Le marché immobilier de Bourges affiche un prix médian de 1 841 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette valeur, stable sur un an (+0,8 %), cache des écarts significatifs entre les maisons (1 794 €/m²) et les appartements (1 900 €/m²). Avec 1 295 transactions annuelles, la préfecture du Cher présente une activité soutenue, mais un parc où 12,1 % des logements sont vacants.
Comment se porte le marché immobilier à Bourges
La stabilité des prix à Bourges (+0,8 % en un an) dissimule une légère dynamique de volume. Le nombre de transactions (1 295) reste conséquent pour une ville de cette taille. L'activité est particulièrement portée par les appartements, qui représentent 745 ventes contre 550 pour les maisons. Cette prépondérance de l'offre en collectif, couplée à un taux de vacance de 12,1 %, indique un marché où l'offre est abondante. Néanmoins, la fourchette interquartile large (1 403 à 2 857 €/m²) révèle une forte hétérogénéité de valeurs selon l'état, la localisation et le type de bien.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian de 1 841 €/m², stable sur un an (+0,8 %), masque une dynamique contrastée. La démographie décline (-0,7 % en 5 ans), ce qui pèserait normalement sur les prix. La résilience actuelle s’explique par la fonction préfectorale, les 5 151 entreprises et un taux d’emploi de 60,9 % qui maintiennent une demande. Le marché n’est pas spéculatif. Pour un acheteur, c’est un timing de rationalisation : peu de surenchère, possibilité de négocier sur les biens mal rénovés. Pour un vendeur, une valorisation réaliste et une mise en avant des atouts énergétiques sont indispensables.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Bourges
Le parc immobilier de Bourges est majoritairement composé de maisons (44,5 %), mais le marché des ventes est dominé par les appartements (57,5 % des transactions). Ces derniers, d'une surface médiane de 57 m², attirent notamment des primo-accédants et des investisseurs, séduits par un prix d'entrée plus accessible. Les propriétaires occupants représentent 48,2 % des occupants. La part de logements sociaux (30 %) et le taux de chômage local (14,5 %) influencent également le profil de la demande.
Marché vendeur ou acheteur ?
Avec une offre relativement abondante (12,1 % de vacants) et une démographie en léger recul (-0,7 % sur 5 ans), le marché penche en faveur de l'acheteur à Bourges. Cette situation confère un pouvoir de négociation, notamment sur les biens nécessitant des travaux, qui représentent une part non négligeable du parc (classe D dominante au DPE). La vente peut donc demander un peu de patience, sauf pour les biens bien situés et en bon état, qui trouvent preneur plus rapidement, comme en témoigne l'activité soutenue dans le neuf (+72 % d'autorisations sur 5 ans).
Dernières ventes enregistrées à Bourges
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Bourges
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Bourges
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Bourges
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bourges (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Bourges: 1 922 logements autorisés sur 5 ans, 300 pour la dernière année (+72 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
1 922 logements autorisés en 5 ans, dont 300 en 2024, représentent une hausse de 72 % par rapport à la période précédente. Cette accélération répond à une demande solide et confirme l’attractivité de Bourges comme bassin d’emploi. Cela peut aussi créer une pression à la baisse sur les prix de l’ancien mal situé ou énergivore, face à des neufs mieux dotés. À moyen terme, cette offre nouvelle devrait absorber une partie de la demande des primo-accédants, rééquilibrant le marché sans risque de surchauffe.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché de Bourges, ville administrative, est moins saisonnier que les stations touristiques. L’activité reprend après les vacances d’été, de septembre à novembre, portée par les mutations professionnelles. Le printemps est aussi propice aux visites. Vendre à l’automne permet de toucher ce public actif. Évitez les fêtes de fin d’année. Pour l’acheteur, janvier-février peut offrir moins de concurrence et des opportunités sur des biens vacants depuis l’hiver.
Le saviez-vous ?
- Bourges compte 115 monuments historiques protégés.
- La fibre couvre 81,8 % des logements.
- L’aéroport de Bourges est à seulement 2,8 km du centre.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Bourges
- Prix médian à 1 841 €/m², stable sur un an.
- Maisons (1 794 €/m²) moins chères que les appartements (1 900 €/m²).
- Un bien type coûte 108 300 € pour un appartement.
- Tendance construction neuve en hausse de 72 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Bourges
Quel est le prix au m² à Bourges ?
Le prix médian à Bourges est de 1 841 €/m². Il atteint 1 794 €/m² pour une maison et 1 900 €/m² pour un appartement, selon les données DVF 2024.
Le prix immobilier à Bourges est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est stable, avec une très légère hausse de +0,8 % sur un an. Cette tendance masque des variations selon les typologies et les quartiers.
Combien de transactions immobilières à Bourges ?
En 2024, 1 295 ventes ont été enregistrées à Bourges, dont 745 appartements et 550 maisons, signe d'un marché actif.
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