Faut-il investir à Candillargues en 2026 ?
Intégrée à la Communauté d'Agglomération du Pays de l'Or, à moins de 15 minutes de Montpellier, Candillargues bénéficie d'une attractivité résidentielle croissante auprès des actifs. Avec une population en forte hausse et un parc de logements récents, la commune présente un profil immobilier spécifique. Voici le verdict sur son potentiel d'investissement pour 2026.
Avec une correction de -11,4 % sur un an et un prix median sous la barre des 3 500 €/m², Candillargues se positionne comme une porte d'entrée stratégique et accessible sur le bassin de vie montpelliérain.
Verdict
➤ Marché porté par la dynamique résidentielle du Pays de l'Or, pertinent pour un investissement locatif de moyen terme malgré une accessibilité en retrait.
Points clés
- ✓ Correction de -11,4 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif correct de 5,6 % brut
- ✓ Dynamique démographique très positive (+34 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité modérée pour les primo-accédants locaux
- ⚠ Offre de services et commerce limitée
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median inférieur à la moyenne des communes françaises de même catégorie.
- Se positionne dans la moitié supérieure des communes de l'Hérault pour l'attractivité territoriale.
- Prix au mètre carré inférieur de 12 à 19 % à des communes voisines au profil similaire.
Analyse du marché immobilier à Candillargues
Le marché immobilier de Candillargues affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Candillargues
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,3/10) : le marché est dynamique, les biens se vendent relativement vite.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,3/10) : le marché est dynamique, les biens se vendent relativement vite.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (4,8/10) : le prix d'entrée reste un effort pour les revenus locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (4,8/10) : le prix d'entrée reste un effort pour les revenus locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,1/10) : le rendement est correct mais ne décolle pas, à réserver à des biens bien placés.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,1/10) : le rendement est correct mais ne décolle pas, à réserver à des biens bien placés.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,2/10) : la stratégie locative doit être axée sur de l'annuel, le saisonnier n'est pas pertinent.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,2/10) : la stratégie locative doit être axée sur de l'annuel, le saisonnier n'est pas pertinent.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3527,5 — Percentile dept : 76/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 71/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 16,4 — Percentile dept : 91/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 261,4 — Percentile dept : 78/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,9 — Percentile dept : 29/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 70,2 — Percentile dept : 91/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 4,7 — Percentile dept : 20/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 26,4 — Percentile dept : 44/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 5/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 16,4 — Percentile dept : 91/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3527,5 — Percentile dept : 24/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 5/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,2 — Percentile dept : 13/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 261,4 — Percentile dept : 22/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Candillargues : opportunités et risques
Investir à Candillargues en 2026 s'envisage principalement sous l'angle de la plus-value à moyen terme, portée par la continuité probable de la pression résidentielle sur le bassin montpelliérain. Le rendement locatif brut des appartements (5,6 %) est correct mais sera érodé par une taxe foncière relativement élevée à 41,31 %, ramenant le rendement net estimé autour de 3,4 %. La faiblesse de la pression touristique (IPTI à 1,2/10) invalide toute stratégie de location saisonnière.
L'opportunité réside dans l'écart de valorisation avec les communes limitrophes. Alors que Candillargues côte 3 412 €/m², Restinclières ou Beaulieu dépassent les 3 900 €, sans indicateurs démographiques ou géographiques radicalement différents. Une reprise du marchà pourrait donc combler une partie de cet écart.
La prudence reste de mise sur la liquidité à la revente, le volume de transactions étant modeste (21 ventes en 2024). Il est crucial de sélectionner un bien en bon état, si possible récent, pour éviter les travaux de rénovation énergétique et bénéficier de la demande locative pour les logements économes. La proximité des axes vers Montpellier et de la gare de Valergues-Lansargues (5,9 km) sera un critère décisif.
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Données du marché immobilier à Candillargues
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier candillarguois, analysé à travers les données DVF 2024, présente un profil de bourg périurbain en phase de correction. La baisse annuelle de 11,4 % du prix median, l'une des plus marquées du secteur, fait suite à une période de forte appréciation. Cette correction n'efface pas pour autant la dynamique de fond : la commune a gagné plus d'un tiers de sa population en dix ans, selon l'INSEE, une croissance qui a structurellement soutenu la demande.
La composition du parc, avec 74,2 % de maisons individuelles et une part très faible de résidences secondaires (1,5 %), confirme l'ancrage résidentiel permanent. Notons également la part importante de logements construits après 2006 (42,9 %), qui offre un parc énergétiquement performant, avec seulement 1,1 % de passoires thermiques. Cet atau est déterminant face aux nouvelles réglementations.
Néanmoins, le tissu de services et de commerces, avec seulement 61 équipements recensés, reste limité pour une population désormais supérieure à 2 000 habitants. Cette dépendance à l'extérieur pour les besoins du quotidien est un élément à intégrer dans l'évaluation du cadre de vie et, par ricochet, de l'attractivité locative à long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Candillargues Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Candillargues sur les cinq dernières années dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés périurbains dynamiques. Après une hausse continue pour atteindre un pic à 3 923 €/m² en 2022, le prix median a amorcé une correction, passant à 3 412 €/m² en 2024, soit un repli de 11,4 % sur un an. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, s'inscrit dans un contexte national de resserrement du crédit et pourrait représenter un point d'entrée opportun. Concrètement, un acheteur en 2026 bénéficie d'un prix au mètre carré inférieur de plus de 500 € à celui de 2022, sur un marché qui reste porté par une démographie très positive.
Évolution du marché immobilier de Candillargues
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 18 transactions en 2025 et affiche une évolution de +8,5 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 800 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières basées sur les donnîs 2024 mettent en lumière les conditions d'accès au marchà. Pour acquérir une maison type de 97 m² à 352 401 €, un ménage devrait mobiliser l'équivalent de 14,1 années de revenu médian local, ce qui explique le décalage entre prix et solvabilité des habitants. En investissement locatif, l'achat d'un appartement de 68 m² à 228 208 €, loué environ 1 067 €/mois, dégage un rendement brut de 5,6 %. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 41,31 %, gestion, vacance), l'effort mensuel résiduel pour l'investisseur reste significatif, nécessitant une trésorerie solide.
Acheter vs Louer — appartement 76 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marché de Candillargues a enregistré 21 transactions, un volume en repli par rapport aux années précédentes mais conforme à la tendance nationale de ralentissement. La répartition reste dominée par les maisons individuelles (13 ventes, surface médiane 97 m²), confirmant le profil résidentiel de la commune. Le prix median des appartements (3 356 €/m²) est inférieur à celui des maisons (3 633 €/m²), offrant un point d'entrée différent. Ce marché, peu liquide mais structuré, est caractérisé par des biens souvent récents (42,9 % du parc construit après 2006) et de bonne performance énergétique, un atout pour la locatif.
Répartition des ventes
88,9 % de maisons et 11,1 % d'appartements parmi les 18 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 88,9 % de maisons et 11,1 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 18 | 16 | 2 |
| Prix médian/m² | 3 800 € | 3 889 € | 2 959 € |
| Prix moyen/m² | 3 701 € | ||
| Surface médiane | – | 91 m² | 76 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 34 | 3 503 € |
| 2022 | 36 | 3 908 € |
| 2023 | 26 | 3 942 € |
| 2024 | 19 | 3 357 € |
| 2025 | 18 | 3 800 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Candillargues montre un net ralentissement, avec seulement 27 logements autorisés sur les cinq dernières années et aucune autorisation en 2024. Cette tendance à la baisse (-88 % par rapport aux cinq années précédentes) indique une phase de consolidation après une période de développement important, correspondant à la forte croissance démographique des années 2010. Cela signifie qu'à court terme, l'offre neuve ne viendra pas gonfler l'offre globale, limitant le risque de surproduction. Pour un investisseur, cela soutient la valeur du parc existant, notamment des logements récents, mais nécessite de se tourner vers le marché de l'ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
506 logements autorisés cumulés, 522 commencés: la dynamique récente affiche 10 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Candillargues
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Candillargues (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Candillargues: 27 logements autorisés sur 5 ans, 5 pour la dernière année (-87 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve à Candillargues marque un net ralentissement, avec une baisse de 88 % des autorisations sur les cinq dernières années et aucun logement autorisé en 2024. Seulement 27 logements ont été autorisés sur cette période. Cette faible offre neuve limite la concurrence directe pour l'ancien et peut soutenir les prix à moyen terme. Cependant, elle reflète aussi possiblement des difficultés d'accès au foncier ou un désintérêt des promoteurs, indiquant un marché local moins dynamique que ses voisins.
Fourchettes de loyers à Candillargues
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Candillargues
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,31 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est le vrai indicateur de rentabilité. À Candillargues, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,31 %, un prélèvement significatif qui grève le rendement brut. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les charges de copropriété pour les appartements, les travaux d'entretien et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 3,2 %). Ces charges expliquent l'écart entre le rendement brut affiché et le rendement net réel, qui représente votre gain effectif avant impôt.
Performance énergétique du parc à Candillargues
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 197 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Candillargues: majorité classée C, part de passoires thermiques à 1,0 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc local affiche une performance énergétique correcte, avec une classe dominante C (120 kWh/m²/an). Le risque lié aux passoires thermiques est très limité, puisque seulement 1,1 % des diagnostics révèlent des étiquettes F ou G. Pour l'acheteur, cela réduit le risque de dépréciation réglementaire à court terme (interdiction de location des passoires à partir de 2025). Néanmoins, un bien classé D ou pire nécessitera des travaux de rénovation pour maintenir sa valeur et son attractivité à moyen terme.
Calculateur de rendement à Candillargues
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Candillargues
Pour un appartement de 68 m² (surface correspondant au prix total médian de 228 208 €), le loyer mensuel espéré est d'environ 1 068 € (15,7 €/m²). Avec un emprunt de 205 000 € (après apport de 10 %), sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 1 185 €. L'effort résiduel mensuel est donc de 117 €, à compenser par les avantages fiscaux. Le rendement brut atteint 5,6 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Candillargues
- Négliger la taxe foncière à 41,31 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (3,2 % de vacants).
- Surestimer le loyer possible par rapport au marché.
- Ignorer les travaux de mise aux normes (DPE).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Candillargues suit une saisonnalité méditerranéenne. La période la plus active va de mars à juin, avec un pic avant les grandes vacances. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après la rentrée. L'hiver est plus calme, mais peut offrir des opportunités de négociation avec des vendeurs motivés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre au premier semestre. La proximité de Montpellier étale toutefois l'activité sur l'année.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne : seulement 3 mètres.
- 1 monument historique protégé sur la commune.
- Score numérique très faible : 6/100.
S'installer à Candillargues : cadre de vie et logement
S'installer à Candillargues, c'est opter pour le calme d'un village de plaine à l'identité rurale encore présente, tout en bénéficiant d'une desserte rapide vers Montpellier, son aéroport et son TGV. Le climat méditerranéen, avec ses 593 mm de pluie par an et ses 15,4 °C de moyenne, y est particulièrement agréable. La commune fait face à un risque d'inondation, matérialisé par un Plan de Prévention des Risques (PPR) spécifique, un paramètre à vérifier impérativement lors de l'achat.
Le profil démographique est jeune et familial, avec un âge médian de 38 ans et 36,5 % de moins de 30 ans. Les services de base (deux écoles, huit équipements de santé) sont présents, mais pour une offre commerciale ou de loisirs plus étoffée, les déplacements vers Mauguio ou Montpellier sont nécessaires. La fibre optique n'est déployée qu'à 50 %, un point à vérifier pour les télétravailleurs.
Carte du marché immobilier à Candillargues
Candillargues et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Candillargues
888 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 74,2 % de maisons, 25,8 % d'appartements sur un total de 888 logements.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc immobilier de Candillargues est caractérisé par sa stabilité : 73,6 % de propriétaires occupants et seulement 1,5 % de résidences secondaires. Cette faible part de logements touristiques ou vacants (3,2 %) indique un marché ancré dans la vie locale, peu spéculatif. La prédominance des maisons (74,2 %) dessine un bourg à dominante pavillonnaire, attractif pour les familles. Le taux de logements sociaux est bas (6,0 %), ce qui peut influencer la mixité sociale mais aussi la pression sur les prix de l'accession.
Ancienneté du parc à Candillargues
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 769 logements).
- Avant 1919 3,5 % 27 logts
- 1919-1945 2,5 % 19 logts
- 1946-1970 4,3 % 33 logts
- 1971-1990 23,0 % 177 logts
- 1991-2005 23,8 % 183 logts
- 2006-2019 42,9 % 330 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Candillargues
61 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Candillargues
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié à Candillargues est l'inondation, avec un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif. Ce document délimite les zones constructibles sous contraintes et peut imposer des prescriptions spécifiques (niveau de plancher, matériaux). La sismicité est très faible et le radon faible. Huit risques naturels sont recensés et la commune a connu cinq arrêtés de catastrophe naturelle. Consultez systématiquement le PPR en mairie et vérifiez l'assurabilité du bien avant tout engagement.
Cas pratique : un achat type à Candillargues
Pour une maison de 97 m² (surface correspondant au prix total médian de 352 401 €), l'acquéreur typique devra mobiliser environ 7 années de revenu médian local (25 040 €). Avec un apport de 10 % (35 240 €) et un emprunt de 317 161 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 832 €, soit 40 % du revenu médian pour un célibataire.
Erreurs à éviter quand on achète à Candillargues
- Omettre de vérifier le zonage du PPR Inondation.
- Ne pas consulter l'état des risques naturels (8 recensés).
- Acheter sans diagnostic de performance énergétique.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 %).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Candillargues : passer à l'action
L'analyse des donnîs DVF et des indices territoriaux fournit une photographie du marché. Pour passer à l'action, une connaissance fine des micro-quartiers, de l'état du parc et des négociations en cours est indispensable. Un professionnel local vous aidera à identifier la bonne opportunité.
Ces chiffres dessinent un potentiel, mais le bon investissement se joue sur la sélection précise du bien et du quartier.
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- Analyse basée sur les 21 ventes récentes (DVF 2024)
- Evolution des prix et dynamique du marchà local
- Mise en relation avec un professionnel du secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Candillargues
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Candillargues ?
En 2024, le prix median à la vente à Candillargues était de 3 412 €/m². Une maison type de 97 m² coûte environ 352 400 €, tandis qu'un appartement de 68 m² se situe autour de 228 200 €.
Est-ce que les prix baissent à Candillargues ?
Oui, les données DVF montrent une correction de -11,4 % entre 2023 et 2024, ramenant le prix median en dessous de son niveau de 2020. Cette baisse fait suite à un pic atteint en 2022.
Candillargues est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Candillargues est l'une des communes les plus accessibles de son secteur. Son prix au mètre carré est inférieur de 12 % à celui de Villetelle et de 19 % à celui de Beaulieu, selon les comparaisons 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Candillargues ?
Le rendement locatif brut moyen est estimà à 5,6 % pour un appartement et 4,3 % pour une maison. Après déduction des charges, le rendement net est d'environ 3,4 % pour un appartement.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Candillargues ?
Le principal risque naturel est l'inondation, avec un PPR dédié. Par ailleurs, l'offre de services locaux est modeste et la fibre n'est déployée qu'à moitié. La taxe foncière est élevée (41,31 %).
Marché immobilier des communes voisines
Candillargues affiche un écart de valorisation significatif avec des communes voisines comme Restinclières (+16 %) ou Beaulieu (+19 %), malgré des indicateurs démographiques et une localisation très similaires, créant un effet de levier intéressant pour la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Candillargues.
Communes limitrophes de Candillargues
Candillargues est entourée de 3 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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Résumé
Côté prix, Candillargues est un marché tendu — 3 800 €/m² sur 18 ventes récentes, +9,0 % par rapport au reste de l'Hérault.
Le prix médian de Candillargues gagne +8,5 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 133 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. La dernière année de données traduit une accélération: +13,2 % sur le prix médian.
Le marché de Candillargues est dominé par les maisons individuelles — 88,9 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 3 889 €/m² pour 91 m² en surface médiane. Un bien type de 91 m² revient à environ 353 899 €, soit 14,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 15,7 €/m² pour un appartement et 13,1 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,4 % pour un appartement (4,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Candillargues (1,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de construction peu soutenue: 27 logements autorisés sur 5 ans, témoignant d'une tension foncière ou d'un marché contraint. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles groupées, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Candillargues s'interprète dans un contexte plus large — Candillargues est au cœur de la garrigue languedocienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Candillargues est en contexte de plaine (altitude moyenne: 3 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).