01 Le parc de logements
Le parc comprend 134 logements dont 84 résidences principales, 37 résidences secondaires et 13 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 84 | 62,7 % |
| Résidences secondaires | 37 | 27,6 % |
| Logements vacants | 13 | 9,7 % |
Le graphique détaille la structure des 134 logements: 63 % sont habités en permanence, 28 % épisodiquement et 10 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 29 | 34,1 % |
| 1919-1945 | 2 | 2,4 % |
| 1946-1970 | 6 | 7,1 % |
| 1971-1990 | 25 | 29,4 % |
| 1991-2005 | 9 | 10,6 % |
| 2006-2019 | 14 | 16,5 % |
Structure du bâti par époque: 35 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (35 %), 17 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 4 | 4,8 % |
| 3 pièces | 18 | 21,4 % |
| 4 pièces | 24 | 28,6 % |
| 5 pièces ou plus | 38 | 45,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 45 % du parc, contre 5 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 126 | 129 | 134 |
| Rés. principales | 76 | 81 | 84 |
| Rés. secondaires | 40 | 34 | 37 |
| Vacants | 11 | 14 | 13 |
51,5 % de part de propriétaires à Cadarcet, commune de population comparable à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 70 | 83,3 % |
| Locataires (privé) | 14 | 16,7 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 0 | 0,0 % |
Occupation des résidences principales — 83,5 % appartiennent à leurs occupants, 16,5 % sont louées, avec 0 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 8 | 9,5 % |
| Électricité | 18 | 21,4 % |
| Gaz bouteille | 9 | 10,7 % |
| Autre (bois…) | 49 | 58,3 % |
Mode de chauffage dominant: autres sources (bois notamment) à 58 %. électricité pèse 21 %, gaz bouteille 11 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 6 |
| 2 à 4 ans | 10 |
| 5 à 9 ans | 14 |
| 10 ans ou plus | 54 |
| Total ménages | 84 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 5 |
| Sous-occupation modérée | 31 |
| Sous-occupation accentuée | 31 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 | 7,1 % |
| 1 voiture | 35 | 41,7 % |
| 2 voitures ou plus | 42 | 50,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 7 % sans, 42 % à une voiture, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 56 | 39 | 9 | 8 |
| 1975 | 61 | 34 | 25 | 2 |
| 1982 | 93 | 49 | 39 | 5 |
| 1990 | 109 | 49 | 57 | 3 |
| 1999 | 109 | 70 | 37 | 2 |
| 2006 | 114 | 76 | 36 | 2 |
| 2011 | 126 | 76 | 40 | 11 |
| 2016 | 129 | 81 | 34 | 14 |
| 2022 | 134 | 84 | 37 | 13 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 56 à 134, soit +139 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 6 | 21,4 % |
| Classe D | 8 | 28,6 % |
| Classe E | 7 | 25,0 % |
| Classe F | 7 | 25,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 28 diagnostics: la majorité se situe en classe D (29 %), avec 21 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 10,7 % |
| Classe B | 12 | 42,9 % |
| Classe C | 8 | 28,6 % |
| Classe D | 0 | 0,0 % |
| Classe E | 3 | 10,7 % |
| Classe F | 2 | 7,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 43 % des diagnostics et 82 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 267 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 265 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 299 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 183 kWh/m²/an |
Les logements construits 1975-1988 consomment en moyenne 299 kWh/m²/an, contre 183 pour ceux bâtis 2001-2012 — un écart de 116 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 6 | 0 |
| Classe D | 4 | 4 |
| Classe E | 3 | 4 |
| Classe F | 7 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Performance comparée: maisons classées F (261), appartements classés D (249), en kWh/m²/an.
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bénac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Commune à forte attractivité saisonnière, Bénac recense 37 résidences secondaires (27,6 % du parc) pour 84 résidences principales. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (95,5 %). Ce contexte résidentiel — Bénac est dans la tradition pyrénéenne, perchée à 510 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude — cadre la lecture du parc local.
Profil d'occupation typique des petites communes rurales: 83,5 % de propriétaires occupants.
Selon l'INSEE, 34,5 % des logements de Bénac ont été construits avant 1919 — signe d'un noyau historique très présent. Le parc de Bénac présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 258 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 25,0 % du parc diagnostiqué. Le autres sources (bois notamment) est la première source de chauffage du parc (58,3 %).
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+3,9 %). La multi-motorisation est la norme à Bénac: 50,0 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Bénac est dans la tradition pyrénéenne, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Sur le plan physique, la commune est perchée à 510 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Le marché immobilier de Bénac a bondi de +14,0 % en un an, signal rare sur une commune de 173 habitants.
Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,8 %
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 11 % du Ariège
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Prix en forte hausse : +14,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Bénac
Acheter demande un effort important : 6,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bénac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bénac s'établit à 2 193 €, sur la base de 3 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Bénac se positionne dans le top 11 % des communes les plus chères du Ariège.
25,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bénac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bénac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 667 €/m² → 2 193 €/m² (+31,6 %), volume annuel actuel 3 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 3 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 193 € | 2 193 € |
| Prix moyen/m² | 4 527 € | |
| Surface médiane | – | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 5 | 1 667 € |
| 2022 | 3 | 980 € |
| 2023 | 1 | 2 071 € |
| 2024 | 5 | 1 923 € |
| 2025 | 3 | 2 193 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 28 logements ont été autorisés et 18 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 64 %.
Construction neuve à Bénac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bénac: 6 logements autorisés sur 5 ans, 1 pour la dernière année (+50 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bénac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bénac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,66 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Bénac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 28 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bénac: majorité classée D, part de passoires thermiques à 25,0 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Bénac
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S'installer à Bénac : cadre de vie et logement
Bénac, commune de 173 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 562 m d'altitude et arrosée par 1 182 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 4 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bénac
Bénac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bénac
Composition du parc immobilier à Bénac
134 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc à Bénac: 96,2 % de maisons, 3,8 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Bénac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 84 logements).
- Avant 1919 34,5 % 29 logts
- 1919-1945 2,4 % 2 logts
- 1946-1970 7,1 % 6 logts
- 1971-1990 29,8 % 25 logts
- 1991-2005 10,7 % 9 logts
- 2006-2019 16,7 % 14 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Bénac
4 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bénac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bénac
Pour une maison de 64 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
140 352 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bénac
Quel est le prix de l'immobilier à Bénac ?
Le prix médian au m² à Bénac est de 2 193 € (données DVF, 3 transactions). Pour une maison de 64 m² (surface médiane locale), compter environ 140 000 €.
Comment Bénac se situe-t-elle dans le Ariège ?
Bénac se classe au 34ᵉ rang sur 310 communes du Ariège — dans le top 11 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Bénac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bénac est de 4,8 % (loyer de 8,8 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Bénac est-il énergétiquement dégradé ?
25,0 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Communes limitrophes de Bénac
Bénac est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Bénac se situe dans la moyenne — prix médian 2 193 €/m², dans la ligne de la médiane de l'Ariège.
Dynamique haussière marquée: +31,6 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Bénac. Au total, 17 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +14,0 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 2 193 €/m² pour 64 m². Un bien type de 64 m² revient à environ 140 352 €, soit 6,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 10,0 €/m² pour un appartement et 8,8 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,8 % sur un bien médian. Les résidences secondaires représentent 27,6 % du parc, une part significative à considérer pour un projet locatif.
Rythme de construction régulier: 1 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Bénac s'interprète dans un contexte plus large — Bénac est dans la tradition pyrénéenne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est perchée à 510 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).