En 2024, le marché immobilier balmanais affiche un prix médian de 3 468 €/m², en repli de 7,5 % sur un an selon les données DVF/DGFiP. Cette correction intervient après des années de forte hausse, dans un contexte national de remontée des taux. La commune enregistre 197 transactions annuelles, un volume soutenu qui atteste d'une liquidité correcte. Le parc, à 47,8 % de maisons, propose une offre diversifiée.
Comment se porte le marché immobilier à Balma
Le marché de Balma est en phase de correction, avec une baisse des prix de 7,5 % sur un an. Cette tendance suit le mouvement national et rend le marché plus accessible, notamment pour les primo-accédants. La fourchette de prix interquartile (2 998 – 4 038 €/m²) reste élevée, reflétant la diversité de l'offre et la forte attractivité de cette commune intégrée à Toulouse Métropole. La dynamique démographique (+19 % en 10 ans) constitue un soutien structurel à la demande. Cependant, la chute de 28 % des autorisations de construire sur cinq ans pourrait, à terme, limiter l'offre et stabiliser les prix.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 7,5 % sur un an, à 3 468 €/m². Cette correction suit une période de hausse soutenue, liée à l'attractivité de Toulouse Métropole. Le marché pourrait se stabiliser, car la demande reste portée par une démographie dynamique (+19 % en 10 ans) et un taux d'emploi de 68,8 %. Pour un acheteur, c'est une opportunité de négocier, surtout sur les biens anciens ou ceux nécessitant des travaux. Pour un vendeur, il est crucial de bien positionner son bien par rapport à la concurrence, en mettant en avant les atouts (proximité transports, état, DPE). Le timing d'achat semble favorable pour les profils longs termes, une reprise étant probable avec la baisse future des taux.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Balma
Les maisons (48 % du parc) se négocient à 4 025 €/m² pour une surface médiane de 120 m², soit un investissement médian d'environ 483 000 €. Les appartements, à 3 182 €/m² (surface médiane 63 m²), représentent un budget médian de 200 000 €. Avec 56,7 % de propriétaires occupants, le marché est majoritairement porté par la résidence principale. La faible part de résidences secondaires (2 %) indique une pression spéculative limitée.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en train de basculer en faveur des acheteurs. La baisse des prix et le volume de transactions maintenu offrent plus de choix et de pouvoir de négociation. La vacance locative à 6,6 % et le faible taux de logements sociaux (15 %) suggèrent une demande locative soutenue, un atout pour les vendeurs investisseurs. Toutefois, vendre demande désormais un prix réaliste, aligné sur la baisse constatée, surtout pour les biens énergivores (seulement 1,8 % de passoires, un atout).
Vacance longue durée à Balma
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Balma (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 503 logements autorisés à à Balma, dont 205 en 2025 (-43 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
594 logements autorisés sur 5 ans, mais seulement 15 en 2024 : la construction neuve marque un net ralentissement (-28 % par rapport à la période précédente). Ce frein limite l'offre future, ce qui peut soutenir les prix de l'ancien à moyen terme. Cependant, la part importante de logements récents (32,7 % construits après 2006) tempère la pression sur le marché et signifie qu'une partie du besoin a déjà été absorbée. Pour un investisseur, le neuf offre des avantages fiscaux, mais son rendement peut être inférieur à l'ancien. Ce signal indique un marché qui mature, avec moins de projets d'expansion immobilière massive.
Quand acheter ou vendre ?
À Balma, le marché immobilier suit le rythme scolaire : les ventes accélèrent au printemps et à la rentrée de septembre. La période estivale peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant parfois plus pressés. Évitez décembre, mois traditionnellement calme. La taxe foncière, payable en septembre, incite parfois les vendeurs à bouger avant l'été. Pour acheter, viser l'automne permet de profiter des nouvelles inscriptions et d'un choix encore large.
Le saviez-vous ?
- Balma compte 10 établissements scolaires pour 17 772 habitants.
- 96,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 594 logements neufs en 5 ans, mais seulement 15 en 2024.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Balma
- Prix médian à 3 468 €/m², en baisse de 7,5 % sur un an.
- Maisons 26 % plus chères que les appartements (4 025 € vs 3 182 €/m²).
- Revenu médian local de 28 580 €, 2e rang départemental.
- Démographie vigoureuse : +19 % de population en 10 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Balma
Quel est le prix au m² à Balma en 2024 ?
Le prix médian global à Balma est de 3 468 €/m² selon les données DVF 2024. Il varie de 2 998 €/m² pour le premier quartile à 4 038 €/m² pour le troisième quartile.
Le prix immobilier à Balma est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 7,5 % sur un an à Balma. Cette correction suit la tendance nationale et rend le marché plus accessible, notamment pour les maisons dont le prix médian est de 4 025 €/m².
Combien coûte une maison à Balma ?
Une maison coûte en moyenne 4 025 €/m² à Balma. Pour une surface médiane de 120 m², le budget médian approche les 483 000 €. Les prix restent supérieurs à ceux des communes voisines comme Castanet-Tolosan (3 361 €/m²).
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