01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 713 logements dont 5 217 résidences principales, 30 résidences secondaires et 466 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 217 | 91,3 % |
| Résidences secondaires | 30 | 0,5 % |
| Logements vacants | 466 | 8,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 91 % d'habitat permanent, 1 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 5 713.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 323 | 6,2 % |
| 1919-1945 | 1 057 | 20,3 % |
| 1946-1970 | 1 335 | 25,7 % |
| 1971-1990 | 1 348 | 25,9 % |
| 1991-2005 | 555 | 10,7 % |
| 2006-2019 | 585 | 11,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 26 %, devant les constructions récentes (11 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 59 | 1,1 % |
| 2 pièces | 290 | 5,6 % |
| 3 pièces | 923 | 17,7 % |
| 4 pièces | 1 610 | 30,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 335 | 44,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 45 % du parc, contre 7 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 348 | 5 558 | 5 713 |
| Rés. principales | 5 124 | 5 096 | 5 217 |
| Rés. secondaires | 3 | 19 | 30 |
| Vacants | 221 | 444 | 466 |
Commune voisine de taille comparable, Courrières (16 km) affiche 56,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 494 | 47,8 % |
| Locataires (privé) | 869 | 16,7 % |
| Locataires HLM | 1 772 | 34,0 % |
| Logés gratuitement | 82 | 1,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 47,8 % de propriétaires face à 50,6 % de locataires (dont 34 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 868 | 74,1 % |
| Fioul | 119 | 2,3 % |
| Électricité | 887 | 17,0 % |
| Gaz bouteille | 23 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 321 | 6,2 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (74 %), suivi par électricité (17 %) et autres sources (bois notamment) (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 408 |
| 2 à 4 ans | 831 |
| 5 à 9 ans | 943 |
| 10 ans ou plus | 3 036 |
| Total ménages | 5 217 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 726 |
| Sous-occupation modérée | 1 410 |
| Sous-occupation accentuée | 1 401 |
| Suroccupation modérée | 151 |
| Suroccupation accentuée | 29 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 027 | 19,7 % |
| 1 voiture | 2 437 | 46,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 753 | 33,6 % |
Équipement automobile des ménages: 20 % sans voiture, 47 % avec une voiture et 34 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 74,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 199 | 4 060 | 3 | 136 |
| 1975 | 4 051 | 3 908 | 10 | 133 |
| 1982 | 4 667 | 4 416 | 14 | 237 |
| 1990 | 4 872 | 4 615 | 45 | 212 |
| 1999 | 4 899 | 4 630 | 26 | 243 |
| 2006 | 5 036 | 4 914 | 10 | 112 |
| 2011 | 5 348 | 5 124 | 3 | 221 |
| 2016 | 5 558 | 5 096 | 19 | 444 |
| 2022 | 5 713 | 5 217 | 30 | 466 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 4 199 logements, le total atteint 5 713 en 2022 (+36 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 264 | 272 | 272 | 314 | 321 | 239 |
| Dont vacants > 2 ans | 106 | 101 | 95 | 114 | 123 | 127 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0,2 % |
| Classe B | 30 | 0,8 % |
| Classe C | 1 152 | 31,4 % |
| Classe D | 1 192 | 32,5 % |
| Classe E | 820 | 22,3 % |
| Classe F | 382 | 10,4 % |
| Classe G | 86 | 2,3 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 32 % des logements et 32 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 169 | 4,6 % |
| Classe B | 330 | 9,0 % |
| Classe C | 997 | 27,2 % |
| Classe D | 1 036 | 28,2 % |
| Classe E | 732 | 19,9 % |
| Classe F | 376 | 10,2 % |
| Classe G | 31 | 0,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (28 %), et 41 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 241 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 285 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 179 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 161 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Les logements construits 1948-1974 consomment en moyenne 285 kWh/m²/an, contre 100 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 185 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 6 |
| Classe B | 13 | 17 |
| Classe C | 544 | 608 |
| Classe D | 860 | 332 |
| Classe E | 749 | 71 |
| Classe F | 366 | 16 |
| Classe G | 79 | 7 |
Performance comparée: maisons classées D (234), appartements classés C (160), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 7 |
| T2 | 379 |
| T3 | 924 |
| T4 | 918 |
| T5+ | 233 |
Faut-il investir à Bully-les-Mines en 2026 ?
Ancienne cite miniere du Pas-de-Calais, Bully-Les-Mines affiche une demographie stable et un parc de logements majoritairement individuels. Avec un prix au m² en retrait de 7,8 % en 2024, le marche local presente un profil interessant pour l'investissement locatif. Notre verdict.
Avec un rendement brut de 6,8 % pour les maisons et une correction recente de -7,8 %, le marche offre un potentiel locatif reel a condition de selectionner rigoureusement.
Verdict
➤ Investir ici convient aux bailleurs en quete de rendement, moyennant une selection exigeante sur l'etat energetique du bien.
Points clés
- ✓ Rendement locatif eleve pour les maisons
- ✓ Correction recente : point d'entree opportun
- ✓ Dynamique locative soutenue (IOL 5,7/10)
- ⚠ Accessibilite tres faible pour les residents
- ⚠ Parc vieillissant avec 13,3 % de passoires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- A 1 585 €/m², le prix est inferieur de plus de 50 % a la moyenne nationale.
- Son prix median se situe dans une fourchette intermediaire parmi les communes comparables du bassin minier.
- Le rendement locatif des maisons (6,8 %) depasse largement celui des grandes metropoles.
Analyse du marché immobilier à Bully-les-Mines
Le marché immobilier de Bully-les-Mines affiche une pression notable (IPI 5,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Bully-les-Mines
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,8
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Marche actif avec une pression de demande soutenue, favorable a une revente dans de bonnes conditions.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéMarche actif avec une pression de demande soutenue, favorable a une revente dans de bonnes conditions.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Tres faible accessibilite : les prix sont eloignes de la capacite d'achat locale, ce qui limite la demande a la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenTres faible accessibilite : les prix sont eloignes de la capacite d'achat locale, ce qui limite la demande a la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative reelle, avec une demande locative solide pour les maisons, portee par une population locataire.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative reelle, avec une demande locative solide pour les maisons, portee par une population locataire.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Peu de pression touristique, le marche locatif est essentiellement annuel et familial.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePeu de pression touristique, le marche locatif est essentiellement annuel et familial.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1756,7 — Percentile dept : 53/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 80/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 58/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1518,3 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 6,4 — Percentile dept : 20/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 43,7 — Percentile dept : 6/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 31,0 — Percentile dept : 3/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 52,2 — Percentile dept : 96/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 58/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1756,7 — Percentile dept : 47/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,5 — Percentile dept : 18/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 72/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1518,3 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bully-les-Mines : opportunités et risques
Le principal atout est le rendement brut des maisons, a 6,8 %, tire par des loyers abordables (8,9 €/m²/mois) sur un parc ancien. Toutefois, la taxe fonciere elevee (62,92 %) et les charges de gestion rognent severement ce rendement, qui tombe autour de 3,4 % net. Il faut y ajouter le risque de vacance, dans une commune ou le taux de chomage atteint 16,3 %.
La part non negligeable de passoires thermiques (13,3 % classées F/G) represente un ecueil majeur. La loi Climat et Resilience imposera des travaux de renovation pour continuer a louer, un cout a anticiper absolument. Cibler des biens deja en classe D ou mieux devient une necessite economique, plus qu'une option.
La strategie la plus coherente est l'investissement locatif annuel en maison, avec un horizon moyen terme. La forte dynamique de construction neuve (278 logements autorises en 5 ans) pourrait, a terme, mettre sous pression les loyers de l'ancien non renove, renforcant l'imperatif de selection sur la performance energetique.
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Données du marché immobilier à Bully-les-Mines
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a recule de 7,8 % en 2024, une correction plus marquee que dans beaucoup de territoires, selon les donnees DVF. Cette baisse intervient apres une hausse continue depuis 2020, signe d'un marche qui a peut-etre atteint un plafond local, etalonne au revenu median de 19 080 €. Le volume de transactions baisse egalement, passant de 145 en 2022 a 92 en 2024.
Le marche est structurellement domine par la maison individuelle, qui represente 82,4 % du parc et 86 % des ventes. Cette predominance en fait un territoire familial, mais aussi dependant d'une demande locative modeste, dans un contexte ou pres d'un logement sur deux est social. La proximite de la gare de Bully - Grenay (1,2 km) et de l'agglomeration lensoise soutient neanmoins l'attractivite residentielle.
L'analyse des indices composites revele un paradoxe : une pression immobiliere elevee (IPI 5,8/10) coexiste avec une accessibilite catastrophique (IAI 1,3/10). Cela signifie que le marche est actif, mais essentiellement porte par des investisseurs ou des menages exterieurs, le revenu local etant insuffisant pour suivre la hausse passee des prix.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bully-les-Mines Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Sur les cinq dernieres annees, les prix medians a Bully-Les-Mines ont progresse de 1 551 €/m² en 2020 a 1 720 €/m² en 2023, soit une hausse de 10,9 %, avant une correction a 1 585 €/m² en 2024 (-7,8 %). Cette baisse recente contraste avec la tendance haussiere observee chez certaines voisines comme Annœullin (+36 % par rapport a Bully) et pourrait constituer un point d'entree opportun. Les maisons, qui representent l'essentiel du marche, ont vu leur prix median reculer de 8,5 % entre 2023 et 2024, apres une hausse continue depuis 2020. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre une fenetre d'achat dans un marche historiquement resilient, sous reserve d'une selection rigoureuse du bien.
Évolution du marché immobilier de Bully-les-Mines
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 123 transactions en 2025 et affiche une évolution de +2,7 % sur 2021–2025 (prix médian à 1 613 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le simulateur financier, base sur les donnees DVF 2024, indique qu'une maison type de 88 m² a 137 192 € financee sur 20 ans a 3,5 % genere une mensualite d'environ 780 €. Le loyer median de 8,9 €/m²/mois procure un revenu locatif de 783 €, couvrant ainsi la totalite de la mensualite. Le rendement brut s'eleve a 6,8 % (3,4 % net apres charges et impots). L'effort residuel est donc nul, ce qui rend l'investissement viable sans apport initial important. Toutefois, la taxe fonciere elevee (62,92 %) et les travaux de renovation energetique potentiels sur un parc ancien (26,5 % construit avant 1945) peuvent grever la rentabilite.
Acheter vs Louer — appartement 55 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 123 transactions ont ete enregistrees a Bully-Les-Mines, un volume en baisse par rapport aux annees precedentes (145 en 2022, 127 en 2023). Les maisons dominent largement (118 ventes, soit 86 % du marche) avec une surface mediane de 88 m² et un prix median de 1 618 €/m². Les appartements, peu nombreux (5 ventes), affichent un prix median plus eleve (1 143 €/m²) mais sur de petites surfaces (43 m²). Le marche est donc principalement un marche de maisons individuelles, adapte aux familles et aux investisseurs locatifs. La baisse du nombre de transactions en 2024 pourrait signaler un ralentissement de la demande ou une attente des acheteurs face a la correction des prix.
Répartition des ventes
95,9 % de maisons et 4,1 % d'appartements parmi les 123 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 95,9 % des mutations, pour un prix médian de 1 618 €/m² (maisons) contre 1 143 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 123 | 118 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 613 € | 1 618 € | 1 143 € |
| Prix moyen/m² | 1 741 € | ||
| Surface médiane | – | 86 m² | 55 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 108 | 1 571 € |
| 2022 | 127 | 1 627 € |
| 2023 | 104 | 1 617 € |
| 2024 | 80 | 1 562 € |
| 2025 | 123 | 1 613 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction a Bully-Les-Mines est en forte hausse : 278 logements autorises sur les cinq dernieres annees, dont 45 en 2024, soit une progression de 170 % par rapport a la periode precedente. Cette acceleration traduit une volonte de renouvellement du parc et repond a une demande locative soutenue, dans une commune ou 48 % des logements sont sociaux. Toutefois, cette offre nouvelle, si elle se concentre sur des programmes neufs, pourrait exercer une pression a la baisse sur les prix de l'ancien a moyen terme. L'equilibre entre offre et demande devra etre surveille, d'autant que la demographie stagne (+0,2 % sur 5 ans).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 38 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 866 autorisations pour 354 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Bully-les-Mines
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Bully-les-Mines (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 292 logements ont été autorisés à à Bully-les-Mines, +224 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Bully-les-Mines
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bully-les-Mines
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (62,92 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annoncé ne tient pas compte des frais récurrents. À Bully-Les-Mines, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 62,92 %, un prélèvement significatif. Il faut également provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants est de 8,2 %), les frais de gestion, les charges de copropriété pour les appartements, et surtout les travaux. La part non négligeable de passoires thermiques (13,3 %) dans le parc indique un risque de rénovation à anticiper. Ces éléments expliquent pourquoi le rendement net est souvent divisé par deux par rapport au brut.
Performance énergétique du parc à Bully-les-Mines
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 671 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bully-les-Mines: classe D en tête, 12,7 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est D (216 kWh/m²/an), une performance moyenne. Cependant, 13,3 % des logements sont des passoires thermiques (étiquettes F et G). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier concret. La loi Climat et Résilience interdit la location des passoires à partir de 2025 (G), 2028 (F) et impose une rénovation progressive. Acquérir un bien mal classé nécessite donc un plan de travaux et un budget conséquent, sous peine de voir sa valeur et sa capacité à être louée diminuer rapidement.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons individuelles, qui représentent 82,4 % du parc et offrent un meilleur rendement brut (6,8 %) et un loyer estimé à 8,9 €/m²/mois. Les appartements, minoritaires, ont un loyer plus élevé (10,7 €/m²) mais un rendement plus faible. Attention au parc ancien (26,5 % d'avant 1945) et aux passoires thermiques (13,3 % classées F/G), sources de travaux obligatoires.
Quelles zones cibler à Bully-les-Mines ?
Le centre-bourg, près de la gare de Bully-Grenay et des 49 commerces, est le plus attractif pour la location. La périphérie, plus résidentielle, convient aux familles. Aucune zone en développement majeur n'est identifiée, mais la construction neuve est en hausse (+170 % sur 5 ans), ce qui pourrait à terme accroître l'offre locative.
Calculateur de rendement à Bully-les-Mines
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Risques à connaître avant d'investir à Bully-les-Mines
Le principal risque est la vacance locative, avec un taux de logements vacants de 8,2 %. La dépendance à l'économie locale fragile (taux de chômage élevé) rend les loyers sensibles aux conjonctures. La taxe foncière sur le bâti est de 62,92 % en 2024, pesant sur la rentabilité nette. Enfin, la future interdiction de louer les passoires thermiques (13,3 % du parc) impose des travaux de rénovation.
Cas pratique : un investissement type à Bully-les-Mines
Pour un appartement de 43 m² (surface médiane déduite du prix total), comptez environ 127 194 € à l'achat. Au loyer moyen de 10,7 €/m², cela génère 460 € par mois, soit un rendement brut de 4,4 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel peut devenir positif ou négatif selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Bully-les-Mines
- Négliger la taxe foncière, élevée à 62,92 %.
- Oublier de provisionner pour la rénovation des passoires thermiques.
- Surévaluer les loyers dans un marché où 48 % du parc est social.
- Ne pas vérifier les risques d'affaissement minier (PPR en vigueur).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Bully-Les-Mines suit une saisonnalité classique du Nord : plus actif au printemps et en début d'automne. Les annonces publiées en mars-avril bénéficient d'une plus grande visibilité. Évitez la période de la taxe foncière (octobre) pour une mise en vente, les acheteurs étant alors sensibles à cette charge. L'absence de tourisme marqué rend le marché plus régulier toute l'année, mais les fêtes de fin d'année ralentissent toujours les transactions.
Le saviez-vous ?
- Bully-Les-Mines compte 4 monuments historiques protégés.
- La commune a autorisé 278 logements neufs en 5 ans, en hausse de 170 %.
- 100 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Bully-les-Mines : cadre de vie et logement
Bully-Les-Mines est une petite ville bien equipee, avec 314 equipements recenses par l'INSEE, dont 49 commerces et 93 etablissements de sante. Ce maillage de services facilite la vie quotidienne et contribue a l'attractivite locative. La couverture fibre a 100 % est un atout supplementaire pour les tele-travailleurs.
Le cadre de vie est marque par l'heritage minier, avec quatre monuments historiques, mais aussi par des contraintes reelles. Sept risques naturels sont recenses, dont le radon et les affaissements miniers (PPR actif). Le taux de vacance des logements (8,2 %) et la part elevee de logements sociaux (48 %) dessinent un territoire aux contrastes sociaux prononces, a apprehender avec realisme.
Carte du marché immobilier à Bully-les-Mines
Bully-les-Mines et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bully-les-Mines
Le climat local, avec une température moyenne annuelle de 10,8 °C et 710 mm de précipitations, est typique du Nord. Les hivers sont frais et humides, les étés modérés. Ce profil convient à ceux qui ne recherchent pas un ensoleillement méditerranéen mais apprécient la fraîcheur estivale. La faible altitude (59 m) et l'absence de relief majeur exposent aux vents d'ouest. Un acheteur venant du Sud devra s'adapter ; un local y sera habitué. La proximité de la gare de Bully - Grenay (1,2 km) facilite les déplacements quotidiens, quel que temps soit-il.
À qui s'adresse Bully-les-Mines ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles à budget modeste, attirés par la propriété individuelle à prix contenu et la présence d'écoles. Les travailleurs mobiles apprécient la desserte ferroviaire. Les retraités (26,1 % de la population) y trouvent des services de santé, mais doivent considérer les risques environnementaux. Peu adaptée aux recherchent d'un cadre naturel préservé.
Avantages et limites à Bully-les-Mines
✓ Points forts
- Prix d'entrée abordable pour une maison individuelle.
- Desserte transport pratique (gare proche, TGV et aéroport à moins de 30 km).
- Services de proximité complets (commerce, santé, écoles, sports).
- Connexion internet optimale (fibre 100 %).
- Patrimoine historique avec 4 monuments protégés.
− À prendre en compte
- Exposition à des risques naturels (inondations, radon).
- Taux de chômage élevé (16,3 %) et économie fragile.
- Qualité énergétique moyenne du parc (classe D, 13,3 % de passoires).
Composition du parc immobilier à Bully-les-Mines
5 713 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
4 671 maisons pour 1 000 appartements: le parc à Bully-les-Mines est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est très majoritairement composé de maisons individuelles (82,4 %), une spécificité du bassin minier. La part de propriétaires-occupants (47,8 %) est inférieure à la moyenne nationale, tandis que le logement social représente 48 % du parc, un chiffre qui structure fortement le marché. Un taux de vacance de 8,2 % indique une certaine fluidité mais aussi des biens parfois difficiles à vendre ou louer. Ce paysage indique un marché ancré dans l'accession à la maison individuelle, avec une forte présence du secteur social qui peut modérer la tension sur les prix.
Ancienneté du parc à Bully-les-Mines
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 203 logements).
- Avant 1919 6,2 % 323 logts
- 1919-1945 20,3 % 1 057 logts
- 1946-1970 25,7 % 1 335 logts
- 1971-1990 25,9 % 1 348 logts
- 1991-2005 10,7 % 555 logts
- 2006-2019 11,2 % 585 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Bully-les-Mines
314 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bully-les-Mines
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est concerné par deux plans de prévention des risques (PPR) : l'un révisant la catastrophe naturelle 'bassin minier', l'autre spécifique à Bully-les-Mines. Sept risques naturels sont recensés, liés principalement à l'affaissement minier et aux mouvements de terrain. Le radon, gaz naturel radioactif, présente une concentration moyenne. La sismicité est faible. Consulter le cadastre des risques (Géorisques) avant tout achat est impératif pour connaître les contraintes constructives et les obligations d'assurance. Ces éléments font partie du diagnostic obligatoire.
Cas pratique : un achat type à Bully-les-Mines
Pour une maison de 88 m² (surface médiane), le budget médian est de 137 192 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine 720 €. Cela représente environ 45 % du revenu médian local mensuel (1 590 €), un effort important pour un primo-accédant seul.
Erreurs à éviter quand on achète à Bully-les-Mines
- Acheter sans consulter le DPE, sous peine de travaux coûteux.
- Ignorer les PPR actifs sur la commune (7 risques recensés).
- Surévaluer son budget sans tenir compte du taux de chômage local (16,3 %).
- Négliger la proximité des commodités dans une ville de 8 km².
Points clés à retenir à Bully-les-Mines
- Prix médian au m² : 1 585 €, en baisse de 7,8 % sur un an.
- Rendement brut locatif maison : 6,8 %, appartement : 4,4 %.
- Climat tempéré : moyenne annuelle de 10,8 °C, 710 mm de pluie.
- Écart majeur : maison à 1 618 €/m² vs appartement à 1 143 €/m².
- Taxe foncière élevée : taux de 62,92 % sur le bâti.
- Parc immobilier dominé à 82,4 % par les maisons individuelles.
- Facteur valeur clé : la performance énergétique (DPE).
- Budget type pour une maison : environ 137 192 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bully-les-Mines ?
À Bully-Les-Mines, la valeur d'un bien dépend d'abord de sa typologie : une maison se négocie à 1 618 €/m² en moyenne, un appartement à 1 143 €/m², mais ces derniers sont rares. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd, avec 26,5 % du parc construit avant 1945. La proximité des 15 établissements scolaires ou des 49 commerces locaux est un plus. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. La desserte par les transports (gare à 1,2 km) et la couverture fibre à 100 % sont des atouts valorisants. Enfin, s'éloigner des zones à risques naturels identifiées préserve la valeur.
Estimation indicative d'une maison à Bully-les-Mines
Pour une maison de 86 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
138 718 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse comme celui de Bully-Les-Mines, une estimation précise est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables. Surévaluer son bien le expose à une vacance prolongée (le taux local est de 8,2 %), tandis qu'une sous-évaluation signifie une perte financière. Seule une analyse fine intégrant la surface, la typologie (82,4 % de maisons), la performance énergétique et la localisation exacte permet de se positionner au juste prix par rapport aux 92 biens vendus chaque année.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne au m², mais ne voit pas l'état réel du bien, son exposition exacte, ni la qualité de son voisinage. Un professionnel local connaît les micro-marchés : la différence de valeur entre un quartier proche de la gare de Bully - Grenay et un autre plus éloigné. Il évalue l'impact d'un DPE E ou F sur la négociation, crucial avec 13,3 % de passoires dans la commune. Il sait que le taux de chômage à 16,3 % peut rallonger les délais de vente. Son estimation, basée sur des visites et des comparables récents, sert de référence solide pour négocier avec des acheteurs sérieux et éviter une décote de dernière minute.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très variable selon le type.
- Oublier de valoriser la fibre optique, disponible partout.
- Ne pas ajuster le prix pour un DPE F ou G.
- Minimiser l'impact d'un voisinage très social sur la valorisation.
Investir à Bully-les-Mines : passer à l'action
Les chiffres posent un diagnostic, mais l'achat reussi se joue sur le terrain : choix du bien, negociation, connaissance des quartiers. Notre reseau de professionnels locaux vous aide a transformer cette analyse en investissement rentable.
Les donnees revelent un potentiel locatif reel, mais la selection du bien et du secteur est cruciale.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Bully-Les-Mines grace aux dernieres transactions et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF)
- Evolution des prix et dynamique du marche
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bully-les-Mines
Quel est le prix immobilier moyen a Bully-Les-Mines ?
Le prix median global s'etablit a 1 585 €/m² en 2024. Les maisons se negocient autour de 1 618 €/m² et les appartements a 1 143 €/m², selon les donnees DVF.
Est-ce le bon moment pour investir a Bully-Les-Mines ?
La correction de -7,8 % en 2024 peut constituer un point d'entree opportun pour un investissement locatif. Le rendement brut des maisons atteint 6,8 %, mais le parc ancien necessite une vigilance sur l'etat energetique.
Bully-Les-Mines est-elle plus chere ou moins chere que ses voisines ?
Bully-Les-Mines est 17 % plus chere que Nœux-Les-Mines mais 36 % moins chere qu'Annœullin. Son prix median se situe dans une fourchette intermediaire parmi les communes comparables du bassin minier.
Quel rendement locatif esperer a Bully-Les-Mines ?
Le rendement locatif brut est de 6,8 % pour les maisons et 4,4 % pour les appartements. Apres charges et impots, le rendement net est d'environ 3,4 % pour les maisons.
Quels sont les quartiers a privilegier a Bully-Les-Mines ?
Les donnees DVF ne permettent pas de detailler par quartier. Il est conseille de se renseigner localement sur les secteurs proches de la gare, des commerces et des ecoles, tout en verifiant les eventuels risques miniers.
Marché immobilier des communes voisines
Bully-Les-Mines affiche un prix superieur de 17 % a Nœux-Les-Mines mais un rendement locatif plus eleve, creant un effet de levier interessant pour les investisseurs cherchant des indicateurs locatifs solides.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bully-les-Mines.
Communes limitrophes de Bully-les-Mines
Bully-les-Mines est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Bully-les-Mines se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 613 € sur la base de 123 transactions enregistrées en 2026.
Peu de variation du prix médian au m² entre 2021 et 2025 (+2,7 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 542 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +3,3 %.
Typologie à dominante pavillonnaire: 95,9 % des ventes concernent des maisons, à 1 618 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Bully-les-Mines, un logement de 86 m² (139 148 €) représente 7,3 années de ressources brutes.
Loyers observés à Bully-les-Mines: 10,7 €/m²/mois pour un appartement, 8,9 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 11,3 % pour un appartement (6,6 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Bully-les-Mines (0,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 292 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des logements collectifs (67 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bully-les-Mines est une commune nordiste, entre plaines et littoral. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 74 m.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.