à 9 ans | 230 |
| 10 ans ou plus | 743 |
| Total ménages | 1 314 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 211 |
| Sous-occupation modérée | 288 |
| Sous-occupation accentuée | 394 |
| Suroccupation modérée | 41 |
| Suroccupation accentuée | 6 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 123 | 9,4 % |
| 1 voiture | 544 | 41,4 % |
| 2 voitures ou plus | 647 | 49,2 % |
Équipement automobile des ménages: 9 % sans voiture, 41 % avec une voiture et 49 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 76,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 730 | 647 | 3 | 80 |
| 1975 | 856 | 659 | 40 | 157 |
| 1982 | 928 | 700 | 43 | 185 |
| 1990 | 1 149 | 852 | 77 | 220 |
| 1999 | 1 174 | 945 | 108 | 121 |
| 2006 | 1 308 | 1 096 | 95 | 117 |
| 2011 | 1 471 | 1 198 | 110 | 163 |
| 2016 | 1 589 | 1 277 | 100 | 211 |
| 2022 | 1 648 | 1 314 | 123 | 211 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 730 à 1 648 logements, soit +126 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 185 | 189 | 197 | 170 | 182 | 156 |
| Dont vacants > 2 ans | 94 | 88 | 100 | 76 | 71 | 86 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 31 | 6,5 % |
| Classe B | 69 | 14,4 % |
| Classe C | 216 | 45,0 % |
| Classe D | 104 | 21,7 % |
| Classe E | 48 | 10,0 % |
| Classe F | 9 | 1,9 % |
| Classe G | 3 | 0,6 % |
La classe C domine avec 45 % des diagnostics, et 66 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 207 | 43,1 % |
| Classe B | 179 | 37,3 % |
| Classe C | 55 | 11,5 % |
| Classe D | 17 | 3,5 % |
| Classe E | 15 | 3,1 % |
| Classe F | 5 | 1,0 % |
| Classe G | 2 | 0,4 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (43 %), et 92 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 181 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 177 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 156 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 137 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 106 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 58 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 181 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 58 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 24 | 7 |
| Classe B | 55 | 14 |
| Classe C | 108 | 108 |
| Classe D | 64 | 40 |
| Classe E | 36 | 12 |
| Classe F | 8 | 1 |
| Classe G | 3 | 0 |
Performance comparée: maisons classées C (159), appartements classés C (164), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 8 |
| T3 | 33 |
| T4 | 25 |
| T5+ | 26 |
Faut-il investir à Murviel-lès-Béziers en 2026 ?
Entre Béziers et les avant-monts, Murviel-Lès-Béziers est un bourg de 3 000 habitants qui attire par son accessibilité et son cadre de vie. Son marché immobilier, après une année 2023 en retrait, affiche un rebond significatif en 2024. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 6,2 % sur les maisons, Murviel-Lès-Béziers se distingue pour le cash-flow, dans un contexte territorial marqué par un déclin démographique.
Verdict
➤ Marché locatif intéressant pour le rendement cash-flow, à privilégier en stratégie de moyen terme avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut élevé sur maisons (6,2 %)
- ✓ Prix médian inférieur à certaines voisines (Bassan, Lignan)
- ✓ Correction de 2023 : point d'entrée potentiel
- ⚠ Déclin démographique et territorial marqué
- ⚠ Fragilité économique élevée (chômage à 10,5 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 713 €/m², Murviel-Lès-Béziers est bien en dessous de la moyenne nationale (estimée à 1 519 €/m²).
- Son prix au mètre carré se situe environ 11 % en dessous de la médiane des communes comparables de l'Hérault.
- Le rendement locatif brut des maisons (6,2 %) dépasse largement celui des grandes métropoles (autour de 3 %).
Analyse du marché immobilier à Murviel-lès-Béziers
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,1/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Murviel-lès-Béziers
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge de négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant de la marge de négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : les prix restent relativement abordables mais nécessitent un apport personnel significatif.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : les prix restent relativement abordables mais nécessitent un apport personnel significatif.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée : la demande locative existe mais sans forte pression, privilégier les biens bien placés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée : la demande locative existe mais sans forte pression, privilégier les biens bien placés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique immobilière modérée : un potentiel saisonnier existe mais limité, à combiner avec de la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique immobilière modérée : un potentiel saisonnier existe mais limité, à combiner avec de la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2506,9 — Percentile dept : 47/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 48/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -3,3 — Percentile dept : 12/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 90,9 — Percentile dept : 52/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,3 — Percentile dept : 52/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 57,6 — Percentile dept : 57/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 18/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 27,7 — Percentile dept : 51/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 37/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,3 — Percentile dept : 12/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2506,9 — Percentile dept : 53/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 7,5 — Percentile dept : 37/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 12,8 — Percentile dept : 89/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 90,9 — Percentile dept : 48/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Murviel-lès-Béziers : opportunités et risques
Investir à Murviel-Lès-Béziers en 2026 doit être envisagé sous l'angle du rendement cash-flow plutôt que de la plus-value à court terme. Le rendement brut des maisons, à 6,2 %, est l'un des points forts du territoire et permet d'envisager une rentabilité nette positive, malgré une taxe foncière élevée à 43,96 % et un parc ancien (26,3 % construit avant 1945) pouvant nécessiter des travaux de rénovation.
Le faible taux de passoires thermiques (2,4 % en F/G) est un signal positif pour l'investisseur locatif, réduisant le risque d'invendabilité lié à la loi Climat et Résilience. Toutefois, la forte proportion de propriétaires (72,3 %) et le déclin démographique limitent la pression locative locale, indiquant que la demande provient en partie de l'extérieur.
La stratégie la plus pertinente est celle de la location annuelle sur une maison bien située, de préférence rénovée ou à fort potentiel de mise aux normes. La pression touristique modérée (IPTI à 5,1/10 et seulement 7,5 % de résidences secondaires) ne justifie pas une orientation saisonnière pure. L'horizon d'investissement doit être au moins de moyen terme (5-10 ans) pour amortir les frais et surmonter la volatilité des prix constatée.
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Données du marché immobilier à Murviel-lès-Béziers
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Murviel-lès-Béziers s'établit à 1 713 €, sur la base de 55 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 7,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Murviel-lès-Béziers Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernières années, les prix médians à Murviel-Lès-Béziers ont globalement progressé, passant de 1 838 €/m² en 2020 à 1 713 €/m² en 2024, soit une hausse de 23,3 %. Cette trajectoire a été marquée par un pic en 2022 à 2 170 €/m², suivi d'une correction à 1 593 €/m² en 2023 avant le rebond de 2024. Ce mouvement en dents de scie reflète une certaine volatilité, sans doute liée à la fragilité économique locale. Comparé aux communes voisines, Murviel-Lès-Béziers reste plus accessible que Bassan ou Lignan-sur-Orb, mais plus chère que Puisserguier ou Cessenon-sur-Orb. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique suggère un marché avec des opportunités en période de correction, mais nécessitant une vigilance sur la soutenabilité des prix.
Évolution du marché immobilier de Murviel-lès-Béziers
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 915 €/m² à 1 713 €/m² (-10,5 %), pour 55 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 74 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
92,7 % de maisons et 7,3 % d'appartements parmi les 55 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 92,7 % de maisons et 7,3 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 55 | 51 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 713 € | 1 761 € | 1 519 € |
| Prix moyen/m² | 1 951 € | ||
| Surface médiane | – | 83 m² | 74 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 58 | 1 915 € |
| 2022 | 59 | 2 164 € |
| 2023 | 53 | 1 505 € |
| 2024 | 52 | 2 194 € |
| 2025 | 55 | 1 713 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction à Murviel-Lès-Béziers est modeste : 65 logements autorisés sur les 5 dernières années, dont 10 en 2024. Cette tendance est en hausse de 10 % par rapport à la période précédente, signe d'un intérêt des promoteurs mais à petite échelle. Compte tenu du déclin démographique (-3,3 % sur 5 ans), cette offre supplémentaire ne risque pas de créer de sur-offre. Elle se concentre probablement dans des lotissements ou des réhabilitations, répondant à une demande locale de logements neufs. Pour l'investisseur, cela signifie un parc immobilier qui se renouvelle lentement, avec peu de concurrence de neuf, mais aussi un territoire dont l'attractivité résidentielle n'est pas explosive.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 290 logements ont été autorisés et 204 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 70 %.
Vacance longue durée à Murviel-lès-Béziers
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Murviel-lès-Béziers (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 69 logements ont été autorisés à à Murviel-lès-Béziers, +38 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Murviel-lès-Béziers
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Murviel-lès-Béziers
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie mesure de rentabilité. À Murviel-lès-Béziers, il faut notamment déduire la taxe foncière, qui s'élève à 43,96 % du taux départemental. Ajoutez environ 15 % du loyer pour la gestion, les réparations et la vacance locative (le taux de logements vacants local est de 12,8 %). Pour les appartements, prévoyez aussi les charges de copropriété. Ces frais expliquent pourquoi le rendement net est environ 40 % inférieur au rendement brut affiché.
Performance énergétique du parc à Murviel-lès-Béziers
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 480 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Murviel-lès-Béziers: classe C en tête, 2,5 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe C dominante (161 kWh/m²/an). Seulement 2,4 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas qui limite le risque réglementaire immédiat. Néanmoins, pour tout achat, anticipez les échéances de la loi Climat : interdiction de location des logements classés F et G d'ici 2028, et extension aux classes E d'ici 2034. Privilégiez les biens déjà rénovés.
Calculateur de rendement à Murviel-lès-Béziers
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Murviel-lès-Béziers
Pour un appartement type de 45 m² à Murviel-lès-Béziers, comptez environ 180 000 € à l'achat. Avec un loyer médian de 11,8 €/m², vous percevrez environ 531 € par mois, soit un rendement brut de 3,5 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 2,1 %, nécessitant un petit effort d'épargne mensuel si vous avez emprunté.
Erreurs à éviter quand on investit à Murviel-lès-Béziers
- Négliger la taxe foncière de 43,96 %.
- Oublier le taux de vacance local (12,8 %).
- Surévaluer le loyer par rapport au marché (11,4-11,8 €/m²).
- Ne pas provisionner pour les travaux dans un parc ancien (26,3 % avant 1945).
Quand acheter ou vendre ?
À Murviel-lès-Béziers, le marché immobilier suit le rythme méditerranéen. Le printemps (avril-juin) est traditionnellement la période la plus active, avec des annonces nombreuses et des visites facilitées par le temps. L'automne (septembre-octobre) est aussi favorable après la pause estivale. Évitez de vendre en plein été (juillet-août) ou durant les fêtes de fin d'année. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser avant.
Le saviez-vous ?
- Murviel-lès-Béziers compte 1 monument historique protégé.
- L'indice de vieillissement de 177 y est élevé (46,8 ans d'âge médian).
- La commune a autorisé 65 logements neufs sur les 5 dernières années.
S'installer à Murviel-lès-Béziers : cadre de vie et logement
S'installer à Murviel-Lès-Béziers, c'est opter pour un cadre de vie provençal à l'écart de l'agitation littorale, mais à moins de 15 minutes de Béziers en voiture. La commune offre un niveau d'équipements correct pour sa taille avec 144 commerces et services, dont 28 établissements de santé, assurant une autonomie quotidienne. Le tissu associatif et les 14 équipements de sports et loisirs contribuent à une vie de village active.
Le territoire est cependant exposé à des risques naturels, avec un PPR Inondation actif sur l'Orb et 14 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, un facteur à intégrer dans le choix du bien et de son assurance. Le vieillissement de la population (indice à 177) et le déficit de connectivité fibre (seulement 27 % des logements éligibles) sont des points d'attention pour les télétravailleurs ou les jeunes familles.
Carte du marché immobilier à Murviel-lès-Béziers
Murviel-lès-Béziers et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Murviel-lès-Béziers
Le climat de Murviel-lès-Béziers, avec une température moyenne annuelle de 15,1 °C et seulement 664 mm de précipitations, est typiquement méditerranéen. Les hivers sont doux et les étés chauds, avec un ensoleillement généreux. Ce profil attire particulièrement les actifs recherchant une qualité de vie et les retraités souhaitant un cadre agréable. L'altitude moyenne de 100 m atténue légèrement les fortes chaleurs estivales par rapport au littoral.
Composition du parc immobilier à Murviel-lès-Béziers
1 648 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
1 454 maisons pour 188 appartements: le parc à Murviel-lès-Béziers est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons individuelles (88,6 %), ce qui dessine un village résidentiel et familial. Le taux de propriétaires-occupants (72,3 %) est élevé, signe d'une stabilité et d'un ancrage des habitants. La part modeste de résidences secondaires (7,5 %) limite la saisonnalité du marché. Le taux de vacance (12,8 %), légèrement au-dessus de la moyenne, peut indiquer des opportunités de rénovation.
Ancienneté du parc à Murviel-lès-Béziers
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 276 logements).
- Avant 1919 17,8 % 227 logts
- 1919-1945 8,5 % 109 logts
- 1946-1970 10,0 % 128 logts
- 1971-1990 27,9 % 356 logts
- 1991-2005 16,3 % 208 logts
- 2006-2019 19,4 % 247 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Murviel-lès-Béziers
144 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Murviel-lès-Béziers
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Murviel-lès-Béziers est soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondation pour l'Orb. La commune a connu 14 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon à un niveau moyen. Avant tout achat, consultez obligatoirement le diagnostic géorisques et le PPR en mairie pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance. Ces éléments sont capitaux pour la valorisation et l'assurabilité du bien.
Cas pratique : un achat type à Murviel-lès-Béziers
Pour une maison familiale type de 91 m² (prix médian de 199 927 €), comptez environ 210 000 € avec frais de notaire. Cela représente près de 10 années du revenu médian local (21 120 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % générerait une mensualité d'environ 1 50 € hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète à Murviel-lès-Béziers
- Omettre de vérifier le PPR Inondation de l'Orb.
- Acheter sans diagnostic DPE, malgré peu de passoires.
- Sous-estimer les coûts de rénovation dans l'ancien.
- Négliger la faible couverture fibre (27 % des logements).
Points clés à retenir à Murviel-lès-Béziers
- Prix médian à 1 713 €/m², en hausse de 42,3 % sur un an.
- Rendement brut attractif pour les maisons : 6,2 %.
- Climat méditerranéen avec 15,1 °C de moyenne annuelle.
- Écart important entre maisons (1 761 €/m²) et appartements (1 519 €/m²).
- Taxe foncière à 43,96 % du taux départemental.
- Parc composé à 88,6 % de maisons individuelles.
- 72,3 % de propriétaires occupants, signe de stabilité.
- Seulement 7 % de logements sociaux dans le parc.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Murviel-lès-Béziers ?
À Murviel-lès-Béziers, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de sa localisation dans le village. La proximité des 3 écoles et des 17 commerces de proximité est un atout majeur pour les familles. Un DPE performant (classe A, B ou C) devient un argument de vente incontournable face à la montée des coûts énergétiques. Pour une maison, la taille du terrain et une exposition sud-ouest pour la terrasse ajoutent de la valeur. La vue dégagée et le calme sont aussi très recherchés dans ce bourg de 33 km² où la densité est faible.
Estimation indicative d'une maison à Murviel-lès-Béziers
Pour une maison de 83 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
142 179 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local de la CC Les Avant-Monts connaît les micro-marchés : la différence de prix entre une rue passante et une imposte calme, ou l'impact d'une rénovation authentique. Il évalue l'état réel (frais de ravalement, plomberie) que les algorithmes ignorent. Son estimation crédible sert de base de négociation avec les acheteurs sérieux. Enfin, il maîtrise les spécificités locales comme les risques naturels ou le potentiel de valorisation, garantissant une mise sur le marché au prix juste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² médian (2 267 €).
- Oublier l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Ne pas considérer la vue et l'exposition au soleil.
- Ignorer les risques naturels dans l'estimation finale.
Investir à Murviel-lès-Béziers : passer à l'action
L'analyse des données est une première étape, mais la concrétisation d'un projet immobilier réussi nécessite une expertise fine du terrain. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à identifier les bonnes opportunités et à négocier au juste prix.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : sélection du bien et négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Murviel-Lès-Béziers grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Murviel-Lès-Béziers
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Murviel-lès-Béziers
Quel est le prix immobilier moyen à Murviel-Lès-Béziers ?
Le prix médian global est de 1 713 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se négocient autour de 1 761 €/m², tandis que les rares appartements atteignent 1 519 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Murviel-Lès-Béziers ?
Le marché a connu une correction en 2023, offrant un point d'entrée potentiel. Le rendement locatif sur les maisons (6,2 % brut) est intéressant, mais le contexte de déclin démographique impose une sélection rigoureuse du bien.
Murviel-Lès-Béziers est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Elle est plus accessible que Bassan (+4 %) ou Lignan-sur-Orb (+6 %), mais plus chère que Puisserguier (-28 %) et Cessenon-sur-Orb (-27 %), selon les prix médians 2024.
Quel rendement locatif espérer à Murviel-Lès-Béziers ?
Le rendement locatif brut moyen est de 6,2 % pour les maisons et 3,5 % pour les appartements. Le rendement net, après charges et taxe foncière, s'établit approximativement à 3,7 % pour les maisons.
Quels sont les risques à connaître à Murviel-Lès-Béziers ?
Le principal risque est lié au déclin démographique (-3,3 % en 5 ans) et à la fragilité économique. Le territoire est aussi soumis à un risque d'inondation (PPR actif) et présente un taux de chômage supérieur à 10 %.
Marché immobilier des communes voisines
Murviel-Lès-Béziers affiche un prix au m² inférieur de 27 % à Cessenon-sur-Orb pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant pour l'investisseur en quête de rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Murviel-lès-Béziers.
Communes limitrophes de Murviel-lès-Béziers
Murviel-lès-Béziers est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Murviel-lès-Béziers (1 713 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -50,8 % par rapport dans l'Hérault.
Correction observée: -10,5 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 277 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -21,9 % du prix médian.
Typologie à dominante pavillonnaire: 92,7 % des ventes concernent des maisons, à 1 761 €/m² en médiane. Un bien type de 83 m² revient à environ 146 163 €, soit 6,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Murviel-lès-Béziers: 11,8 €/m²/mois pour un appartement, 11,4 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 9,3 % pour un appartement (7,7 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (7,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 14 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (67 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Murviel-lès-Béziers est entre vignobles et garrigue, dans le Languedoc. Le cadre géographique (à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (33 km), à 140 m d'altitude, sur un relief peu marqué) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.