Avec ses 20 530 habitants, Bouguenais offre un compromis intéressant entre la tranquillité d'une ville à la campagne et la proximité de la métropole nantaise, située à seulement 7 km de la gare TGV. Le marché, en baisse de 10 %, ouvre des opportunités pour les acheteurs, avec un prix médian de 3 000 €/m². La commune, dont l'altitude moyenne est de 22 mètres, bénéficie d'un climat océanique doux (12,7°C de moyenne) et d'un bon ensoleillement.
Carte du marché immobilier à Bouguenais
Bouguenais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Bouguenais
9 151 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 6 488 maisons et 2 621 appartements à à Bouguenais.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (71,2 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La part de propriétaires-occupants atteint 64,3 %, un indicateur de stabilité et d'attachement résidentiel. Seuls 0,9 % de résidences secondaires et 3,0 % de logements vacants suggèrent un marché tendu où l'offre neuve (564 logements autorisés en 5 ans) est absorbée.
Évolution démographique à Bouguenais
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Bouguenais
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Bouguenais
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 25,8 %
- Professions intermédiaires 18,1 %
- Employés 17,3 %
- Autres sans activité professionnelle 14,0 %
- Ouvriers 11,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,1 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,0 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Bouguenais
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Bouguenais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 605 logements).
- Avant 1919 6,1 % 524 logts
- 1919-1945 3,5 % 299 logts
- 1946-1970 14,6 % 1 254 logts
- 1971-1990 32,2 % 2 772 logts
- 1991-2005 16,0 % 1 378 logts
- 2006-2019 27,6 % 2 379 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Bouguenais
611 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique à Bouguenais
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Bouguenais
Pour une maison familiale de 93 m² (surface déduite du prix total médian), comptez environ 277 605 € hors frais de notaire. Cela représente près de 11,7 années du revenu médian local (23 740 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % générerait une mensualité d'environ 1 500 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Bouguenais
- Zapper la consultation obligatoire du PPRi.
- Acheter sans vérifier le DPE et ses coûts.
- Sous-estimer l'impact de la proximité aéroport.
- Négocier sans connaître la baisse de 10 % des prix.
Le saviez-vous ?
- L'aéroport Nantes-Atlantique est à 2,2 km seulement.
- 77,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune compte 3 hébergements touristiques.
Performance énergétique du parc à Bouguenais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 767 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bouguenais: classe C en tête, 3,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne honorable avec une classe dominante C (165 kWh/m²/an). Seulement 3,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas. Cela réduit le risque immédiat de dépréciation pour les acquéreurs, mais la loi Climat reste à anticiper : un bien classé D ou E devra être rénové d'ici 2034 pour rester louable.
Risques naturels et géorisques à Bouguenais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi-LOIRE Aval Agglo Nantaise PPRN Approuvé approuvé le 31/03/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Bouguenais est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) Loire Aval Agglo Nantaise. Un risque de radon significatif et une sismicité modérée sont aussi recensés. Ces contraintes, communes dans la région, impliquent de consulter systématiquement l'état des risques et d'adapter éventuellement le bâti. Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé.
Cadre de vie à Bouguenais
Le cadre de vie est résidentiel et familial, avec une large prédominance de maisons individuelles et de nombreux équipements de proximité (296 services, 155 établissements de santé). La connectivité est un atout majeur : la commune est desservie par la gare de Chantenay (2,7 km) et est voisine de l'aéroport Nantes-Atlantique (2,2 km). La fibre est déployée à 77,9 %. Cependant, la présence de l'aéroport génère des nuisances sonores dans certains secteurs. Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) de la Loire, un point à vérifier avant tout achat.
Budgets et types de biens disponibles
Pour acheter une maison type de 93 m², il faut prévoir environ 277 000 € (médiane à 2 985 €/m²). Un appartement de 50 m² coûte autour de 164 000 €. Ces prix sont en baisse de 10 % sur un an, ce qui allonge les délais de vente et donne du pouvoir de négociation à l'acheteur. Comparée à ses voisines, Bouguenais est plus chère que Montaigu-Vendée (2 363 €/m²) mais bien moins onéreuse que Pornic (4 653 €/m²), reflétant sa position péri-urbaine.
À qui s'adresse Bouguenais ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux couples travaillant à Nantes, recherchant un espace de vie plus grand et un environnement vert sans sacrifier la proximité urbaine. Les primo-accédants peuvent y trouver leur compte grâce à la baisse des prix, même si l'effort d'accession reste élevé (près de 12 ans de revenu médian pour une maison). Les retraités y sont moins représentés (23 % de 60 ans et plus) que dans d'autres communes de la région.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Nantes et de son aéroport.
- Large offre de maisons individuelles avec jardins.
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille.
- Parc immobilier relativement récent et énergétiquement correct (classe C dominante).
- Démographie dynamique (+4,4% en 5 ans) et population jeune.
− À prendre en compte
- Nuisances sonores potentielles liées à la proximité de l'aéroport.
- Exposition à des risques naturels (inondations, radon).
- Prix de l'immobilier encore élevé par rapport au revenu local médian.
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Bouguenais est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Bouguenais
- Climat doux : 12,7 °C de moyenne annuelle.
- 71,2 % de maisons, parc majoritairement familial.
- DPE majoritairement classe C, peu de passoires.
- Dynamique démographique : +10 % de population en 10 ans.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Bouguenais
Quel budget prévoir pour acheter à Bouguenais ?
Le budget médian pour une maison de 93 m² est d'environ 277 000 €. Pour un appartement de 50 m², comptez 164 000 €. Les prix sont en baisse de 10%, offrant des opportunités.
Bouguenais est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 71,2% de maisons, 17 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs et de santé, Bouguenais présente un profil très familial. L'indice de jeunesse est favorable (35,6% de moins de 30 ans).
Quels sont les points noirs à connaître avant d'acheter à Bouguenais ?
Il faut vérifier l'exposition au bruit aérien, le risque inondation (PPRi actif) et la présence de radon. La taxe foncière est de 42,62%, légèrement supérieure à la moyenne nationale.
Vous envisagez d'acheter à Bouguenais ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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