Marché sous pression à Léognan: 3 505 €/m² en médiane, +38,2 % par rapport à la moyenne nationale. Entre 3 121 et 4 598 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Léognan présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations. Dans la Gironde, Léognan appartient au top 10 % des communes les plus chères au m².
Progression modérée: ++3,3 % pour le prix médian au m² entre 2020 et 2024. Le cumul des ventes enregistrées sur 2020-2024 atteint 642 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -9,9 % — un retournement à surveiller.
Le marché de Léognan est dominé par les maisons individuelles — 93,1 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 521 €/m² pour 90 m² en surface médiane. Un bien type de 90 m² revient à environ 316 890 €, soit 11,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Léognan: 14,7 €/m²/mois pour un appartement, 12,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,2 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Léognan: 520 logements autorisés sur la période 2020-2024 (base SITADEL), soit environ 104 par an.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Léognan est dans le tissu communal du littoral atlantique. La géographie joue son rôle: la commune est dans un relief de plaine, à 49 m d'altitude en moyenne.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Léognan
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Faut-il investir à Léognan en 2026 ?
À 11 km au sud de Bordeaux, intégrée à la Communauté de Communes de Montesquieu, Léognan combine une dynamique démographique positive et un cadre de vie très bien pourvu en services. Cette attractivité résidentielle a porté les prix jusqu'en 2022. L'analyse des données 2024 permet de déterminer si la correction actuelle ouvre une fenêtre pour l'investisseur.
Une correction de -9,9 % en 2024 offre un point d'entrée plus accessible dans cette commune résidentielle bien équipée, malgré un marché essentiellement porté par l'achat résidentiel.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en visant le moyen terme, avec une sélection rigoureuse pour compenser la faible liquidité locative.
Points clés
- ✓ Correction récente de -9,9 %
- ✓ Rendement locatif brut correct à 5,2 %
- ✓ Cadre de vie très bien doté en services
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Marché locatif annuel étroit
- ⚠ Dépendance à la dynamique bordelaise
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 505 €/m², Léognan dépasse la médiane nationale de plus de 30 %.
- Son marché se situe dans la fourchette haute de la Gironde, mais à -6 % par rapport à la moyenne des communes comparables proches de Bordeaux.
- Son rendement locatif brut de 5,2 % sur les appartements surpasse celui des grandes métropoles, mais reste inférieur à celui du littoral attractif.
Analyse du marché immobilier à Léognan
Le marché immobilier de Léognan affiche une pression notable (IPI 6,5/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.
Indices immobiliers de Léognan
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,5
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Une pression immobilière élevée (6,5/10) indique une demande soutenue, mais qui s'est temporairement essoufflée avec la remontée des taux.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéUne pression immobilière élevée (6,5/10) indique une demande soutenue, mais qui s'est temporairement essoufflée avec la remontée des taux.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité immobilière faible (3,1/10) confirme que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, le marché étant porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité immobilière faible (3,1/10) confirme que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, le marché étant porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
3,8
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (3,8/10) indique un marché locatif annuel étroit, réservant le rendement aux biens bien placés et bien rénovés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (3,8/10) indique un marché locatif annuel étroit, réservant le rendement aux biens bien placés et bien rénovés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (1,4/10) écarte toute stratégie de location saisonnière, le marché est essentiellement résidentiel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (1,4/10) écarte toute stratégie de location saisonnière, le marché est essentiellement résidentiel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Léognan : cadre de vie et logement
Acheter à Léognan, c'est opter pour le calme d'une petite ville girondine de 10 670 habitants, à moins de 12 kilomètres de la gare TGV de Bordeaux. Le marché, composé à 85,5 % de maisons, s'adresse prioritairement aux familles et aux acheteurs souhaitant un habitat individuel. Le prix d'entrée pour une maison type de 90 m² avoisine les 317 000 €, un budget qui a diminué de près de 10 % en un an.
Tout savoir pour acheter et vivre à LéognanInvestir à Léognan : passer à l'action
La valeur d'un investissement à Léognan se joue sur la sélection précise du bien et la négociation, dans un marché devenu plus exigeant. Notre réseau de professionnels girondins vous donne accès à une connaissance fine des micro-secteurs et des opportunités hors radar.
Ces données dessinent un marché de niche. L'étape suivante consiste à identifier le bien et le secteur qui matérialiseront ce potentiel.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Léognan
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Léognan ?
En 2024, le prix médian est de 3 505 €/m², mais le prix moyen, tiré par les grandes maisons, s'établit à 5 191 €/m². Une maison de 90 m² coûte en moyenne 316 890 €.
Le marché de Léognan est-il en baisse ?
Oui, le prix médian a baissé de 9,9 % entre 2023 et 2024, revenant à son niveau de 2020. Cette correction suit le pic de 2022 et affecte particulièrement le segment des maisons.
Léognan est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Léognan est moins chère que plusieurs communes comparables. Son prix au m² est inférieur de 9 % à celui de Martignas-sur-Jalle et de 6 % à celui du Haillan.
Est-ce intéressant d'investir en location à Léognan ?
Le rendement brut des appartements (5,2 %) est correct, mais le marché locatif annuel est étroit. L'investissement n'est pertinent qu'avec un bien bien placé et une stratégie de moyen terme.
Quels sont les quartiers à privilégier à Léognan ?
Le centre-bourg historique et les zones récentes bien connectées aux axes vers Bordeaux et aux gares (Cadaujac) sont les plus prisés. La proximité des équipements scolaires et sportifs est un atout majeur.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 9 % à celui de Martignas-sur-Jalle et identique à Le Taillan-Médoc, Léognan présente un écart de valorisation à surveiller, offrant un potentiel de rattrapage si ses indicateurs (équipements, démographie) se confirment.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Léognan.