4 angles pour comprendre le marché immobilier à Mauguio
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Faut-il investir à Mauguio en 2026 ?
Ancree entre les etangs et la metropole montpellieraine, Mauguio beneficie d'une situation geographique strategique qui attire une population mixte, entre residents permanents et detenteurs de residences secondaires. Son parc immobilier, marque par une part importante de logements anciens, est cependant confronte a une legere baisse demographique. Faut-il y investir en 2026 ? L'analyse des indicateurs apporte une reponse nuancee.
Malgre une correction de -4,5 % en 2024, le marche reste sous tension avec un prix median global stable au-dessus des 4 600 €/m².
Verdict
➤ Marche reserve aux investisseurs aguerris, a privilegier en strategie mixte (annuel et saisonnier) sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif correct (4,3 % brut)
- ✓ Correction recente offre un point d'entree
- ✓ Proximite immediate de Montpellier et de l'aeroport
- ⚠ Accessibilite tres faible pour les locaux
- ⚠ Dependance au tourisme et residences secondaires
- ⚠ Territoire vieillissant (indice 248)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median superieur a la moyenne nationale pour une commune de cette taille
- Se positionne dans le haut du panier des communes de l'Herault en termes de prix au metre carre
- Plus abordable que le cœur de Montpellier tout en beneficiant de la proximite littorale
Analyse du marché immobilier à Mauguio
Le marché de Mauguio est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Mauguio
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobiliere tres elevee (7,8/10). Le marche est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien places.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobiliere tres elevee (7,8/10). Le marche est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien places.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,3
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilite tres faible (1,1/10). Les prix ont depasse la capacite d'achat locale, le marche est porte par la demande exterieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilite tres faible (1,1/10). Les prix ont depasse la capacite d'achat locale, le marche est porte par la demande exterieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,1
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moderee (5/10). La demande locative existe, mais les rendements nets sont rognes par les charges et la taxe fonciere.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moderee (5/10). La demande locative existe, mais les rendements nets sont rognes par les charges et la taxe fonciere.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique moderee (5,4/10). Potentiel pour de la location saisonniere, notamment a Carnon, mais concurrence et saisonnalite marquee.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique moderee (5,4/10). Potentiel pour de la location saisonniere, notamment a Carnon, mais concurrence et saisonnalite marquee.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 4654,7 — Percentile dept : 95/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 13,0 — Percentile dept : 96/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 79/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -1,3 — Percentile dept : 18/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 214,6 — Percentile dept : 73/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 13,0 — Percentile dept : 4/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 38,5 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 3,9 — Percentile dept : 24/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 38,9 — Percentile dept : 89/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 79/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -1,3 — Percentile dept : 18/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 58/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 4654,7 — Percentile dept : 5/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 31,2 — Percentile dept : 79/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,1 — Percentile dept : 58/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,7 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 214,6 — Percentile dept : 27/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
S'installer à Mauguio : cadre de vie et logement
Acheter à Mauguio, c'est opter pour le calme d'une petite ville de 16 522 habitants à l'identité camarguaise marquée, tout en profitant d'une proximité exceptionnelle de Montpellier (via la gare TGV à 7,2 km). Le marché immobilier, avec 342 transactions annuelles, offre des opportunités dans un parc diversifié (42,5 % de maisons). L'âge médian de 49,6 ans et la part de 61,1 % de propriétaires en font une commune ancrée, au caractère résidentiel affirmé.
Tout savoir pour acheter et vivre à MauguioInvestir à Mauguio : passer à l'action
Les chiffres dressent un tableau, mais la reussite d'un investissement se joue sur le terrain : selection du bon bien, negociation, connaissance des micro-secteurs. Notre reseau de professionnels sur le Pays de l'Or peut vous aider a transformer cette analyse en operation concrete, en saisissant potentiellement les opportunites offertes par la correction recente des prix.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mauguio
Quel est le prix immobilier moyen a Mauguio ?
En 2024, le prix median a Mauguio est de 4 602 €/m². Le prix moyen, sensible aux ventes de prestige, est légèrement supérieur, a 5 230 €/m². Les appartements (4 778 €/m²) sont en moyenne plus chers au mètre carré que les maisons (4 408 €/m²).
Est-ce le bon moment pour investir a Mauguio ?
Le marché connaît une correction de -4,5 % en 2024, ce qui peut représenter un point d'entrîe opportun. Néanmoins, l'investissement reste exigeant financièrement et convient surtout à des stratégies mixtes (locatif annuel et saisonnier) sur le moyen terme, avec une sélection rigoureuse du bien.
Mauguio est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Mauguio est sensiblement au même niveau que Lattes (+1 %) et légèrement plus chère que Saint-Jean-de-Védas (+9 %). Elle est en revanche nettement plus chère que des communes comme Mèze ou Juvignac (+24 %), bénéficiant de sa proximité immédiate avec Montpellier et de son accès direct au littoral.
Quel rendement locatif espérer a Mauguio ?
Le rendement locatif brut moyen est de 4,3 % pour les appartements et 3,9 % pour les maisons. Après déduction des charges (gestion, vacance, taxe foncière élevée à 42,21 %), le rendement net estimé est d'environ 2,6 % pour un appartement.
Quels sont les quartiers a privilégier a Mauguio ?
Le choix dépend du projet : le centre-bourg de Mauguio offre calme et services pour une résidence principale, tandis que le secteur de Carnon est idéal pour un investissement locatif saisonnier. Il est crucial de vérifier la zone du PPR Inondation et l'état du DPE avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un ecart de valorisation de -24 % par rapport a Juvingnac et seulement +1 % face a Lattes, Mauguio presente un effet de levier interessant pour capturer une partie de l'attractivite de la metropole montpellieraine a un cout moindre.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mauguio.
Communes limitrophes de Mauguio
Mauguio est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Nos analyses du marché immobilier — Hérault
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Résumé
Le marché immobilier de Mauguio est sensiblement au-dessus de la moyenne — prix médian 4 461 €/m² en 2026, soit +28,0 % de plus que la médiane de l'Hérault (3 485 €/m²). Au classement départemental, Mauguio se place dans les 6 % de communes les plus chères de l'Hérault.
Le prix médian de Mauguio gagne +6,3 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 2 034 transactions sont recensées par les données DVF.
Les maisons (37,4 % des transactions, 4 246 €/m²) et les appartements (62,6 %, 4 623 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Mauguio, un logement de 94 m² (399 124 €) représente 15,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,3 € (appartements) et 14,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,5 %, un niveau intermédiaire. La proportion de résidences secondaires (31,2 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Construction neuve active à Mauguio: l'équivalent de 183 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Mauguio est dans le tissu villageois du Languedoc historique. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (5 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).