01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 539 logements dont 7 808 résidences principales, 167 résidences secondaires et 563 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 808 | 91,4 % |
| Résidences secondaires | 167 | 2,0 % |
| Logements vacants | 563 | 6,6 % |
Sur les 8 539 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 7 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 119 | 1,5 % |
| 1919-1945 | 42 | 0,5 % |
| 1946-1970 | 1 017 | 13,2 % |
| 1971-1990 | 2 102 | 27,2 % |
| 1991-2005 | 1 916 | 24,8 % |
| 2006-2019 | 2 528 | 32,7 % |
La période 2006-2019 concentre 33 % du parc, tandis que 2 % datent d'avant 1919 et 33 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 192 | 2,5 % |
| 2 pièces | 1 066 | 13,7 % |
| 3 pièces | 1 710 | 21,9 % |
| 4 pièces | 1 825 | 23,4 % |
| 5 pièces ou plus | 3 015 | 38,6 % |
Distribution par taille: 16 % de petits logements (T1-T2), 39 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 6 187 | 7 870 | 8 539 |
| Rés. principales | 5 883 | 7 244 | 7 808 |
| Rés. secondaires | 61 | 194 | 167 |
| Vacants | 244 | 433 | 563 |
Pamiers, commune de taille similaire à 55 km, affiche 37,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 431 | 56,7 % |
| Locataires (privé) | 2 156 | 27,6 % |
| Locataires HLM | 1 103 | 14,1 % |
| Logés gratuitement | 119 | 1,5 % |
La répartition du parc occupé: 56,7 % de propriétaires, 41,7 % de locataires, dont 14 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 732 | 60,6 % |
| Fioul | 78 | 1,0 % |
| Électricité | 2 503 | 32,1 % |
| Gaz bouteille | 16 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 479 | 6,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (61 %), suivi par électricité (32 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 087 |
| 2 à 4 ans | 1 768 |
| 5 à 9 ans | 1 679 |
| 10 ans ou plus | 3 275 |
| Total ménages | 7 808 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 901 |
| Sous-occupation modérée | 1 938 |
| Sous-occupation accentuée | 1 424 |
| Suroccupation modérée | 307 |
| Suroccupation accentuée | 14 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 824 | 10,6 % |
| 1 voiture | 4 024 | 51,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 961 | 37,9 % |
Équipement automobile des ménages: 11 % sans voiture, 52 % avec une voiture et 38 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 86,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 185 | 1 102 | 26 | 57 |
| 1975 | 2 117 | 2 007 | 6 | 104 |
| 1982 | 2 743 | 2 546 | 28 | 169 |
| 1990 | 3 314 | 3 209 | 37 | 68 |
| 1999 | 4 983 | 4 765 | 39 | 179 |
| 2006 | 5 617 | 5 391 | 65 | 161 |
| 2011 | 6 187 | 5 883 | 61 | 244 |
| 2016 | 7 870 | 7 244 | 194 | 433 |
| 2022 | 8 539 | 7 808 | 167 | 563 |
Trajectoire de long terme: 1 185 logements en 1968, 8 539 en 2022 (+621 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 550 | 437 | 399 | 460 | 562 | 323 |
| Dont vacants > 2 ans | 31 | 33 | 33 | 32 | 64 | 105 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 77 | 2,2 % |
| Classe B | 480 | 13,7 % |
| Classe C | 2 153 | 61,3 % |
| Classe D | 569 | 16,2 % |
| Classe E | 170 | 4,8 % |
| Classe F | 56 | 1,6 % |
| Classe G | 6 | 0,2 % |
Distribution DPE sur 3 511 diagnostics: la majorité se situe en classe C (61 %), avec 77 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 793 | 22,6 % |
| Classe B | 666 | 19,0 % |
| Classe C | 1 500 | 42,7 % |
| Classe D | 386 | 11,0 % |
| Classe E | 119 | 3,4 % |
| Classe F | 42 | 1,2 % |
| Classe G | 5 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (43 %), et 84 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 199 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 153 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 155 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 121 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 93 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 93 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 199 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 44 | 33 |
| Classe B | 67 | 413 |
| Classe C | 422 | 1 731 |
| Classe D | 226 | 343 |
| Classe E | 129 | 41 |
| Classe F | 48 | 8 |
| Classe G | 6 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 171 kWh/m²/an côté maisons, C à 123 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 19 |
| T2 | 258 |
| T3 | 469 |
| T4 | 413 |
| T5+ | 139 |
Faut-il investir à Balma en 2026 ?
Portée par une démographie dynamique (+7,6 % en 5 ans) et son intégration à Toulouse Métropole, Balma cristallise les attentes des ménages cherchant à concilier ville et nature. Apràs un pic de valorisation, le marché local amorce une correction en 2024. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec une correction de -7,5 % en 2024, Balma ouvre une fenêtre d'entrée dans un marché ultra-attrctif de Toulouse Métropole.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le moyen terme et d'accepter un effort initial, pour capturer la reprise d'un marché structurellement solide.
Points clés
- ✓ Correction de -7,5 % : opportunité d'entrée
- ✓ Attractivité territoriale très élevée (8,7/10)
- ✓ Parc récent et énergétiquement performant
- ⚠ Accessibilité faible pour les locaux (1,2/10)
- ⚠ Taxe foncière à 43,78 % rogne le rendement net
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 468 €/m², Balma se situe dans le quart le plus cher des communes françaises de sa catégorie.
- Son prix au m² dépasse de 3 % à 4 % ceux de ses voisines directes Ramonville et Castanet-Tolosan.
- Le rendement locatif brut (5,1 %) surpasse celui des grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Balma
Le marché de Balma est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Balma
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,7
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression très forte (7,7/10) : la demande reste soutenue, le marché est liquide et dynamique.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression très forte (7,7/10) : la demande reste soutenue, le marché est liquide et dynamique.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible (1,2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par l'extérieur.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible (1,2/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par l'extérieur.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Modéré (5,4/10) : la demande locative est réelle mais le rendement net est amputé par les charges, notamment la taxe foncière.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréModéré (5,4/10) : la demande locative est réelle mais le rendement net est amputé par les charges, notamment la taxe foncière.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Faible (2,6/10) : la pression touristique est quasi inexistante, évitez la stratégie saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleFaible (2,6/10) : la pression touristique est quasi inexistante, évitez la stratégie saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3571,4 — Percentile dept : 94/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 91/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 29/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 75/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1045,4 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,7 — Percentile dept : 9/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 51,9 — Percentile dept : 20/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 12,9 — Percentile dept : 4/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,3 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 29/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 7,6 — Percentile dept : 75/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3571,4 — Percentile dept : 7/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 29/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,6 — Percentile dept : 55/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1045,4 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Balma : opportunités et risques
Investir à Balma en 2026 repose sur un pari : la correction de 2024 est une opportunité d'entrée dans un marché de qualité, et non l'amorce d'un décrochage durable. Le rendement brut des appartements (5,1 %) est correct, mais la taxe foncière à 43,78 % et les autres charges grèvent significativement la rentabilité nette, estimée autour de 3 %.
La stratégie la plus cohérente est le locatif annuel en appartement récent, visant la clientèle d'actifs ou d'étudiants de la métropole toulousaine. La faible part de logements sociaux (15 %) et le taux de propriétaires (56,7 %) indiquent une demande locative solide. À l'inverse, l'absence de pression touristique (IPTI à 2,6/10) déconseille la location saisonnière.
Attention au risque réglementaire : si le parc est globalement performant, tout achat d'ancien doit vérifier le DPE pour éviter les passoires thermiques, dont la location sera interdite progressivement. L'horizon d'investissement doit être moyen terme, le temps que le marché digère la hausse des taux et que la dynamique démographique locale soutienne à nouveau les prix.
Simuler un investissement immobilier à Balma
Estimation sur un maison type de 112 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Balma.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Balma ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Balma
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Balma, après avoir résisté en 2022-2023, a cédé en 2024 avec un recul de 7,5 % du prix médian. Cette correction, la plus forte de la période récente selon les données DVF, ramène les niveaux de prix en-deçà de ceux de 2020. Elle intervient dans un contexte de renchérissement du crédit et affecte particulièrement les biens les plus chers, notamment les maisons.
Cette baisse doit être relativisée par l'attractivité structurelle du territoire. Intégrée à Toulouse Métropole, Balma bénéficie d'une desserte exceptionnelle avec la gare TGV à moins de 4 km et un accès rapide à l'aéroport. Son parc de logements est moderne (un tiers construit après 2006) et économe en énergie, avec seulement 1,8 % de passoires thermiques.
Le volume de transactions, bien qu'en baisse, reste élevé (197 ventes). Cette liquidité est un atout pour la revente. Néanmoins, l'indice d'accessibilité très faible (1,2/10) confirme que le marché local dépend largement des acquéreurs extérieurs, plus sensibles aux cycles nationaux du crédit.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Balma Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian à Balma a stagné autour de 3 750 €/m², marquant un plateau après une lente ascension. L'année 2024 enregistre une rupture nette avec une chute de 7,5 %, ramenant le médian à 3 468 €/m². Cette correction, la plus marquée depuis cinq ans, s'observe aussi bien sur les maisons que les appartements. Elle aligne partiellement Balma avec ses voisines comme Ramonville-Saint-Agne, réduisant l'écart de prime. Pour un acheteur en 2026, ce contexte offre un point d'entrî plus accessible dans un marché structurellement cher, à condition d'anticiper une phase de consolidation des prix.
Évolution du marché immobilier de Balma
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Balma évolue de -4,5 %, passant de 3 606 à 3 442 €/m²; 251 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les donnîs DVF 2024, l'achat d'une maison médiane (120 m² à 4 025 €/m²) représente un investissement de 483 000 €. Avec un loyer médian de 14,9 €/m²/mois, le rendement brut atteint 4,4 %. Après déduction des charges (taxe foncière à 43,78 %, vacance, gestion), le rendement net tombe autour de 2,6 %. L'effort financier est significatif, nécessitant 16,9 années de revenu médian local. L'appartement, avec un rendement brut de 5,1 %, offre un meilleur effet de levier mais un loyer qui ne couvrira pas intégralement la mensualité d'emprunt dans un contexte de taux élevés.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 197 ventes enregistrées en 2024, le marché balmanais reste actif malgré un net ralentissement par rapport au pic de 320 transactions en 2022. La répartition est équilibrée entre maisons (101 ventes) et appartements (150 ventes). Les biens échangés sont majoritairement récents (32,7 % du parc construit après 2006) et de bonne performance énergétique (classe C dominante). Ce profil indique un marché mature, où les acquéreurs sont exigeants sur la qualité et la conformité. La baisse du volume de transactions accompagne la correction des prix, indiquant un marché qui passe en faveur de l'acheteur, avec davantage de marges de négociation.
Répartition des ventes
40,2 % de maisons et 59,8 % d'appartements parmi les 251 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 59,8 % des mutations, pour un prix médian de 3 889 €/m² (maisons) contre 3 317 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 251 | 101 | 150 |
| Prix médian/m² | 3 442 € | 3 889 € | 3 317 € |
| Prix moyen/m² | 3 502 € | ||
| Surface médiane | – | 112 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 244 | 3 606 € |
| 2022 | 290 | 3 701 € |
| 2023 | 206 | 3 655 € |
| 2024 | 185 | 3 466 € |
| 2025 | 251 | 3 442 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Balma montre un net ralentissement : seulement 15 logements autorisés en 2024, pour une tendance à -28 % sur les cinq dernières années. Ce repli contraste avec une poussée démographique soutenue (+19 % en 10 ans). La raréfaction de l'offre neuve peut, à moyen terme, soutenir les prix de l'ancien en limitant les alternatives pour les nouveaux arrivants. Elle indique également une commune arrivant à un stade avancé de son urbanisation, où les réserves foncières se font rares. Pour l'investisseur, cela souligne l'importance de cibler les biens rénovés ou très récents, dont la valeur sera la plus résistante.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 410 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 966 sur 2013 — soit -57,6 %.
Vacance longue durée à Balma
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Balma (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 503 logements autorisés à à Balma, dont 205 en 2025 (-43 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Balma
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Balma
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,78 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annonce 5,1 % pour les appartements, mais le net tombe à 3,0 %. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, pèse avec un taux de 43,78 % à Balma. Il faut ajouter la charge de copropriété (environ 0,5 % du prix d'achat), les frais de gestion locative (5 % à 8 % du loyer), et une provision pour vacance et travaux. Le taux de vacance local de 6,6 % suggère une rotation des locataires à anticiper. Au final, un rendement net de 3 % correspond à une rentabilité réelle après impôt sur le revenu, souvent plus proche de 2 % pour un contribuable en TMI à 30 %.
Performance énergétique du parc à Balma
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 511 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Balma: la classe C domine, 1,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Classe C dominante et seulement 1,8 % de passoires thermiques (F/G) : le parc immobilier de Balma affiche une performance énergétique correcte, mieux que la moyenne nationale. Ce taux très bas limite le risque de dépréciation réglementaire lié aux interdictions de location prévues pour 2028 (logements F/G) et 2034 (logements E). Pour un acheteur, cela réduit la probabilité de travaux de rénovation énergétique coûteux. Attention toutefois aux biens antérieurs à 1945 (2,1 % du parc) qui peuvent être moins performants. Un DPE défavorable sur un bien ancien pourrait handicaper sa revente à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de 2 ou 3 pièces (surface médiane 63 m²), dont la demande est la plus forte et le ticket d'entrée plus accessible. Le neuf (32,7 % du parc construit après 2006) est apprécié pour sa performance énergétique (classe DPE dominante C), un atout face à la réglementation. Les maisons, plus onéreuses, offrent une rentabilité brute plus faible (4,4 %) mais peuvent attirer des familles pour des locations plus longues.
Quelles zones cibler à Balma ?
La demande se concentre dans les secteurs bien reliés à Toulouse et à proximité des commerces (105 équipements recensés) et services. Le centre-bourg, autour du monument historique, reste très prisé. Les quartiers périphériques, en particulier ceux proches des axes menant à la rocade toulousaine, sont également porteurs pour les actifs mobiles. Surveillez les zones en développement, mais le ralentissement de la construction neuve (-28 % d'autorisations) limite les opportunités.
Calculateur de rendement à Balma
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Balma
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de vacance structurel de la commune est de 6,6 %. La dépendance à l'économie toulousaine est forte. La taxe foncière (43,78 %) grève significativement la rentabilité. Enfin, même si le parc est globalement performant (1,8 % de passoires), tout bien classé F ou G devient un risque financier et réglementaire à moyen terme.
Cas pratique : un investissement type à Balma
Pour un appartement de 60 m² à Balma, comptez environ 200 500 € à l'achat. Le loyer médian de 13,5 €/m² génère 810 € par mois, soit un rendement brut de 4,9 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), le rendement net avoisine 3,0 %. Avec un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité est de 1 050 €, laissant un effort résiduel de 240 € mensuels à couvrir par l'investisseur.
Erreurs à éviter quand on investit à Balma
- Négliger la taxe foncière, à 43,78 % à Balma.
- Surestimer le loyer perçu par rapport au marché local.
- Oublier de provisionner la vacance locative (6,6 % de vacants).
- Choisir un bien avec DPE médiocre, malgré un faible risque passoire.
Quand acheter ou vendre ?
À Balma, le marché immobilier suit le rythme scolaire : les ventes accélèrent au printemps et à la rentrée de septembre. La période estivale peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant parfois plus pressés. Évitez décembre, mois traditionnellement calme. La taxe foncière, payable en septembre, incite parfois les vendeurs à bouger avant l'été. Pour acheter, viser l'automne permet de profiter des nouvelles inscriptions et d'un choix encore large.
Le saviez-vous ?
- Balma compte 10 établissements scolaires pour 17 772 habitants.
- 96,6 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune a autorisé 594 logements neufs en 5 ans, mais seulement 15 en 2024.
S'installer à Balma : cadre de vie et logement
S'installer à Balma, c'est opter pour le calme d'une ville à la campagne sans renoncer aux services d'une métropole. La commune dispose de 767 équipements, un chiffre remarquable pour 17 000 habitants, avec une densité particulièrement forte en commerces (105) et services de santé (253). Le cadre est verdoyant, avec un risque naturel très faible et un ensoleillement généreux (14,2 °C de moyenne).
Le profil démographique est équilibré, entre familles jeunes (35,9 % de moins de 30 ans) et retraités (26,4 % de 60 ans et plus). La connectivité est excellente avec un taux de couverture fibre de 96,6 %, facilitant le télétravail. La proximité immédiate de Toulouse, accessible en quelques minutes, permet de bénéficier des emplois et animations de la ville centre tout en vivant dans un environnement plus apaisé.
Carte du marché immobilier à Balma
Balma et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Balma
14,2 °C de température moyenne annuelle et 627 mm de précipitations : Balma bénéficie d'un climat doux et sec, typique de la région toulousaine. Les hivers sont modérés avec peu de jours de gel, les étés chauds mais supportables. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un ensoleillement généreux pour les activités extérieures et un faible impact sur les factures de chauffage. Les risques de gel limités préservent les jardins et les constructions. Un atout pour les familles ou les retraités en quête de douceur de vivre, d'autant que l'altitude moyenne de 164 m n'induce pas de contraintes particulières.
À qui s'adresse Balma ?
Balma s'adresse principalement aux familles et aux couples d'actifs stables recherchant un environnement calme et bien équipé, tout en restant proches de leur emploi à Toulouse. Les primo-accédants peuvent viser les appartements, surtout avec la baisse des prix. Les retraités (26,4 % de 60 ans et plus) y trouvent également un cadre agréable et des services de santé accessibles. En revanche, les budgets très serrés ou les chercheurs d'animation urbaine intense se tourneront vers d'autres communes.
Avantages et limites à Balma
✓ Points forts
- Proximité exceptionnelle de Toulouse (gare TGV à 3,8 km)
- Cadre de vie familial avec de nombreux équipements scolaires et sportifs
- Parc immobilier moderne et performant (DPE classe C dominante)
- Dynamisme démographique assurant la valeur du patrimoine (+19% en 10 ans)
- Très bonne couverture numérique (fibre à 96,6%, 5G)
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés, surtout pour les maisons
- Exposition à certains risques naturels (sécheresse, inondation)
- Dépendance automobile pour certains déplacements, pression routière aux heures de pointe
Composition du parc immobilier à Balma
8 539 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (47,8 %) et collectif (52,2 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements à Balma est équilibré : 47,8 % de maisons et 52,2 % d'appartements. La majorité des résidents sont propriétaires (56,7 %), signe d'une population stable et investie. Seulement 2 % de résidences secondaires et 6,6 % de vacants indiquent un marché tendu, avec une demande soutenue. La part de logements sociaux (15 %) reste modérée, préservant un caractère résidentiel. Cet équilibre attire autant les familles en quête de maison que les jeunes actifs pour les appartements, avec une dynamique démographique positive (+7,6 % en 5 ans). La faible vacance et le taux de propriétaires élevé confèrent une certaine résilience aux prix.
Ancienneté du parc à Balma
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 724 logements).
- Avant 1919 1,5 % 119 logts
- 1919-1945 0,5 % 42 logts
- 1946-1970 13,2 % 1 017 logts
- 1971-1990 27,2 % 2 102 logts
- 1991-2005 24,8 % 1 916 logts
- 2006-2019 32,7 % 2 528 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Balma
767 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Balma
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Balma présente un risque sismique très faible et un radon faible. Deux Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs : sécheresse et inondation (Hers-Mort aval). Ces PPR peuvent imposer des contraintes constructives ou des études spécifiques dans certaines zones. Historiquement, 21 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés, principalement pour inondations. Un acheteur doit vérifier si le bien est en zone réglementée, ce qui peut affecter l'assurance (surcoût) et la valorisation. La présence de ces PPR n'est pas systématiquement rédhibitoire, mais elle doit être intégrée dans la décision et le budget.
Cas pratique : un achat type à Balma
Pour une maison familiale de 120 m² à Balma, comptez environ 483 000 € hors frais de notaire, soit l'équivalent de 17 années de revenu médian local (28 580 €/an). Avec un apport de 10 %, la mensualité s'établit autour de 2 300 € sur 20 ans à 4 %. Cela représente 97 % du revenu médian mensuel, nécessitant souvent deux apporteurs pour un couple.
Erreurs à éviter quand on achète à Balma
- Oublier de vérifier le DPE avant l'offre, même si les passoires sont rares.
- Négliger les PPR (sécheresse et inondation) sur le secteur.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian de 28 580 €.
- Ignorer la proximité des commerces et écoles, facteurs clés de valeur.
Points clés à retenir à Balma
- Prix médian à 3 468 €/m², en baisse de 7,5 % sur un an.
- Rendement brut des apparts : 5,1 %, net environ 3,0 %.
- Climat doux : 14,2 °C de moyenne, 627 mm de pluie.
- Maisons 26 % plus chères que les appartements (3 889 € vs 3 317 €/m²).
- Taxe foncière élevée : taux de 43,78 % sur le bâti.
- Parc équilibré : 48 % de maisons, 56,7 % de propriétaires.
- Facteurs valeur : proximité gare Montaudran (3,9 km), écoles, commerces.
- Revenu médian local de 28 580 €, 2e rang départemental.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Balma ?
À Balma, la valeur d'un bien dépend fortement de sa surface, de son état et de sa localisation précise. Les maisons avec jardin sont très prisées, d'où un prix au m² supérieur de 26 % à celui des appartements. L'exposition sud et la vue dégagée ajoutent une prime. La proximité des commerces (105 équipements) et des écoles (10 établissements) booste l'attractivité. Un DPE performant (classe A ou B) devient un argument de vente face à la réglementation. Enfin, la connexion aux transports (gare Montaudran à 3,9 km, TGV à 3,8 km) influence positivement les prix. Un bien rénové avec terrasse et parking se vendra bien au-dessus du médian de 3 468 €/m². La part élevée de logements récents (32,7 % construits après 2006) tire aussi les standards vers le haut.
Estimation indicative d'une maison à Balma
Pour une maison de 112 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
385 504 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne donnent une fourchette large, car ils ne captent pas les spécificités des micro-marchés de Balma, comme la différence entre le quartier des Balances et le Centre. Un professionnel local évalue l'état réel (humidité, équipements, vétusté) et les travaux à prévoir, notamment au regard du DPE. Son estimation sert de base de négociation crédible avec des acheteurs sérieux, évitant les offres trop basses ou les délais prolongés. Il connaît l'impact des projets d'aménagement de Toulouse Métropole et des contraintes des PPR. Avec un parc où 32,7 % des logements sont récents, son expertise permet de différencier un bien neuf d'un ancien rénové, et d'anticiper les évolutions réglementaires (PLU).
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m², sans pondérer par l'état.
- Oublier de comparer avec les biens récemment vendus dans le même quartier.
- Négliger l'impact d'un DPE faible sur la valorisation future.
- Sous-évaluer l'attractivité des maisons avec jardin, très demandées.
Investir à Balma : passer à l'action
Une correction de prix ne garantit pas une bonne affaire. Elle exige une analyse fine du quartier, de l'état du bien et de sa conformité aux nouvelles normes énergétiques. Transformer ces donnîs en investissement réussi nécessite une expertise hyperlocale et un réseau de professionnels aguerris.
Les chiffres tracent un cadre, mais la réussite dépend du bien, du secteur et du timing.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Balma grâce aux dernières transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur les 197 ventes récentes à Balma
- Projection de rendement avec les loyers du secteur
- Mise en relation avec un expert de Toulouse Métropole
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Balma
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Balma
Quel est le prix immobilier moyen à Balma ?
Le prix médian à Balma est de 3 468 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 3 889 €/m² et les appartements à 3 317 €/m², selon les dernières transactions DVF.
Est-ce le bon moment pour investir à Balma ?
La correction de 7,5 % en 2024 crée une opportunité d'entrée relative. L'investissement locatif en appartement reste pertinent pour un horizon moyen terme, grâce à une demande locative portée par la métropole toulousaine.
Balma est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Balma affiche un prix au m² supérieur à ses voisines directes comme Ramonville-Saint-Agne (-4 %) ou Castanet-Tolosan (-3 %). Cette prime s'explique par une attractivité et un cadre de vie perçus comme supérieurs.
Quel rendement locatif espérer à Balma ?
Le rendement locatif brut est de 5,1 % pour un appartement et 4,4 % pour une maison. Compte tenu des charges (notamment une taxe foncière à 43,78 %), le rendement net estimé se situe entre 2,6 % et 3,0 %.
Quels sont les risques à connaître à Balma ?
Le principal risque est économique : l'accessibilité très faible (1,2/10) rend le marché dépendant des acquéreurs extérieurs. La commune est aussi soumise à un PPR Sécheresse, pouvant impacter certaines parcelles.
Marché immobilier des communes voisines
Alors que Balma affiche un prix au m² supérieur de 3 % à Castanet-Tolosan, elle bénéficie d'une attractivité territoriale bien plus élevée, créant un effet de levier sur la demande locative future.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Balma.
Résumé
Le prix médian de Balma dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 442 €/m² observés en 2026. La commune figure parmi les 6 % les plus chères de l'Haute-Garonne au mètre carré.
Le prix médian au m² à Balma diminue de -4,5 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 176 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (40,2 % des transactions, 3 889 €/m²) et les appartements (59,8 %, 3 317 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 112 m² revient à environ 435 568 €, soit 15,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 13,5 € (appartements) et 14,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,9 % — dans la moyenne française. Peu de résidences secondaires à Balma (2,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 503 logements autorisés, soit 101/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 65 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Balma est au cœur de l'arrière-pays occitan. Le cadre géographique (perchée à 151 m d'altitude, dans un relief de collines) nuance l'analyse du marché.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).