Le marché immobilier cadurcien affiche un prix médian de 1 874 €/m² en 2024, en léger repli de -1,5 % sur un an. Cette stabilité relative masque des dynamiques distinctes entre maisons et appartements, avec un volume annuel soutenu de 473 transactions. Une analyse des données DVF/DGFiP 2024 éclaire les opportunités pour les vendeurs.
Comment se porte le marché immobilier à Cahors
Avec 473 ventes enregistrées, le marché de Cahors montre une activité soutenue. La baisse modérée des prix (-1,5 % sur un an) suggère un rééquilibrage plus qu'un effondrement. Les appartements, majoritaires en volume (275 ventes), tirent leur épingle du jeu avec un prix médian quasi identique aux maisons (1 868 €/m²), mais sur des surfaces plus réduites (55 m² en médiane). La fourchette interquartile large (1 389 – 2 500 €/m²) indique une hétérogénéité des biens et des secteurs.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de -1,5 % sur un an reflète une correction après la forte hausse post-Covid, typique des marchés régionaux. Elle intervient dans un contexte national de remontée des taux. Cette stabilisation, voire légère baisse, ouvre une fenêtre de négociation pour les acheteurs. Pour les vendeurs, une estimation précise et réaliste est cruciale car le marché n'absorbe plus les surcotes. Le timing d'achat est favorable pour les projets de long terme, avec un potentiel de reprise à la faveur d'un assouplissement monétaire.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Cahors
Le parc est équilibré avec 46 % de maisons. Les acheteurs sont majoritairement des occupants principaux, les résidences secondaires ne représentant que 4,7 % du parc. Le taux de vacance (12,6 %) et la part de logements sociaux (19 %) influencent la fluidité du marché. L'attrait pour le centre historique et les quartiers paisibles structure la demande.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché penche légèrement en faveur de l'acheteur, avec des prix stabilisés ou en baisse modérée. La vente n'est pas immédiate : elle exige un prix réaliste, surtout pour les biens énergivores (6,2 % de passoires). La proximité de la gare (0,7 km) et la desserte en fibre (94 %) restent des atouts valorisants. La construction neuve limitée (74 logements autorisés en 2024) évite une surchauffe de l'offre.
Dernières ventes enregistrées à Cahors
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Cahors
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Cahors
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Cahors
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Cahors (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
La tendance à la baisse (-9 %) des autorisations de construction neuve sur 5 ans, avec seulement 74 logements autorisés en 2024, indique un ralentissement de l'offre nouvelle. Cela peut limiter la concurrence pour l'ancien à moyen terme et soutenir les prix, mais reflète aussi une possible difficulté des promoteurs face au coût du foncier et à la demande. Cette faible production neuve confirme l'attractivité du parc existant et la nécessité de sa rénovation.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché cadurcien suit le rythme classique : une reprise en mars-avril et une activité soutenue jusqu'en juillet. L'automne (septembre-octobre) est aussi dynamique. L'hiver est plus calme, offrant parfois des opportunités de négociation. La taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été. L'affluence touristique estivale peut stimuler les projets d'achat de résidences principales.
Le saviez-vous ?
- Cahors compte 45 monuments historiques protégés dans son périmètre.
- La fibre couvre 94 % des logements, un atout pour le télétravail.
- L'aéroport de Cahors-Lalbenque est situé à seulement 100 m du centre.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Cahors
- Prix médian au m² : 1 874 €, en léger repli sur un an.
- Écart minime entre prix des maisons et des appartements.
- Rendement brut locatif attractif pour les appartements (7,5 %).
- Revenu médian local de 21 750 €, à intégrer dans le calcul d'endettement.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Cahors
Quel est le prix au m² à Cahors en 2024 ?
Le prix médian global à Cahors est de 1 874 €/m² selon les données DVF 2024. Les maisons se négocient autour de 1 883 €/m² et les appartements 1 868 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 95 m² et 55 m².
Le prix immobilier à Cahors est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix à Cahors enregistrent une légère baisse de -1,5 % sur un an. Cette correction modeste suit une période de croissance et reflète un marché qui se normalise, avec une activité transactionnelle toujours robuste (473 ventes).
Quelle fourchette de prix selon le type de bien à Cahors ?
La moitié des transactions se situe entre 1 389 et 2 500 €/m². Pour une maison type de 95 m², le budget médian avoisine 179 000 €. Un appartement de 55 m² requiert environ 103 000 €.
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