Acheter à Cahors, c'est choisir une ville au patrimoine remarquable (45 monuments historiques) et au cadre de vie agréable, avec un climat doux (13,3°C de moyenne) et des paysages de vallée. Le marché immobilier, accessible comparé à d'autres villes d'Occitanie, demande cependant de bien peser les forces et faiblesses de ce chef-lieu du Lot.
Carte du marché immobilier à Cahors
Cahors et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Cahors
13 253 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements, à 46 % de maisons, montre un équilibre avec l'habitat collectif. Un taux de propriétaires de 48,6 % indique une stabilité relative, mais inférieure à la moyenne nationale. La part faible des résidences secondaires (4,7 %) indique un marché tourné vers l'habitat principal. Le taux de vacance élevé (12,6 %) suggère des opportunités de rénovation, mais aussi une possible fragilité sur certains segments. L'acheteur typique est souvent un ménage local ou régional.
Évolution démographique à Cahors
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Cahors
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Cahors
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 35,3 %
- Employés 17,5 %
- Autres sans activité professionnelle 15,2 %
- Professions intermédiaires 12,3 %
- Ouvriers 9,5 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,8 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,3 %
- Agriculteurs exploitants 0,2 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Cahors
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Cahors
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 10 868 logements).
- Avant 1919 14,7 % 1 602 logts
- 1919-1945 6,8 % 738 logts
- 1946-1970 24,1 % 2 618 logts
- 1971-1990 28,7 % 3 124 logts
- 1991-2005 15,1 % 1 637 logts
- 2006-2019 10,6 % 1 149 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Cahors
1 249 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Cahors
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Cahors
Une maison type de 95 m² représente un investissement médian de 178 885 €. Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance approche 970 €. Cela requiert un revenu stable, le revenu médian local étant de 21 750 €. Les frais de notaire ajoutent environ 15 000 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Cahors
- Se fier uniquement au prix au m², qui masque les écarts de quartier.
- Omettre de vérifier le DPE et les travaux à prévoir.
- Ne pas se renseigner sur les risques naturels (22 arrêtés historiques).
- Sous-estimer le coût de la rénovation dans l'ancien.
Le saviez-vous ?
- Cahors compte 45 monuments historiques protégés dans son périmètre.
- La fibre couvre 94 % des logements, un atout pour le télétravail.
- L'aéroport de Cahors-Lalbenque est situé à seulement 100 m du centre.
Performance énergétique du parc à Cahors
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 5 672 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante C (190 kWh/m²/an) est plutôt bonne pour un parc ancien. Seulement 6,2 % des logements sont classés F ou G (passoires), un taux bas qui limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat prévoit l'interdiction de location des passoires d'ici 2028 et 2034. Investir dans l'amélioration d'un bien classé D ou E devient un levier de valeur et de conformité anticipée.
Risques naturels et géorisques à Cahors
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRN-I - Bassin de Cahors Révision Partielle PPRN Prescrit
- PPRi Bassin de Cahors PPRN Approuvé approuvé le 12/01/2004
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Deux Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs : un PPRN pour les risques naturels et un PPRi pour les inondations. La ville a connu 22 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter ces documents en mairie ou sur Géorisques est indispensable avant tout achat, car ils peuvent imposer des contraintes constructives ou d'assurance, notamment pour les biens proches du Lot ou des versants.
Cadre de vie à Cahors
Nichée dans un méandre du Lot, Cahors allie patrimoine médiéval (pont Valentré) et commodités d'une ville moyenne. Les 1 249 équipements (commerces, santé, sports) couvrent la plupart des besoins. Le climat est tempéré, avec 822 mm de pluie par an. La gare de Cahors et la proximité du TGV à Montauban (49 km) facilitent les déplacements. La connectivité est excellente (fibre à 94 %). En revanche, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi), un critère à vérifier avant tout achat.
Budgets et types de biens disponibles
Pour entrer sur le marché, comptez au moins 1 389 €/m² (quartile bas). Un appartement de 55 m² se trouve ainsi autour de 76 000 €, une maison de 95 m² à partir de 132 000 €. Les biens les plus demandés, bien situés et bien isolés, peuvent atteindre 2 500 €/m². Les délais de vente ne sont pas instantanés, négocier est possible. Le parc est assez ancien (21,5 % d'avant 1945) mais majoritairement en classe DPE C.
À qui s'adresse Cahors ?
Cahors attire principalement les retraités (36,3 % de 60 ans et plus) en quête de calme et de patrimoine, ainsi que les familles grâce à ses 29 établissements scolaires. Les primo-accédants peuvent y trouver un premier bien plus accessible qu'à Toulouse (où Balma culmine à 4 025 €/m²). Les télétravailleurs apprécient la fibre et le cadre. La ville convient moins aux jeunes cherchant une vie nocturne animée.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Patrimoine historique exceptionnel (45 monuments)
- Cadre de vie naturel avec le Lot et les coteaux
- Prix au m² inférieur à la moyenne régionale
- Services et équipements complets de ville moyenne
- Très bonne couverture fibre (94%) et gare sur place
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (16,6%), économie fragile
- Risque d'inondation (PPRi actif) sur certains secteurs
- Démographie vieillissante (indice de vieillissement 281)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Cahors est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Cahors
- Climat doux, température moyenne annuelle de 13,3 °C.
- Parc équilibré entre maisons (46 %) et appartements.
- Ville bien équipée avec 1 249 services et commerces.
- Risques inondation à vérifier via les PPR actifs.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Cahors
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Cahors ?
Le prix médian des maisons à Cahors est de 1 883 €/m². Pour une surface médiane de 95 m², le budget médian est donc d'environ 179 000 €. Les prix débutent autour de 1 389 €/m² pour les biens à rénover.
Cahors est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, Cahors dispose de 29 établissements scolaires et de nombreux équipements sportifs (82). La part de maisons (46%) et la présence de parcs sont des atouts. Toutefois, le taux de chômage local (16,6%) peut influencer les perspectives professionnelles des parents.
Quels sont les risques naturels à connaître avant d'acheter ?
Cahors est concernée par un PPRi (risque inondation) et compte 22 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité est très faible et le radon faible. Il est crucial de consulter le plan de prévention des risques et l'état des risques avant toute acquisition.
Vous envisagez d'acheter à Cahors ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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