En 2024, 473 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 874 €/m² à Cahors, niveau conforme à la médiane départementale. Entre 1 389 et 2 500 €/m² pour la moitié des ventes: le marché de Cahors présente une dispersion notable selon les secteurs et les prestations.
Entre 2020 et 2024, le prix médian au m² à Cahors a augmenté de +12,2 %. Sur l'ensemble de la période, 2 466 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 1 883 €/m² (surface médiane 95 m²) et celui des appartements à 1 868 €/m² (55 m²). Un bien type de 95 m² revient à environ 178 885 €, soit 8,2 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,7 € (appartements) et 9,2 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,5 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Cahors (4,7 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2020 et 2024, 475 logements autorisés au permis de construire à Cahors — un rythme moyen de 95 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 64 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Cahors s'interprète dans un contexte plus large — Cahors est au cœur de l'arrière-pays occitan, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (dans les collines, à une altitude moyenne de 205 m) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2024 au plus récent.
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Cahors
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Faut-il investir à Cahors en 2026 ?
Préfecture du Lot et ville d'art, Cahors combine un patrimoine exceptionnel et des services de premier ordre. Pourtant, son économie locale, fragilisée par un chômage élevé, peine à soutenir le marché immobilier. Ce décalage entre attractivité résidentielle et réalité économique définit les conditions d'un investissement prudent en 2026.
Avec une attractivité territoriale classée dans le top quart, Cahors offre une vitrine prestigieuse mais un marché immobilier en pause, créant une fenêtre de négociation inédite.
Verdict
➤ Opportunité de rendement locatif pour investisseurs aguerris, à condition de sélectionner rigoureusement le bien et d'accepter un horizon long terme.
Points clés
- ✓ Correction récente de -1,5 %
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,5 %)
- ✓ Parc énergétique performant (classe C dominante)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Taux de chômage élevé (16,6 %)
- ⚠ 12,6 % de logements vacants
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 1 874 €/m², Cahors reste sous la barre des 2 000 €, un niveau nationalement attractif.
- Elle dépasse largement la médiane départementale, confirmant son statut de pôle central du Lot.
- Son rendement locatif brut (7,5 %) surclasse celui des grandes métropoles, compensant la plus-value immobilière plus modeste.
Analyse du marché immobilier à Cahors
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,8/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Cahors
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,8
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Une pression immobilière modérée (4,8/10) indique un marché ni tendu ni atone, propice à des négociations serrées.
Indice de Pression Immobilière
ModéréUne pression immobilière modérée (4,8/10) indique un marché ni tendu ni atone, propice à des négociations serrées.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Une accessibilité très faible (2,6/10) signifie que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleUne accessibilité très faible (2,6/10) signifie que les prix ont décroché du pouvoir d'achat local, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Une opportunité locative modérée (5/10) indique une demande locative réelle mais un parc vacant important, nécessitant de bien cibler le quartier.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréUne opportunité locative modérée (5/10) indique une demande locative réelle mais un parc vacant important, nécessitant de bien cibler le quartier.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Une pression touristique immobilière faible (1,7/10) écarte la stratégie locative saisonnière pure au profit du marché locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleUne pression touristique immobilière faible (1,7/10) écarte la stratégie locative saisonnière pure au profit du marché locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Cahors : cadre de vie et logement
Acheter à Cahors, c'est choisir une ville au patrimoine remarquable (45 monuments historiques) et au cadre de vie agréable, avec un climat doux (13,3°C de moyenne) et des paysages de vallée. Le marché immobilier, accessible comparé à d'autres villes d'Occitanie, demande cependant de bien peser les forces et faiblesses de ce chef-lieu du Lot.
Tout savoir pour acheter et vivre à CahorsInvestir à Cahors : passer à l'action
L'analyse des données DVF offre une photographie, mais l'acquisition se joue sur le terrain cadurcien, entre les coteaux et les méandres du Lot. Identifier le bon bien au bon prix requiert une connaissance intime des micro-secteurs et des opportunités qui n'apparaissent pas dans les statistiques.
Ces données dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend d'une expertise fine des rues et des biens.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Cahors
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Cahors ?
En 2024, le prix médian à Cahors est de 1 874 €/m². Il existe une forte dispersion : 50 % des transactions se situent entre 1 389 € et 2 500 € le mètre carré, reflétant la diversité du parc entre centre historique rénové et périphérie.
Cahors est-elle une ville chère pour investir ?
Comparée à des villes similaires comme Rodez ou Gaillac, Cahors est moins chère, avec un écart de prix de -16 % et -8 % respectivement. Son rendement locatif brut de 7,5 % pour les appartements la rend attractive pour un investissement de rendement.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Cahors ?
Le rendement locatif brut moyen est de 7,5 % pour un appartement et 5,9 % pour une maison. Après déduction des charges et de la taxe foncière (65,47 %), le rendement net estimé tombe à environ 3,6 % pour les appartements.
Quels sont les quartiers recommandés pour investir ?
Il faut privilégier les secteurs proches du centre-ville et de l'université pour capter la demande locative étudiante. Les quartiers bien desservis et rénovés offrent une meilleure garantie contre la vacance, qui atteint 12,6 % à l'échelle de la commune.
Le marché est-il en baisse ou en hausse à Cahors ?
Le marché est en légère correction après plusieurs années de hausse. Le prix médian a reculé de 1,5 % entre 2023 et 2024, passant de 1 903 €/m² à 1 874 €/m², ce qui peut offrir des opportunités de négociation.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au mètre carré inférieur de 19 % à celui de Gaillac et de 16 % à celui de Rodez, Cahors présente un écart de valorisation significatif pour des indicateurs similaires, offrant un effet de levier intéressant.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Cahors.
Communes limitrophes de Cahors
Cahors est entourée de 11 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :