01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 348 logements dont 2 123 résidences principales, 2 072 résidences secondaires et 153 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 123 | 48,8 % |
| Résidences secondaires | 2 072 | 47,7 % |
| Logements vacants | 153 | 3,5 % |
Le graphique détaille la structure des 4 348 logements: 49 % sont habités en permanence, 48 % épisodiquement et 4 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 56 | 2,7 % |
| 1919-1945 | 96 | 4,6 % |
| 1946-1970 | 347 | 16,6 % |
| 1971-1990 | 691 | 33,1 % |
| 1991-2005 | 414 | 19,8 % |
| 2006-2020 | 482 | 23,1 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 3 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 93 | 4,4 % |
| 2 pièces | 310 | 14,6 % |
| 3 pièces | 273 | 12,9 % |
| 4 pièces | 332 | 15,6 % |
| 5 pièces ou plus | 1 115 | 52,5 % |
Distribution par taille: 19 % de petits logements (T1-T2), 53 % de grands (5p+), moyenne à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 834 | 4 202 | 4 348 |
| Rés. principales | 1 730 | 1 843 | 2 123 |
| Rés. secondaires | 1 947 | 2 295 | 2 072 |
| Vacants | 158 | 65 | 153 |
Pour référence, Plobannalec-Lesconil (13 km) affiche 85,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 532 | 72,2 % |
| Locataires (privé) | 460 | 21,7 % |
| Locataires HLM | 68 | 3,2 % |
| Logés gratuitement | 63 | 3,0 % |
Occupation des résidences principales — 72,2 % appartiennent à leurs occupants, 24,9 % sont louées, avec 3 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 403 | 19,0 % |
| Fioul | 238 | 11,2 % |
| Électricité | 1 152 | 54,2 % |
| Gaz bouteille | 33 | 1,6 % |
| Autre (bois…) | 298 | 14,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 54 % au électricité, 19 % pour gaz de ville, 14 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 254 |
| 2 à 4 ans | 429 |
| 5 à 9 ans | 359 |
| 10 ans ou plus | 1 081 |
| Total ménages | 2 123 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 329 |
| Sous-occupation modérée | 295 |
| Sous-occupation accentuée | 319 |
| Sous-occupation très accentuée | 1 046 |
| Suroccupation modérée | 137 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 208 | 9,8 % |
| 1 voiture | 1 118 | 52,7 % |
| 2 voitures ou plus | 797 | 37,5 % |
Motorisation des ménages: 10 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 38 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 83,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 269 | 662 | 537 | 70 |
| 1975 | 1 548 | 781 | 686 | 81 |
| 1982 | 2 467 | 960 | 1 351 | 156 |
| 1990 | 2 702 | 1 126 | 1 437 | 139 |
| 1999 | 2 871 | 1 297 | 1 469 | 105 |
| 2007 | 4 214 | 1 580 | 2 514 | 120 |
| 2012 | 3 834 | 1 730 | 1 947 | 158 |
| 2017 | 4 202 | 1 843 | 2 295 | 65 |
| 2023 | 4 348 | 2 123 | 2 072 | 153 |
Entre 1968 et 2023, le parc est passé de 1 269 à 4 348 logements, soit +243 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 848 | 838 | 763 | 781 | 485 | 305 | 376 |
| Dont vacants > 2 ans | 136 | 172 | 178 | 206 | 143 | 181 | 135 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 18 | 1,7 % |
| Classe B | 21 | 2,0 % |
| Classe C | 368 | 34,9 % |
| Classe D | 361 | 34,2 % |
| Classe E | 184 | 17,4 % |
| Classe F | 74 | 7,0 % |
| Classe G | 29 | 2,7 % |
Le graphique décompose les 1 055 diagnostics par étiquette énergétique: 35 % en C, 39 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 202 | 19,1 % |
| Classe B | 506 | 48,0 % |
| Classe C | 196 | 18,6 % |
| Classe D | 56 | 5,3 % |
| Classe E | 48 | 4,5 % |
| Classe F | 35 | 3,3 % |
| Classe G | 12 | 1,1 % |
Émissions CO₂: 48 % des logements relèvent de la classe B, 86 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 260 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 254 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 220 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 195 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 153 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 260 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 100 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 18 | 0 |
| Classe B | 17 | 4 |
| Classe C | 122 | 246 |
| Classe D | 141 | 220 |
| Classe E | 79 | 105 |
| Classe F | 41 | 33 |
| Classe G | 21 | 8 |
Côté maisons, la dominante est D (215 kWh/m²/an); côté appartements, C (215).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 14 |
| T2 | 22 |
| T3 | 21 |
| T4 | 15 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bénodet (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Bénodet est le bourg ayant le prix au m² le plus élevé du département Finistère. (sur 82 bourgs entre 2 000 et 5 000 habitants)
Résumé
Le parc de Bénodet compte 4 348 logements, dont une part significative — 47,7 %, soit 2 072 unités — est affectée aux résidences secondaires. Habitat hybride, à la frontière du pavillonnaire et du collectif (56,7 % / 43,3 %). Bénodet est une commune bretonne, entre terre et mer, à environ 7 km du littoral du Finistère sud.
Bénodet présente un profil majoritairement propriétaire — 72,2 % des ménages possèdent leur résidence principale. Au plan locatif social, 3,2 % des résidences principales sont en HLM.
La dynamique de construction récente est sensible — 23,1 % du parc a moins de vingt ans. Performance énergétique dans la norme: C dominante et 215 kWh/m²/an, en ligne avec la moyenne nationale. Le chauffage principal est dominé par électricité (54,2 % des résidences principales).
Entre 2017 et 2023, le nombre de logements de Bénodet a augmenté de +3,5 %. Répartition équilibrée de la motorisation: 9,8 % de ménages sans voiture, 37,5 % à au moins deux voitures.
Ancrée régionalement, la commune est une commune bretonne, entre terre et mer: les attentes résidentielles s'y calquent. Le décor géographique — à environ 7 km du littoral du Finistère sud — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2023 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Parmi les 273 communes du Finistère, Bénodet se place dans le top 1 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 4,5 %
- ⚠ 9,3 années de revenu médian pour 70 m²
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local i
Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 1 % du Finistère
Analyse du marché immobilier à Bénodet
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,5 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Bénodet
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bénodet s'établit à 3 618 €, sur la base de 102 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Bénodet se positionne dans le top 1 % des communes les plus chères du Finistère.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 37,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bénodet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bénodet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 060 €/m² à 3 618 €/m² (+18,2 %), pour 102 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 43 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
39,2 % de maisons et 60,8 % d'appartements parmi les 102 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 60,8 % des mutations, pour un prix médian de 3 111 €/m² (maisons) contre 4 060 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 102 | 40 | 62 |
| Prix médian/m² | 3 618 € | 3 111 € | 4 060 € |
| Prix moyen/m² | 3 852 € | ||
| Surface médiane | – | 114 m² | 43 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 152 | 3 060 € |
| 2022 | 134 | 3 620 € |
| 2023 | 124 | 3 844 € |
| 2024 | 101 | 3 348 € |
| 2025 | 102 | 3 618 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 192 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 226 sur 2013 — soit -15,0 %.
Vacance longue durée à Bénodet
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Bénodet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Bénodet totalise 324 logements sur 5 ans, soit -11 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Bénodet
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Bénodet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (37,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Bénodet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 1 055 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Bénodet est C, avec 9,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Bénodet
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bénodet : cadre de vie et logement
Bénodet, commune de 3 849 habitants étendue sur 10,53 km², se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 150 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 4 monuments historiques protégés, 8 appellations d'origine rattachées au terroir local et 211 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bénodet
Bénodet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bénodet
Composition du parc immobilier à Bénodet
4 348 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Bénodet combine 57,0 % de maisons et 43,0 % d'appartements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Bénodet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 085 logements).
- Avant 1919 2,7 % 56 logts
- 1919-1945 4,6 % 96 logts
- 1946-1970 16,6 % 347 logts
- 1971-1990 33,1 % 691 logts
- 1991-2005 19,9 % 414 logts
- 2006-2020 23,1 % 482 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bénodet
211 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Bénodet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Littoral Est Odet PPRN Approuvé approuvé le 12/07/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bénodet
Pour une maison de 114 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
412 452 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bénodet
Quel est le prix de l'immobilier à Bénodet ?
Le prix médian au m² à Bénodet est de 3 618 € (données DVF, 102 transactions). Pour une maison de 114 m² (surface médiane locale), compter environ 355 000 €.
Comment Bénodet se situe-t-elle dans le Finistère ?
Bénodet se classe au 4ᵉ rang sur 273 communes du Finistère — dans le top 1 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Bénodet ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bénodet est de 4,5 % (loyer de 11,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Bénodet
Bénodet est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 618 €/m², Bénodet se place parmi les communes chères du Finistère, au-dessus de la médiane départementale. Dans le Finistère, Bénodet appartient au top 1 % des communes les plus chères au m².
La progression du prix médian atteint +18,2 % entre 2021 et 2025 à Bénodet, au-dessus du rythme national. 613 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +8,1 %.
Côté typologie, les deux marchés coexistent à Bénodet — maisons à 3 111 €/m² pour 114 m² en surface médiane, appartements à 4 060 €/m² pour 43 m². Le bien médian (114 m² à 354 654 €) équivaut à 11,5 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Bénodet avoisinent 13,9 €/m² pour les appartements et 11,6 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Le parc local comporte 47,7 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Entre 2021 et 2025, 324 logements autorisés au permis de construire à Bénodet — un rythme moyen de 65 par an, signe d'une dynamique de production soutenue.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bénodet est une commune bretonne, entre terre et mer. Le cadre géographique (à environ 7 km du littoral du Finistère sud) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.