Le marché immobilier de Biganos affiche un prix médian de 3 688 €/m² en 2024, selon les données DVF du ministère de l'Économie. Sur 134 transactions, les maisons représentent l'essentiel des ventes. Une légère correction de -1,4 % sur un an invite à une lecture précise pour tout projet de vente.
Comment se porte le marché immobilier à Biganos
Avec 134 transactions annuelles, le marché est actif. Le prix médian s'établit à 3 688 €/m², en léger repli de -1,4 % sur un an. Cette correction modérée suit un contexte national de resserrement du crédit. La fourchette interquartile (3 189 – 4 497 €/m²) montre une dispersion modérée des prix, signe d'un marché homogène. La comparaison avec les communes voisines place Biganos dans la moyenne basse du Bassin d'Arcachon, nettement en dessous d'Arcachon (9 118 €/m²).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une légère correction de -1,4 % sur un an, après une période de forte croissance portée par la pression démographique (+4,7 % d'habitants en 5 ans). Ce mouvement reflète un marché en phase de stabilisation après un pic, dans un contexte national de remontée des taux. La demande reste structurellement soutenue par l'attractivité du Bassin d'Arcachon Nord et un taux de chômage local inférieur à 9 %. Pour un acheteur, cela peut ouvrir des opportunités de négociation. Pour un vendeur, une estimation précise et une mise en valeur optimale sont cruciales.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Biganos
Le parc est très majoritairement composé de maisons (82,3 %), ce qui se reflète dans les ventes : 99 transactions contre 35 pour les appartements. Les prix au m² sont quasi identiques (3 688 € vs 3 793 €), mais la surface médiane diffère (84 m² contre 45 m²). Le taux de propriétaires (67,9 %) est élevé, et le faible pourcentage de résidences secondaires (1,8 %) indique un marché porté par la demande de résidence principale.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est équilibré, avec une légère inflexion des prix favorable aux acheteurs. Le volume de transactions soutenu et un taux de vacance faible (4,6 %) assurent une bonne liquidité. La construction neuve (667 logements autorisés en 5 ans) peut modérer la tension sur l'ancien. Pour vendre, une estimation précise et réaliste, alignée sur la fourchette 3 189 – 4 497 €/m², est cruciale dans ce contexte.
Dernières ventes enregistrées à Biganos
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Biganos
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Biganos
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Biganos
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Biganos (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 667 logements ont été autorisés à à Biganos, +62 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est très soutenue, avec 667 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une hausse de 62 % par rapport à la période précédente (SITADEL). Ce volume important, dans une commune où 29,6 % du parc est déjà récent (post-2006), indique une attractivité confirmée et répond à une demande solide. Cela peut aussi, à terme, modérer la pression sur les prix de l'ancien en offrant une alternative. Pour un acheteur, c'est le signe d'une commune où l'offre se renouvelle et se modernise activement.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Biganos, peu tourné vers la villégiature (1,8 % de résidences secondaires), connaît une saisonnalité classique. L'activité reprend en février-mars pour culminer au printemps et en début d'automne. L'été peut être plus calme. À noter que la perception de la taxe foncière en septembre peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. La présence d'un camping et la proximité du Bassin d'Arcachon peuvent générer un intérêt complémentaire en période estivale, mais l'effet reste marginal sur le marché résidentiel principal.
Le saviez-vous ?
- La commune a vu sa population croître de 14,9 % en 10 ans seulement.
- 87,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian des habitants est de 45,0 ans, proche de la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Biganos
- Prix médian au m² à 3 688 €, en léger recul sur un an (-1,4 %).
- Une maison type coûte environ 309 792 €, un appartement 170 685 €.
- La commune compte 82,3 % de maisons dans son parc immobilier.
- 667 logements neufs autorisés en 5 ans, signe d'une attractivité durable.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Biganos
Quel est le prix au m² à Biganos ?
Le prix médian au m² à Biganos est de 3 688 €, selon les données DVF 2024. Les appartements se négocient en moyenne 3 793 €/m² et les maisons 3 688 €/m².
Le prix immobilier à Biganos est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix ont baissé de 1,4 % sur un an. Cette correction modérée s'inscrit dans un contexte national de hausse des taux, rendant le marché plus accessible aux acheteurs.
Combien de temps pour vendre un bien à Biganos ?
Avec 134 ventes par an et un taux de vacance bas (4,6 %), la liquidité est bonne. Un bien bien positionné dans la fourchette 3 189 – 4 497 €/m² peut trouver acquéreur sous 2 à 4 mois.
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- Estimation basée sur les ventes réelles de votre secteur
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