Avec un prix médian de 4 572 €/m², le marché immobilier bordelais affiche une correction de -8,6% sur un an (DVF 2024). Cette baisse suit la tendance nationale mais confirme l'ancrage de la préfecture de la Gironde comme place forte. Plus de 4 418 transactions ont été enregistrées, témoignant d'une liquidité soutenue.
Comment se porte le marché immobilier à Bordeaux
Le marché est en correction après des années de forte hausse. La baisse de 8,6% sur un an est significative. La fourchette de prix interquartile (3 712 - 5 778 €/m²) montre une dispersion importante, signe de marchés segmentés. La typologie dominante est l'appartement (3 471 ventes contre 947 maisons), avec un prix médian de 4 470 €/m² pour une surface type de 50 m². L'activité reste robuste, portée par une démographie dynamique (+4,2% en 5 ans).
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a reculé de 8,6 % sur un an, à 4 572 €/m². Cette correction suit la hausse des taux et rééquilibre un marché qui avait fortement progressé les années précédentes. Elle crée des opportunités pour les acheteurs financés, avec moins de concurrence. Pour un vendeur, le timing exige un prix réaliste et un bien irréprochable, car la demande est devenue sélective. Cette phase de consolidation peut précéder une stabilisation.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Bordeaux
L'appartement représente près de 80% des transactions. Le parc est ancien (34,6% construit avant 1945) et dominé par les propriétaires occupants (32,7%). Le taux de vacance (7,1%) et de résidences secondaires (5,9%) reste modéré. Les acheteurs sont probablement des primo-accédants et des investisseurs, attirés par la centralité et les services (14 208 équipements recensés).
Marché vendeur ou acheteur ?
C'est un marché en transition, légèrement en faveur de l'acheteur. La baisse des prix offre des opportunités de négociation. Cependant, la liquidité est réelle (4 418 ventes annuelles) et le parc limité par la géographie (50 km² de superficie). La construction neuve ralentit (-31% sur 5 ans), ce qui pourrait limiter l'offre future et soutenir les prix à moyen terme.
Vacance longue durée à Bordeaux
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bordeaux (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bordeaux: 10 595 logements autorisés sur 5 ans, 2 798 pour la dernière année (-28 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 10 893 logements neufs ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-31 %). Seulement 1 274 permis ont été délivrés en 2024, indiquant un ralentissement de la production. Cette moindre offre neuve à venir pourrait soutenir la valeur de l'ancien bien positionné, notamment dans les secteurs déjà tendus comme les abords de la gare TGV.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché bordelais est actif de mars à juin, période idéale pour vendre avec une forte demande. L'automne (septembre-octobre) est aussi dynamique, après la rentrée. L'été peut être plus calme mais offre moins de concurrence pour les acheteurs. Notez que la taxe foncière est exigible en septembre, un point à anticiper dans votre budget si vous achetez en cours d'année.
Le saviez-vous ?
- Bordeaux compte 384 monuments historiques protégés, un atout patrimonial majeur.
- L'âge médian des Bordelais n'est que de 34,7 ans, ville jeune et étudiante.
- La fibre optique couvre 95,6 % des logements, connectivité excellente.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Bordeaux
- Prix médian en baisse de 8,6 % sur un an (DVF 2024).
- Écart de prix : 4 980 €/m² pour une maison, 4 470 €/m² pour un appartement.
- Métropole jeune, avec 43,2 % de moins de 30 ans.
- Très bon maillage numérique (fibre à 95,6 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Bordeaux
Quel est le prix au m² à Bordeaux en 2024 ?
Le prix médian est de 4 572 €/m² selon DVF. Une maison vaut 4 980 €/m² (médiane) et un appartement 4 470 €/m². Les prix vont de 3 712 à 5 778 €/m² dans 50% des cas.
Le prix immobilier à Bordeaux est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix baissent de 8,6% sur un an. Cette correction suit un cycle de fortes hausses et doit être analysée sur le long terme, dans une ville dont la population a progressé de 10% en 10 ans.
Combien de transactions immobilières à Bordeaux ?
4 418 ventes ont été enregistrées en 2024, ce qui indique un marché actif. Les appartements représentent 3 471 transactions, soit l'immense majorité du volume.
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