Acheter à Bordeaux, c'est opter pour une métropole au patrimoine exceptionnel (384 monuments historiques), au climat tempéré (14,7°C de moyenne) et extrêmement bien équipée (14 208 équipements). Le marché, en correction (-8,6%), ouvre des possibilités. Avec seulement 32,7% de propriétaires occupants, la ville reste majoritairement locative, ce qui influence son dynamisme.
Carte du marché immobilier à Bordeaux
Bordeaux et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Bordeaux
168 458 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 79,3 % d'appartements, 20,7 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc bordelais est majoritairement locatif et composé d'appartements (près de 80 %). Seuls 32,7 % des habitants sont propriétaires occupants, un taux bas qui indique un marché locatif dynamique et une population jeune, mobile. La part modérée de résidences secondaires (5,9 %) et de logements vacants (7,1 %) indique une pression locative soutenue, renforçant la stabilité des prix à la location.
Évolution démographique à Bordeaux
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Bordeaux
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Bordeaux
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Autres sans activité professionnelle 24,5 %
- Retraités 17,4 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 16,4 %
- Professions intermédiaires 16,1 %
- Employés 14,4 %
- Ouvriers 7,2 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Présence notable de cadres et de professions intellectuelles supérieures : pouvoir d'achat plus élevé, demande pour des biens de qualité avec services à proximité (école, transport, fibre).
Niveau d'études à Bordeaux
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Bordeaux
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 144 017 logements).
- Avant 1919 23,1 % 33 233 logts
- 1919-1945 11,5 % 16 631 logts
- 1946-1970 17,4 % 25 093 logts
- 1971-1990 19,9 % 28 701 logts
- 1991-2005 14,1 % 20 252 logts
- 2006-2019 14,0 % 20 107 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Bordeaux
14 208 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Bordeaux
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Bordeaux
Une maison de 98 m² (surface correspondant au prix médian total de 488 040 €) représente environ 19,6 années de revenu médian local (24 870 €). Avec un apport de 10 %, un emprunt de 439 000 € sur 20 ans à un taux de 3,5 % entraîne une mensualité hors assurance d'environ 2 485 €, à laquelle il faut ajouter la taxe foncière (environ 1 700 €/an).
Erreurs à éviter quand on achète à Bordeaux
- Se fier au prix au m² sans visiter le quartier.
- Négocier sans avoir son financement pré-accordé.
- Oublier de vérifier les risques radon et inondation.
- Sous-estimer le coût des charges en copropriété ancienne.
Le saviez-vous ?
- Bordeaux compte 384 monuments historiques protégés, un atout patrimonial majeur.
- L'âge médian des Bordelais n'est que de 34,7 ans, ville jeune et étudiante.
- La fibre optique couvre 95,6 % des logements, connectivité excellente.
Performance énergétique du parc à Bordeaux
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 101 654 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Bordeaux: majorité classée C, part de passoires thermiques à 6,1 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C domine à Bordeaux, avec une consommation moyenne de 191 kWh/m²/an. Seulement 6,1 % des logements sont classés F ou G, un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat, mais anticipez tout de même les échéances de la loi Climat : l'interdiction de location pour les passoires sera progressive à partir de 2025.
Risques naturels et géorisques à Bordeaux
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Bordeaux (revision) PPRN Approuvé approuvé le 05/12/2023
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Bordeaux présente une exposition modérée aux risques naturels. La sismicité est faible, mais un plan de prévention des risques (PPR) est actif. Le radon, un gaz naturel radioactif, y affiche une concentration moyenne. Consultez systématiquement l'état des risques (ESRIS) pour le bien visé, et vérifiez s'il se situe en zone inondable, 41 arrêtés de catastrophe naturelle ayant été pris historiquement.
Cadre de vie à Bordeaux
Vivre à Bordeaux offre un accès incomparable à la culture, aux services et aux transports. La gare TGV Saint-Jean à 2,2 km et l'aéroport à 11,1 km connectent la ville à l'Europe. Le climat est océanique, avec des précipitations annuelles de 867 mm. La densité est élevée (5 359 hab/km²), mais contrebalancée par de nombreux espaces verts. La ville investit, avec une épargne brute de 206 €/hab, et affiche une vitalité économique (46 285 entreprises). Attention néanmoins aux risques naturels (7 recensés, 41 arrêtés de catastrophe naturelle).
Budgets et types de biens disponibles
Le budget médian pour un appartement type de 50 m² est de 223 500€. Pour une maison de 98 m², il faut compter environ 488 000€. Les prix varient fortement selon les quartiers (fourchette Q1-Q3 : 3 712 – 5 778 €/m²). Le délai de vente dépend de la précision du prix par rapport au marché en baisse. Le parc est majoritairement en DPE C (191 kWh/m²/an), un point positif pour les charges.
À qui s'adresse Bordeaux ?
La ville s'adresse aux jeunes actifs et étudiants (âge médian de 34,7 ans), aux cadres attirés par les opportunités professionnelles, et aux amateurs de patrimoine et de vie urbaine dense. Les familles peuvent être attirées par les quartiers périphériques plus résidentiels (20,7% de maisons). Les retraités (19,1% des 60 ans et plus) y trouvent tous les services de santé (4 235 équipements).
Avantages et limites
✓ Points forts
- Métropole hyper-équipée (14 208 équipements, 226 écoles)
- Connexions exceptionnelles (TGV, aéroport, fibre à 95,6%)
- Patrimoine et vie culturelle riches (384 monuments historiques)
- Démographie dynamique et jeune (+4,2% en 5 ans)
- Parc immobilier globalement de bonne qualité énergétique (DPE C dominant)
− À prendre en compte
- Prix élevés malgré la baisse récente
- Densité importante (5 359 hab/km²)
- Exposition à certains risques naturels (radon, inondations)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Bordeaux est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Bordeaux
- Climat doux, température moyenne annuelle de 14,7 °C.
- Parc immobilier ancien : 34,6 % construit avant 1945.
- Très bien desservi par le TGV (gare à 2,2 km).
- Seulement 20,7 % de maisons individuelles dans le parc.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Bordeaux
Quel budget prévoir pour acheter un appartement à Bordeaux ?
Pour un appartement de 50 m² (surface médiane), prévoyez environ 223 500€ (prix médian de 4 470€/m²). La fourchette normale va de 185 600€ à 288 900€.
Bordeaux est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 226 établissements scolaires et 20,7% de maisons. Toutefois, la densité est forte. Les familles privilégient souvent les quartiers résidentiels de la périphérie.
Quels sont les risques naturels à Bordeaux ?
La commune est concernée par 7 risques naturels (dont inondation) et a connu 41 arrêtés de catastrophe naturelle. Un plan de prévention des risques (PPR) est en révision.
Vous envisagez d'acheter à Bordeaux ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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