01 Le parc de logements
Le parc comprend 944 logements dont 179 résidences principales, 731 résidences secondaires et 34 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 179 | 19,0 % |
| Résidences secondaires | 731 | 77,4 % |
| Logements vacants | 34 | 3,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 19 % d'habitat permanent, 77 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 944.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 13 | 7,4 % |
| 1919-1945 | 6 | 3,4 % |
| 1946-1970 | 46 | 26,3 % |
| 1971-1990 | 48 | 27,4 % |
| 1991-2005 | 44 | 25,1 % |
| 2006-2019 | 18 | 10,3 % |
Structure du bâti par époque: 7 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (27 %), 10 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 10 | 5,6 % |
| 2 pièces | 25 | 14,0 % |
| 3 pièces | 44 | 24,7 % |
| 4 pièces | 35 | 19,7 % |
| 5 pièces ou plus | 64 | 36,0 % |
Taille moyenne: 3,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 36 %, les T1-T2 20 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 873 | 941 | 944 |
| Rés. principales | 167 | 172 | 179 |
| Rés. secondaires | 703 | 750 | 731 |
| Vacants | 3 | 19 | 34 |
13,0 % de part de propriétaires à Champagny-en-Vanoise, commune de population comparable à 27 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 124 | 69,3 % |
| Locataires (privé) | 39 | 21,8 % |
| Locataires HLM | 5 | 2,8 % |
| Logés gratuitement | 11 | 6,1 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 69,2 % de propriétaires face à 24,5 % de locataires (dont 3 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 34 | 19,0 % |
| Électricité | 88 | 49,2 % |
| Gaz bouteille | 2 | 1,1 % |
| Autre (bois…) | 55 | 30,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (49 %), 31 % pour autres sources (bois notamment) et 19 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 17 |
| 2 à 4 ans | 21 |
| 5 à 9 ans | 18 |
| 10 ans ou plus | 123 |
| Total ménages | 179 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 19 |
| Sous-occupation modérée | 49 |
| Sous-occupation accentuée | 46 |
| Suroccupation modérée | 17 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 21 | 11,7 % |
| 1 voiture | 91 | 50,8 % |
| 2 voitures ou plus | 67 | 37,4 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 12 % sans, 51 % à une voiture, 37 % multi-motorisés. Par ailleurs, 67,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 294 | 117 | 136 | 41 |
| 1975 | 262 | 91 | 158 | 13 |
| 1982 | 357 | 108 | 224 | 25 |
| 1990 | 519 | 134 | 356 | 29 |
| 1999 | 630 | 143 | 482 | 5 |
| 2006 | 792 | 156 | 613 | 23 |
| 2011 | 873 | 167 | 703 | 3 |
| 2016 | 941 | 172 | 750 | 19 |
| 2022 | 944 | 179 | 731 | 34 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 294 à 944, soit +221 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 164 | 163 | 159 | 158 | 125 | 75 |
| Dont vacants > 2 ans | 48 | 50 | 48 | 51 | 56 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 0 | 0,0 % |
| Classe C | 8 | 10,4 % |
| Classe D | 32 | 41,6 % |
| Classe E | 27 | 35,1 % |
| Classe F | 10 | 13,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
La classe D domine avec 42 % des diagnostics, et 10 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0,0 % |
| Classe B | 30 | 39,0 % |
| Classe C | 28 | 36,4 % |
| Classe D | 18 | 23,4 % |
| Classe E | 0 | 0,0 % |
| Classe F | 1 | 1,3 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (39 %), et 75 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 398 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 305 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 325 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 270 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 221 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 166 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 166 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 398 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 0 |
| Classe B | 0 | 0 |
| Classe C | 0 | 8 |
| Classe D | 1 | 31 |
| Classe E | 2 | 25 |
| Classe F | 2 | 8 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette E à 376 kWh/m²/an côté maisons, D à 255 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 0 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bessans (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
La vocation saisonnière du parc de Bessans est nette: 77,4 % des 944 logements sont des résidences secondaires. Habitat majoritairement collectif — 67,7 % du parc en appartements contre 32,3 % en maisons. Côté cadre local, Bessans est dans le maillage montagnard savoyard, à haute altitude (1 713 m), sur un relief escarpé.
69,2 % des ménages de Bessans possèdent leur résidence principale, selon les données INSEE. Le segment social représente 2,8 % du parc occupé à titre principal.
Le bâti de Bessans s'étend d'un noyau historique (7,4 % d'avant 1919) à des extensions contemporaines (10,3 % après 2006). Le parc de Bessans présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 263 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 13,0 % du parc diagnostiqué. 49,2 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Bessans reste stable (+0,3 %). 11,7 % des ménages de Bessans n'ont pas de voiture, 37,4 % en possèdent au moins deux.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Bessans est dans le maillage montagnard savoyard. Sur le plan physique, la commune est à haute altitude (1 713 m), sur un relief escarpé, un cadre qui influe sur les attentes résidentielles.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 179 résidences principales de Bessans et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Le marché immobilier de Bessans a bondi de +51,5 % en un an, signal rare sur une commune de 341 habitants.
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 16,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
- ⚠ 16,4 années de revenu médian pour 70 m²
- ⚠ Rendement locatif brut limité (3,0 %)
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 6 % du Savoie
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Prix en forte hausse : +51,5 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Bessans
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 16,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
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Données du marché immobilier à Bessans
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Bessans s'établit à 5 586 €, sur la base de 7 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Bessans se positionne dans le top 6 % des communes les plus chères du Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 58,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (2,6 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme. le potentiel radon est classé "moyen", un point à vérifier dans les habitations anciennes non ventilées.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bessans Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Bessans
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 2 602 €/m² à 5 586 €/m² (+114,7 %), pour 7 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 28 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
14,3 % de maisons et 85,7 % d'appartements parmi les 7 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 14,3 % de maisons et 85,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 7 | 1 | 6 |
| Prix médian/m² | 5 586 € | 5 909 € | 5 471 € |
| Prix moyen/m² | 5 698 € | ||
| Surface médiane | – | 55 m² | 28 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 2 602 € |
| 2022 | 13 | 3 840 € |
| 2023 | 21 | 5 617 € |
| 2024 | 11 | 3 686 € |
| 2025 | 7 | 5 586 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
102 logements autorisés cumulés, 52 commencés: la dynamique récente affiche 28 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Bessans
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bessans (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bessans: 27 logements autorisés sur 5 ans, 14 pour la dernière année (+145 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bessans
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bessans
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (58,49 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Bessans
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 77 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bessans: majorité classée D, part de passoires thermiques à 13,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Bessans
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Bessans : cadre de vie et logement
Bessans, commune de 341 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 2 649 m d'altitude et exposée à un climat plus rigoureux (3,7 °C annuels).
Le territoire abrite 3 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 45 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Bessans
Bessans et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bessans
Composition du parc immobilier à Bessans
944 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 32,3 % de maisons, 67,7 % d'appartements sur un total de 944 logements.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Ancienneté du parc à Bessans
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 175 logements).
- Avant 1919 7,4 % 13 logts
- 1919-1945 3,4 % 6 logts
- 1946-1970 26,3 % 46 logts
- 1971-1990 27,4 % 48 logts
- 1991-2005 25,1 % 44 logts
- 2006-2019 10,3 % 18 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bessans
45 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Commune très bien équipée pour sa taille : excellente autonomie au quotidien (commerces, services, santé, sports).
Risques naturels et géorisques à Bessans
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Bessans
Pour une maison de 55 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
307 230 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bessans
Quel est le prix de l'immobilier à Bessans ?
Le prix médian au m² à Bessans est de 5 586 € (données DVF, 7 transactions). Pour une maison de 55 m² (surface médiane locale), compter environ 325 000 €.
Comment Bessans se situe-t-elle dans le Savoie ?
Bessans se classe au 17ᵉ rang sur 273 communes du Savoie — dans le top 6 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Bessans ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Bessans est de 2,6 % (loyer de 13,0 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Bessans prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
Quels risques naturels à Bessans ?
Les données Géorisques signalent un potentiel radon classé "moyen". Une vérification du zonage précis du bien visé est recommandée avant toute acquisition — notamment pour les habitations anciennes non ventilées (risque radon).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bessans.
Communes limitrophes de Bessans
Bessans est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Les transactions DVF 2026 à Bessans font ressortir un médian à 5 586 €/m², très au-dessus de la médiane départementale. Dans la Savoie, Bessans appartient au top 6 % des communes les plus chères au m².
Le marché de Bessans connaît une hausse prononcée: +114,7 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 62 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +51,5 %.
Marché à dominante collective à Bessans: 85,7 % d'appartements dans les transactions, à 5 471 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Bessans, un logement de 55 m² (324 995 €) représente 13,6 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 13,6 €/m² pour un appartement et 13,0 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix, le loyer annuel offre un rendement brut estimé autour de 3,0 %: un marché où l'enjeu patrimonial prime sur le cash-flow locatif. Le parc local comporte 77,4 % de résidences secondaires, un niveau qui traduit une forte demande saisonnière et qui pèse sur la disponibilité du locatif à l'année.
Construction neuve active à Bessans: l'équivalent de 5 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 67 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Bessans est dans le maillage montagnard savoyard. Contexte physique: à haute altitude (1 713 m), sur un relief escarpé.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).