Le prix médian au m² à Mauguio s'établit à 4 602 €, +81,5 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre. 50 % des transactions se sont réalisées entre 3 935 et 5 489 €/m² — une amplitude modérée qui traduit un marché cohérent. Au classement départemental, Mauguio se place dans les 6 % de communes les plus chères de l'Hérault.
Le prix médian de Mauguio gagne +14,6 % sur cinq ans (2020-2024). Sur l'ensemble de la période, 2 025 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,5 % — un retournement à surveiller.
Les maisons (33,3 % des transactions, 4 408 €/m²) et les appartements (66,7 %, 4 778 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Mauguio, un logement de 89 m² (392 312 €) représente 15,6 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,3 € (appartements) et 14,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,3 %, un niveau intermédiaire. La proportion de résidences secondaires (31,2 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Construction neuve active à Mauguio: l'équivalent de 222 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2020 et 2024. Le gros des permis concerne des logements collectifs (57 % des autorisations sur 2020-2024).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Mauguio est dans le tissu villageois du Languedoc historique. Sur le plan physique, la commune est à basse altitude (5 m), dans un relief de plaine, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).
4 angles pour comprendre le marché immobilier à Mauguio
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Faut-il investir à Mauguio en 2026 ?
Ancree entre les etangs et la metropole montpellieraine, Mauguio beneficie d'une situation geographique strategique qui attire une population mixte, entre residents permanents et detenteurs de residences secondaires. Son parc immobilier, marque par une part importante de logements anciens, est cependant confronte a une legere baisse demographique. Faut-il y investir en 2026 ? L'analyse des indicateurs apporte une reponse nuancee.
Malgre une correction de -4,5 % en 2024, le marche reste sous tension avec un prix median global stable au-dessus des 4 600 €/m².
Verdict
➤ Marche reserve aux investisseurs aguerris, a privilegier en strategie mixte (annuel et saisonnier) sur le moyen terme.
Points clés
- ✓ Rendement locatif correct (4,3 % brut)
- ✓ Correction recente offre un point d'entree
- ✓ Proximite immediate de Montpellier et de l'aeroport
- ⚠ Accessibilite tres faible pour les locaux
- ⚠ Dependance au tourisme et residences secondaires
- ⚠ Territoire vieillissant (indice 248)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix median superieur a la moyenne nationale pour une commune de cette taille
- Se positionne dans le haut du panier des communes de l'Herault en termes de prix au metre carre
- Plus abordable que le cœur de Montpellier tout en beneficiant de la proximite littorale
Analyse du marché immobilier à Mauguio
Le marché de Mauguio est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Mauguio
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,8
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Pression immobiliere tres elevee (7,8/10). Le marche est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien places.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéPression immobiliere tres elevee (7,8/10). Le marche est tendu, favorable aux vendeurs sur les biens bien places.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilite tres faible (1,1/10). Les prix ont depasse la capacite d'achat locale, le marche est porte par la demande exterieure.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilite tres faible (1,1/10). Les prix ont depasse la capacite d'achat locale, le marche est porte par la demande exterieure.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,0
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunite locative moderee (5/10). La demande locative existe, mais les rendements nets sont rognes par les charges et la taxe fonciere.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunite locative moderee (5/10). La demande locative existe, mais les rendements nets sont rognes par les charges et la taxe fonciere.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique moderee (5,4/10). Potentiel pour de la location saisonniere, notamment a Carnon, mais concurrence et saisonnalite marquee.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique moderee (5,4/10). Potentiel pour de la location saisonniere, notamment a Carnon, mais concurrence et saisonnalite marquee.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux. Voir le détail de la méthodologie
S'installer à Mauguio : cadre de vie et logement
Acheter à Mauguio, c'est opter pour le calme d'une petite ville de 16 522 habitants à l'identité camarguaise marquée, tout en profitant d'une proximité exceptionnelle de Montpellier (via la gare TGV à 7,2 km). Le marché immobilier, avec 342 transactions annuelles, offre des opportunités dans un parc diversifié (42,5 % de maisons). L'âge médian de 49,6 ans et la part de 61,1 % de propriétaires en font une commune ancrée, au caractère résidentiel affirmé.
Tout savoir pour acheter et vivre à MauguioInvestir à Mauguio : passer à l'action
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mauguio
Quel est le prix immobilier moyen a Mauguio ?
En 2024, le prix median a Mauguio est de 4 602 €/m². Le prix moyen, sensible aux ventes de prestige, est légèrement supérieur, a 5 230 €/m². Les appartements (4 778 €/m²) sont en moyenne plus chers au mètre carré que les maisons (4 408 €/m²).
Est-ce le bon moment pour investir a Mauguio ?
Le marché connaît une correction de -4,5 % en 2024, ce qui peut représenter un point d'entrîe opportun. Néanmoins, l'investissement reste exigeant financièrement et convient surtout à des stratégies mixtes (locatif annuel et saisonnier) sur le moyen terme, avec une sélection rigoureuse du bien.
Mauguio est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Mauguio est sensiblement au même niveau que Lattes (+1 %) et légèrement plus chère que Saint-Jean-de-Védas (+9 %). Elle est en revanche nettement plus chère que des communes comme Mèze ou Juvignac (+24 %), bénéficiant de sa proximité immédiate avec Montpellier et de son accès direct au littoral.
Quel rendement locatif espérer a Mauguio ?
Le rendement locatif brut moyen est de 4,3 % pour les appartements et 3,9 % pour les maisons. Après déduction des charges (gestion, vacance, taxe foncière élevée à 42,21 %), le rendement net estimé est d'environ 2,6 % pour un appartement.
Quels sont les quartiers a privilégier a Mauguio ?
Le choix dépend du projet : le centre-bourg de Mauguio offre calme et services pour une résidence principale, tandis que le secteur de Carnon est idéal pour un investissement locatif saisonnier. Il est crucial de vérifier la zone du PPR Inondation et l'état du DPE avant tout achat.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un ecart de valorisation de -24 % par rapport a Juvingnac et seulement +1 % face a Lattes, Mauguio presente un effet de levier interessant pour capturer une partie de l'attractivite de la metropole montpellieraine a un cout moindre.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mauguio.
Communes limitrophes de Mauguio
Mauguio est entourée de 12 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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