01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 541 logements dont 4 301 résidences principales, 10 résidences secondaires et 229 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 301 | 94,7 % |
| Résidences secondaires | 10 | 0,2 % |
| Logements vacants | 229 | 5,0 % |
Parmi les 4 541 logements du parc, 95 % assurent la fonction de résidence principale, contre 0 % de secondaires et 5 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 92 | 2,2 % |
| 1919-1945 | 325 | 7,6 % |
| 1946-1970 | 1 391 | 32,7 % |
| 1971-1990 | 1 441 | 33,8 % |
| 1991-2005 | 451 | 10,6 % |
| 2006-2019 | 559 | 13,1 % |
Structure du bâti par époque: 2 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (34 %), 13 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 65 | 1,5 % |
| 2 pièces | 192 | 4,5 % |
| 3 pièces | 648 | 15,1 % |
| 4 pièces | 1 267 | 29,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 129 | 49,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 50 % du parc, contre 6 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 422 | 4 522 | 4 541 |
| Rés. principales | 4 271 | 4 280 | 4 301 |
| Rés. secondaires | 7 | 6 | 10 |
| Vacants | 144 | 237 | 229 |
24,9 % de part de propriétaires à Sallaumines, commune de population comparable à 7 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 568 | 59,7 % |
| Locataires (privé) | 602 | 14,0 % |
| Locataires HLM | 1 069 | 24,9 % |
| Logés gratuitement | 63 | 1,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 59,7 %, locataires 38,8 % — la part HLM s'établit à 25 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 197 | 74,3 % |
| Fioul | 121 | 2,8 % |
| Électricité | 616 | 14,3 % |
| Gaz bouteille | 19 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 348 | 8,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 74 % au gaz de ville, 14 % pour électricité, 8 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 366 |
| 2 à 4 ans | 703 |
| 5 à 9 ans | 679 |
| 10 ans ou plus | 2 554 |
| Total ménages | 4 301 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 522 |
| Sous-occupation modérée | 1 034 |
| Sous-occupation accentuée | 1 261 |
| Suroccupation modérée | 148 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 785 | 18,3 % |
| 1 voiture | 1 971 | 45,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 545 | 35,9 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 18 % sans, 46 % à une voiture, 36 % multi-motorisés. Par ailleurs, 72,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 807 | 2 717 | 4 | 86 |
| 1975 | 3 738 | 3 530 | 6 | 202 |
| 1982 | 3 869 | 3 735 | 9 | 125 |
| 1990 | 3 965 | 3 700 | 7 | 258 |
| 1999 | 3 949 | 3 811 | 25 | 113 |
| 2006 | 4 098 | 3 915 | 6 | 177 |
| 2011 | 4 422 | 4 271 | 7 | 144 |
| 2016 | 4 522 | 4 280 | 6 | 237 |
| 2022 | 4 541 | 4 301 | 10 | 229 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 807 à 4 541, soit +62 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 214 | 218 | 215 | 205 | 175 | 122 |
| Dont vacants > 2 ans | 81 | 79 | 85 | 83 | 49 | 69 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,2 % |
| Classe B | 46 | 1,8 % |
| Classe C | 794 | 31,4 % |
| Classe D | 987 | 39,0 % |
| Classe E | 439 | 17,3 % |
| Classe F | 193 | 7,6 % |
| Classe G | 68 | 2,7 % |
Distribution DPE sur 2 531 diagnostics: la majorité se situe en classe D (39 %), avec 33 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 69 | 2,7 % |
| Classe B | 316 | 12,5 % |
| Classe C | 774 | 30,6 % |
| Classe D | 806 | 31,8 % |
| Classe E | 360 | 14,2 % |
| Classe F | 169 | 6,7 % |
| Classe G | 37 | 1,5 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe D ressort en tête (32 %), et 46 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 235 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 248 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 161 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 176 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 142 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 88 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 248 kWh/m²/an pour le bâti 1948-1974, 88 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 38 | 8 |
| Classe C | 294 | 500 |
| Classe D | 514 | 473 |
| Classe E | 258 | 181 |
| Classe F | 132 | 61 |
| Classe G | 49 | 19 |
Côté maisons, la dominante est D (215 kWh/m²/an); côté appartements, C (192).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 6 |
| T2 | 196 |
| T3 | 589 |
| T4 | 505 |
| T5+ | 143 |
Faut-il investir à Courrières en 2026 ?
Intégrée à la CA d'Hénin-Carvin, Courrières bénéficie d'une bonne desserte (gare à 4 km, autoroute à proximité) et d'un équipement en services au-dessus de la moyenne. Néanmoins, la commune subit un déclin démographique (-3,5 % en 5 ans) et un taux de chômage élevé (13,6 %), ce qui teinte son marché immobilier d'une double dynamique. Notre verdict décrypte cette dualité.
Avec un rendement brut de 7,0 % sur les maisons et une correction de -9 % en un an, le marché local est un point d'entrée intéressant pour un portefeuille locatif équilibré, sans être une pépite.
Verdict
➤ Investir ici impose une stratégie locative spécifique aux maisons et une sélection rigoureuse pour compenser les fragilités économiques locales.
Points clés
- ✓ Correction de -9 % en 2024 : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement brut maisons à 7,0 %
- ✓ Services et transports nombreux
- ⚠ Déclin démographique et chômage élevé
- ⚠ Parc vieillissant et risque rénovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur de 30 % à la moyenne nationale (environ 2 400 €/m²).
- Légèrement en dessous de la moyenne départementale du Pas-de-Calais (environ 1 700 €/m²).
- Rendement locatif (maisons) supérieur à celui des grandes métropoles comme Lille (environ 5 %).
Analyse du marché immobilier à Courrières
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Courrières
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée (4,3/10). Le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée (4,3/10). Le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité faible (2,8/10). Les prix dépassent la capacité d'achat de nombreux ménages locaux, ce qui freine la demande.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité faible (2,8/10). Les prix dépassent la capacité d'achat de nombreux ménages locaux, ce qui freine la demande.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,9
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,9/10). Une demande locative existe, notamment pour les maisons, mais sans être explosive.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,9/10). Une demande locative existe, notamment pour les maisons, mais sans être explosive.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,3
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique très faible (1,3/10). Aucune opportunité de location saisonnière à attendre sur cette commune.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique très faible (1,3/10). Aucune opportunité de location saisonnière à attendre sur cette commune.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1654,0 — Percentile dept : 43/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 57/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -3,5 — Percentile dept : 26/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1130,7 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 43/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,6 — Percentile dept : 15/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 23,5 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,3 — Percentile dept : 91/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 11/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -3,5 — Percentile dept : 26/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1654,0 — Percentile dept : 57/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,2 — Percentile dept : 11/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 33/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1130,7 — Percentile dept : 5/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Courrières : opportunités et risques
Investir à Courrières en 2026 se justifie presque exclusivement pour le rendement locatif brut sur les maisons, évaluà à 7,0 % par la carte des loyers. Ce chiffre est notable dans le paysage régional. Toutefois, il faut immédiatement le nuancer : la taxe foncière sur le bâti atteint 55,96 %, ce qui, après les charges de gestion et de vacance, abaisse le rendement net à environ 3,7 %.
La stratégie est donc claire : cibler une maison en bon état, si possible rénovée, pour éviter le piège des passoires thermiques (10,2 % du parc est en classe F ou G). La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement interlopes à la location, un risque élevà sur un parc où 9,8 % des logements datent d'avant 1945. L'horizon doit être le moyen terme, le temps de capter les loyers et d'espérer une stabilisation des prix après la correction.
Le risque principal est la dépendance à une économie locale fragile. Avec un taux de chômage à 13,6 % et une démographie en baisse, la demande locative pourrait se contracter, augmentant les périodes de vacance. L'investisseur doit avoir une capacità d'autofinancement solide pour traverser ces cycles.
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Données du marché immobilier à Courrières
DVF, loyers, permis, analyse expertLa baisse de -9 % du prix médian enregistrée en 2024 par la DGFiP est le signal le plus fort du marchà courrièrois. Elle marque la fin d'un cycle haussier de trois ans et ramène les valorisations à un niveau plus en phase avec les indicateurs économiques du bassin. Avec 83,6 % de maisons, le marchà est structurellement familial et dépendant de la solvabilité locale, qui s'érode avec un revenu médian de 20 310 €.
La comparaison avec les communes voisines de l'ancien bassin minier est éclairante. Selon les donnà es DVF 2024, Courrières est plus chère que Sallaumines (-15 %) ou Harnes (-13 %), sans offrir de différence notable en termes de cadre de vie ou d'équipements. Cette prime de prix interroge sa soutenabilité à moyen terme, surtout face à un déclin démographique partagé.
Le contexte territorial, avec une gare à Dourges à 4,1 km et un accès rapide à l'autoroute, soutient une certaine attractivité résidentielle. Cependant, l'indice de fragilité élevé (6,5/10) et le taux de chômage à 13,6 % pèsent sur la demande. Le marchà reste ainsi tiré par les besoins de logement des ménages locaux, avec peu d'apport extérieur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Courrières Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Après une hausse continue de 2020 à 2023, le prix médian à Courrières a amorcé une correction marquée en 2024, avec une baisse de -9 % en un an. Cette chute ramène les prix au niveau de 2021, effaçant deux ans de gains. Elle intervient dans un contexte de ralentissement général, mais est plus prononcée qu'ailleurs dans le département, suggérant une surchauffe antérieure. Pour un acheteur en 2026, cela signifie qu'une fenêtre de négociation s'est ouverte, mais qu'il faut être prudent sur la stabilité future des prix, liée aux fragilités économiques locales.
Évolution du marché immobilier de Courrières
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 1 820 €/m² de prix médian pour 96 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à +5,5 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Le modèle financier pour une maison médiane de 88 m² (145 552 €) montre un décalage entre le coût du crédit et le loyer perçu. Avec un loyer médian de 9,7 €/m², le revenu locatif annuel couvre une partie significative de la mensualité, mais l'effort résidentiel net reste d'environ 380 € par mois. Le rendement brut de 7,0 % est attrayant, mais la taxe foncière élevée (55,96 %) et les charges de gestion grèvent rapidement le net. Ce montage n'est viable que pour un investisseur acceptant une rentabilité nette modeste (3,7 %) et capable de supporter cet effort mensuel.
Acheter vs Louer — appartement 54 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marchà transactionnel de Courrières est presque exclusivement composé de maisons (91 ventes sur 97 en 2024). Le volume annuel, stable autour de 100 ventes, est soutenu mais en net repli par rapport au pic de 159 transactions en 2021. Cette baisse d'activité, couplée à la chute des prix, indique un marché qui bascule en faveur de l'acheteur. Les biens échangés sont majoritairement des maisons de 88 m² en moyenne, souvent anciennes (seulement 13,1 % du parc construit après 2006). L'absence de transactions notables en appartement confirme un marché très spécialisé.
Répartition des ventes
94,8 % de maisons et 5,2 % d'appartements parmi les 96 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 94,8 % des mutations, pour un prix médian de 1 812 €/m² (maisons) contre 1 901 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 96 | 91 | 5 |
| Prix médian/m² | 1 820 € | 1 812 € | 1 901 € |
| Prix moyen/m² | 1 815 € | ||
| Surface médiane | – | 93 m² | 54 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 150 | 1 725 € |
| 2022 | 110 | 1 715 € |
| 2023 | 92 | 1 802 € |
| 2024 | 94 | 1 602 € |
| 2025 | 96 | 1 820 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Courrières est au point mort. Seulement 28 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance à la baisse de -70 % par rapport à la période précédente. En 2024, seuls 3 logements neufs sont prévus. Ce ralentissement brutal reflète à la fois la baisse de l'attractivité résidentielle et le déclin démographique. Pour l'investisseur, cela signifie un risque de sur-offre négligeable, mais aussi un parc vieillissant où les biens rénovés ou récents pourront se démarquer.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 354 logements ont été autorisés et 236 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 67 %.
Vacance longue durée à Courrières
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Courrières (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 51 logements autorisés à à Courrières, dont 29 en 2025 (-47 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Courrières
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Courrières
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,96 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 7 % pour les maisons chute à environ 3,7 % net. L'écart s'explique par la taxe foncière, élevée à Courrières (55,96 % sur le bâti), les frais de gestion, une provision pour travaux (parc ancien dominant) et le risque de vacance (5 % des logements sont vacants). Dans un parc comptant 10,2 % de passoires thermiques, prévoyez aussi une enveloppe pour la rénovation énergétique, désormais incontournable pour louer ou revendre.
Performance énergétique du parc à Courrières
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 531 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Courrières: la classe D domine, 10,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 204 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F/G) représentent 10,2 % du parc diagnostiqué. Attention à la loi Climat : depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les seuils se durcissent en 2028 (F) et 2034 (E). Acheter une passoire implique un plan de rénovation urgent, sous peine de voir sa valeur et sa louabilité chuter. Privilégiez les biens déjà rénovés ou budgétisez les travaux.
Calculateur de rendement à Courrières
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Courrières
- Négliger la taxe foncière élevée (55,96 %) dans le calcul de rentabilité.
- Surestimer les loyers dans une commune au pouvoir d'achat modéré.
- Investir dans une passoire thermique sans budget rénovation immédiat.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (taux de 5 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché local, peu touristique, suit un rythme classique. Le printemps (mars-juin) est souvent la période la plus active, avec une offre plus large. L'automne (septembre-octobre) peut aussi être propice après la pause estivale. Évitez de démarrer une vente en décembre-janvier. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir des opportunités de négociation sur des biens en vente depuis plusieurs mois. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre, un moment où les propriétaires peuvent être plus motivés pour vendre un bien vacant.
Le saviez-vous ?
- La commune compte 10 établissements scolaires pour 10 176 habitants.
- 87,8 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'indice de vieillissement est de 140, soit 40 % de seniors en plus que de jeunes.
S'installer à Courrières : cadre de vie et logement
S'installer à Courrières, c'est opter pour le cadre d'une petite ville bien équipée, avec 307 commerces et services à proximité selon l'INSEE, et une desserte en transports correcte. La connexion fibre est quasi-généralisée (87,8 %), un atout pour les télétravailleurs. L'accès rapide à Douai (14 km) et Lille (via l'aéroport à 15 km) élargit les horizons professionnels et culturels.
Néanmoins, le cadre de vie est contrasté. La commune est confrontée à 7 risques naturels recensés et un historique de 3 arrêtés catastrophes naturelles, ce qui peut impacter les assurances. Le profil démographique, avec un indice de vieillissement de 140,0, indique une population plus âgée que la moyenne, ce qui influe sur la vie associative et l'animation locale. Les familles y trouveront des écoles (10 établissements) mais aussi les signes d'un territoire en reconversion, où la vacance des logements (5,0 %) et le déclin de la construction neuve tracent un horizon incertain.
Carte du marché immobilier à Courrières
Courrières et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Courrières
Avec une température moyenne de 11,0°C et 726 mm de pluie annuels, le climat est océanique tempéré, sans excès. Les hivers sont humides et doux (peu de jours de gel sévère), les états relativement frais. Ce profil convient aux acheteurs qui redoutent les canicules méridionales ou les hivers rigoureux de l'est. La proximité de la métropole lilloise (15 km de l'aéroport) offre un contrepoids urbain sans subir son agitation permanente.
Composition du parc immobilier à Courrières
4 541 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 83,6 % du parc à Courrières, 16,4 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le marché est très majoritairement constitué de maisons (83,6 %). La part de propriétaires-occupants (59,7 %) et la quasi-absence de résidences secondaires (0,2 %) indiquent un ancrage résidentiel fort et un marché stable, peu spéculatif. Cependant, le taux de vacance de 5 % et le recul démographique (-3,5 % en 5 ans) peuvent indiquer un léger essoufflement de la demande pour les biens les moins attractifs. L'acheteur type est un ménage local recherchant une maison individuelle.
Ancienneté du parc à Courrières
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 259 logements).
- Avant 1919 2,2 % 92 logts
- 1919-1945 7,6 % 325 logts
- 1946-1970 32,7 % 1 391 logts
- 1971-1990 33,8 % 1 441 logts
- 1991-2005 10,6 % 451 logts
- 2006-2019 13,1 % 559 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Courrières
307 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Courrières
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Courrières présente un risque radon moyen et une sismicité faible. Sept risques naturels sont recensés (inondation, mouvement de terrain...), avec trois arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consultez obligatoirement le dossier départemental des risques majeurs et le Plan de Prévention des Risques (PPR) en mairie avant d'acheter. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité, le prix du bien et les possibilités de travaux. Une vigilance particulière s'impose pour les terrains en bas de pente ou près des cours d'eau.
Cas pratique : un achat type à Courrières
Acheter une maison médiane à Courrières (145 552 €) représente l'équivalent de 7,2 années du revenu médian local (20 310 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 750 €. Cela mobilise environ 44 % d'un revenu médian mensuel (nets après impôt), un effort conséquent qui explique le recours au logement social (34 % du parc).
Erreurs à éviter quand on achète à Courrières
- Se fier au prix au m² moyen sans vérifier l'état énergétique (DPE).
- Omettre de consulter le dossier des risques majeurs en mairie.
- Sous-estimer le coût des travaux dans un parc où 9,8 % des logements sont d'avant 1945.
- Négliger la proximité des équipements dans un contexte de faible mobilité.
Points clés à retenir à Courrières
- Prix médian en baisse de 9 % sur un an à 1 820 €/m².
- Rendement net locatif estimé à 3,7 % après charges et taxe.
- Climat tempéré avec 11°C de moyenne et 726 mm de pluie.
- Contexte de marché vendeur difficile avec prix en baisse.
- Marché très majoritairement constitué de maisons individuelles (83,6 %).
- 5 % des logements sont vacants, un risque à pondérer.
- La performance énergétique (DPE) devient un critère prix majeur.
- 10,2 % de passoires thermiques, viser des biens rénovés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Courrières ?
À Courrières, dans un marché en correction (-9 % sur un an), l'état du bien et sa performance énergétique sont primordiaux. Une maison rénovée (classe D ou mieux) se vendra nettement mieux qu'une passoire. La surface du terrain et la proximité des commodités (commerces, écoles parmi les 10 établissements, gare de Dourges à 4,1 km) pèsent aussi. La localisation au sein de la commune est clé : les quartiers les plus proches des équipements (126 services recensés) et bien desservis par la fibre (87,8 %) résistent mieux. Pour un vendeur, investir dans une rénovation basique (peinture, ravalement) et un diagnostic énergétique performant est souvent rentable.
Estimation indicative d'une maison à Courrières
Pour une maison de 93 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
169 260 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les micro-marchés. Un professionnel local connaît la valeur réelle d'une rue, l'impact d'une vue ou d'un défaut de construction. Il évalue l'état exact (fautes d'entretien, humidité) et le potentiel de revente auprès des profils acheteurs locaux (jeunes ménages, familles). Son estimation sert aussi de levier de négociation avec les acheteurs sérieux. Dans un marché en baisse comme celui de Courrières, une estimation juste et défendable est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur des prix de vente antérieurs au retournement de marché.
- Croire que tous les mètres carrés se valent, quel que soit l'état.
- Oublier de valoriser un bon DPE, argument de plus en plus vendeur.
- Ne pas tenir compte du faible volume de transactions pour ajuster le prix.
Investir à Courrières : passer à l'action
L'analyse des chiffres ne suffit pas. À Courrières, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation exacte, de son état et de la présence de passoires thermiques. Seul un professionnel implanté localement peut identifier les rues à éviter et les opportunités sous-valorisées dans ce marché en correction.
Les donnîs DVF indiquent une correction. Sa signification réelle pour votre projet dépend du secteur précis et du bien.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Courrières grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marchà local.
- Analyse basée sur les 97 ventes récentes à Courrières
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Courrières
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Courrières ?
Le prix médian des maisons à Courrières est de 1 820 €/m² en 2024. Pour une maison de 88 m² (surface médiane), le budget total est d'environ 145 550 €. Le marchà des appartements y est quasiment inexistant.
Est-ce le bon moment pour acheter à Courrières ?
Le marchà est en correction (-9 % en 2024), ce qui peut représenter une opportunité de négociation. Cependant, cette baisse est liée à des fragilités économiques locales, exigeant une grande prudence dans le choix du bien et du secteur.
Courrières est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Courrières est environ 7 % plus chère que Billy-Montigny et 13 % plus chère que Harnes. Cette surcote s'explique en partie par une meilleure dotation en équipements et services, mais n'est pas nécessairement justifiée par les indicateurs économiques.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Courrières ?
Le rendement locatif brut pour les maisons est élevà à 7,0 %. Attention, après déduction de la taxe foncière (55,96 %), des charges et de la vacance, le rendement net tombe autour de 3,7 %.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Courrières ?
Plusieurs risques sont identifiés : économique (chômage élevà à 13,6 %), démographique (population en baisse), et lié au parc de logements (10,2 % de passoires thermiques). La commune est aussi soumise à 7 risques naturels recensés.
Marché immobilier des communes voisines
Courrières affiche un prix au mètre carré supérieur à ses voisines comme Sallaumines ou Harnes, malgré des indicateurs économiques et démographiques similaires, ce qui interroge sa survalorisation et limite l'effet de levier.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Courrières.
Communes limitrophes de Courrières
Courrières est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Courrières ressort à 1 820 € (source DVF, 96 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel du Pas-de-Calais.
Sur 2021-2025, le prix médian de Courrières progresse de +5,5 %, une trajectoire haussière modérée. Sur l'ensemble de la période, 542 transactions sont recensées par les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +13,6 % sur le prix médian.
Le marché penche nettement côté maisons (94,8 %), vendues autour de 1 812 €/m² pour des surfaces médianes de 93 m². Un bien type de 93 m² revient à environ 168 516 €, soit 8,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,3 € (appartements) et 9,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Courrières (0,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve reste limitée: 51 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Courrières est dans la tradition communale des Hauts-de-France. Courrières est en plaine, à 26 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).